睿思網(wǎng)訊：4月23日，華夏凱德封閉式商業(yè)不動產(chǎn)REIT已完成反饋答復(fù)，項目申報再進(jìn)一步。這份答復(fù)全面回應(yīng)監(jiān)管關(guān)切，清晰亮出底層資產(chǎn)、估值調(diào)整、經(jīng)營數(shù)據(jù)與治理安排，也為商業(yè)綜合體REIT申報提供了可參考的實(shí)操樣本。

本次REIT底層資產(chǎn)為深圳來福士+綿陽凱德廣場?涪城兩大核心商業(yè)不動產(chǎn)，涵蓋購物中心、辦公、服務(wù)式公寓多業(yè)態(tài)組合，權(quán)屬清晰、合規(guī)手續(xù)基本齊備，歷史經(jīng)營穩(wěn)健。答復(fù)重點(diǎn)披露了消防、節(jié)能、用地等合規(guī)瑕疵的整改安排，所有整改成本均由原始權(quán)益人兜底，不影響基金現(xiàn)金流。

面對監(jiān)管對估值的全面問詢，本次申報主動下調(diào)估值與關(guān)鍵參數(shù)，更顯審慎。評估基準(zhǔn)日更新至2025年12月31日，項目整體估值由50.42億元下調(diào)至48.11億元，降幅4.58%。其中，深圳來福士36.51億元、綿陽涪城11.60億元。出租率、租金、收繳率、折現(xiàn)率等參數(shù)全面收緊：辦公穩(wěn)定期出租率由95%下調(diào)至88%，收繳率統(tǒng)一降至99%，折現(xiàn)率按業(yè)態(tài)風(fēng)險重新測算，整體更貼合市場現(xiàn)狀。

經(jīng)營與財務(wù)方面，答復(fù)逐一回應(yīng)市場關(guān)切。深圳辦公租金下滑系區(qū)域供應(yīng)過剩疊加核心租戶退租，項目降幅顯著優(yōu)于區(qū)域；綿陽2026年近半租約到期，目前簽約與洽談進(jìn)展順利，已到期房源去化率100%，集中換租風(fēng)險可控；深圳租金大幅波動為超市業(yè)態(tài)調(diào)改所致，屬結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，調(diào)整后片區(qū)總收入提升81%，并非經(jīng)營惡化。

基金治理與費(fèi)用安排清晰透明?；A(chǔ)管理費(fèi)A、B按業(yè)態(tài)差異化設(shè)置，均與歷史成本、行業(yè)慣例對標(biāo)；服務(wù)式公寓未納入激勵管理費(fèi)懲罰上限，源于其委托管理模式與綜合體協(xié)同特性，兼顧約束與長期靈活度?；厥召Y金用途明確，主要用于存量資產(chǎn)收購改造、償債及補(bǔ)充流動性，原始權(quán)益人出具合規(guī)承諾；政府補(bǔ)貼占比極低且未納入估值，不存在補(bǔ)貼依賴。

整體來看，本次反饋答復(fù)體現(xiàn)商業(yè)REIT申報的核心要點(diǎn)：底層資產(chǎn)要扎實(shí)、估值參數(shù)要審慎、經(jīng)營波動要講透、合規(guī)瑕疵要閉環(huán)、治理設(shè)計要公允。對準(zhǔn)備發(fā)行購物中心、綜合體REIT的資產(chǎn)方而言，提前做參數(shù)壓力測試、細(xì)化業(yè)態(tài)調(diào)改邏輯、明確整改與兜底安排，是順利過會的關(guān)鍵。

來源：上交所官網(wǎng)、華夏凱德商業(yè)不動產(chǎn)REITs反饋答復(fù)文件