2026年4月24日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組、中國(guó)物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2026中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第十九屆中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家論壇”在北京召開(kāi)！

尊敬的聯(lián)席組長(zhǎng)，以及各位物業(yè)服務(wù)企業(yè)老總，媒體界的朋友們，大家下午好！非常榮幸代表整個(gè)研究團(tuán)隊(duì)來(lái)發(fā)布2026中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告。

一、研究原則、研究樣本和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)

中指研究院堅(jiān)持以數(shù)字為依據(jù)，堅(jiān)持客觀、公正、準(zhǔn)確、自愿的研究原則。2026中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究從中國(guó)的37.5萬(wàn)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中優(yōu)選了2000余家企業(yè)進(jìn)行邀請(qǐng)?zhí)顖?bào)數(shù)據(jù)，實(shí)際參與填報(bào)數(shù)據(jù)的大概千家。經(jīng)過(guò)一系列的篩選，包括數(shù)據(jù)的交叉復(fù)核，綜合評(píng)價(jià)產(chǎn)生了2026中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)。數(shù)據(jù)基礎(chǔ)包括百?gòu)?qiáng)企業(yè)填報(bào)數(shù)據(jù)，中指研究院數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)，還有過(guò)去從2008年到2025年19年的中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究的數(shù)據(jù)積累，以及通過(guò)企業(yè)的年報(bào)、審計(jì)報(bào)告進(jìn)行再次交叉復(fù)核確認(rèn)數(shù)據(jù)，然后進(jìn)行系統(tǒng)研究。

二、方法體系

2026中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)指標(biāo)體系包括經(jīng)營(yíng)績(jī)效、管理規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量、發(fā)展?jié)摿�、社�?huì)責(zé)任5大方面，設(shè)計(jì)22個(gè)具體指標(biāo)，采取因子分析法進(jìn)行相應(yīng)評(píng)價(jià)。我們根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)百?gòu)?qiáng)研究方法體系不斷改進(jìn)和完善，首次將“服務(wù)資產(chǎn)總值”納入物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究指標(biāo)體系，替換掉“總資產(chǎn)”，旨在強(qiáng)化企業(yè)將服務(wù)價(jià)值作為可持續(xù)發(fā)展能力的核心邏輯，為識(shí)別真正具備長(zhǎng)期護(hù)城河的優(yōu)質(zhì)物企提供了標(biāo)尺。

三、百?gòu)?qiáng)企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)

（一）經(jīng)營(yíng)績(jī)效

1.1 百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)收增速企穩(wěn)至3.44%，基礎(chǔ)服務(wù)壓艙石作用進(jìn)一步凸顯

百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)收增速企穩(wěn)。2025年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)收均值為16.60億元，同比增長(zhǎng)3.44%，增速較上年基本持平，較2021年下降10.77個(gè)百分點(diǎn)。

TOP10企業(yè)增速下降更快，但仍是百?gòu)?qiáng)企業(yè)的近2倍。TOP10企業(yè)營(yíng)收均值約為163.25億元，同比增長(zhǎng)6.64%，增速趨穩(wěn)，較2021年下降43.53個(gè)百分點(diǎn)，但仍是百?gòu)?qiáng)企業(yè)增速的近2倍。主要原因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)不再盲目追求發(fā)展速度，增長(zhǎng)更趨穩(wěn)健。

分業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，基礎(chǔ)服務(wù)收入的增速最快，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。2025年，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為14.13億元，同比增長(zhǎng)5.23%，高于營(yíng)收增速。增值服務(wù)與創(chuàng)新型服務(wù)的收入均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，企業(yè)仍在進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與戰(zhàn)略聚焦。2025年，增值服務(wù)收入均值和創(chuàng)新型服務(wù)收入均值分別為2.09億元、0.37億元，分別下降5.77%、5.04%。

從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為核心盤(pán)，2025年收入占比達(dá)到85.15%，同比提升1.44個(gè)百分點(diǎn)，壓艙石作用進(jìn)一步凸顯；增值服務(wù)2025年收入占比為12.61%，同比下降1.23個(gè)百分點(diǎn)，較2021年下降約9個(gè)百分點(diǎn)，主要受非業(yè)主增值服務(wù)大幅縮減及社區(qū)增值服務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整的影響；創(chuàng)新型服務(wù)貢獻(xiàn)持續(xù)較低，2025年收入占比僅為2.24%，經(jīng)過(guò)近幾年探索未取得突破。

1.2 增值服務(wù)聚焦業(yè)主剛性需求，注重專(zhuān)業(yè)能力塑造

增值服務(wù)收入持續(xù)下降。2025年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入均值約為2.09億元，近幾年一直處于下降通道。其中，社區(qū)增值服務(wù)收入均值為1.58億元，同比微降，但在增值服務(wù)收入中的占比持續(xù)提升，已達(dá)到75.53%；非業(yè)主增值服務(wù)收入均值為0.51億元，同比大幅下降17.42%。

社區(qū)增值服務(wù)圍繞“資產(chǎn)”“空間”“人”三類(lèi)需求開(kāi)展，三大業(yè)務(wù)板塊的經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出以下特征。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)聚焦“存量需求”，在微改造、二次裝修以及二手房經(jīng)紀(jì)方面有天然優(yōu)勢(shì)。2025年，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入均值為3633.03萬(wàn)元，同比微降1.16%。其中，美居服務(wù)收入均值為1959.78萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)3.60%。房屋經(jīng)紀(jì)收入均值為1673.25萬(wàn)元，同比下降6.20%，主要源于房源不足及專(zhuān)業(yè)能力不夠。

空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)向“價(jià)值共創(chuàng)”。2025年，空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入均值為5365.96萬(wàn)元，同比下降2.90%，首次出現(xiàn)下降。原因：一方面，2025年，部分地區(qū)對(duì)公共收益用途進(jìn)行明確規(guī)范限制；另一方面，業(yè)主權(quán)利意識(shí)覺(jué)醒，影響物業(yè)企業(yè)收益分配。

社區(qū)生活服務(wù)聚焦高頻剛性需求。百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)基于信任優(yōu)勢(shì)圍繞“一老一小”及寵物進(jìn)一步探索業(yè)務(wù)。2025年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)社區(qū)生活服務(wù)收入均值為4640.37萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.85%。其中，社區(qū)零售、家政服務(wù)及社區(qū)養(yǎng)老的收入均值分別為3327.80萬(wàn)元、773.90萬(wàn)元和258.70萬(wàn)元，同比分別增長(zhǎng)3.2%、2.4%和9.1%；社區(qū)教育收入均值約為279.97萬(wàn)元，同比下滑4.8%，仍待進(jìn)一步突破。

1.3 創(chuàng)新型服務(wù)圍繞IFM和城市服務(wù)賽道布局，追求真實(shí)利潤(rùn)和現(xiàn)金流，主動(dòng)進(jìn)行收縮聚焦

2025年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)收入均值為0.37億元，同比下降5.04%，逐步聚焦于IFM（綜合設(shè)施管理）與城市服務(wù)兩大方向，并呈現(xiàn)出收縮與聚焦的特點(diǎn)。原因包括以下兩方面：一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境承壓，消費(fèi)需求降低，業(yè)務(wù)發(fā)展難突破；另一方面，企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向追求真實(shí)利潤(rùn)和現(xiàn)金流，主動(dòng)進(jìn)行收縮與聚焦。

IFM布局重心改變，團(tuán)餐服務(wù)熱度下降。如金科服務(wù)的團(tuán)餐業(yè)務(wù)并入企業(yè)服務(wù)，進(jìn)行戰(zhàn)略收縮。物企團(tuán)餐布局熱度下降主要有以下三個(gè)原因：第一，能力錯(cuò)配，團(tuán)餐服務(wù)對(duì)物企而言是專(zhuān)業(yè)賽道，物業(yè)企業(yè)很難補(bǔ)足能力短板；第二，團(tuán)餐利薄，對(duì)成本管控要求高，容易導(dǎo)致虧損退出；第三，競(jìng)爭(zhēng)激烈，拿項(xiàng)目難度大，且易流失。

頭部企業(yè)將IFM作為重要賽道，強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)能力建設(shè)。2025年，碧桂園服務(wù)成立IFM業(yè)務(wù)集團(tuán)，聚焦7大類(lèi)行業(yè)客戶(hù)，覆蓋互聯(lián)網(wǎng)、新能源、智能制造、醫(yī)療等重點(diǎn)領(lǐng)域，服務(wù)涵蓋行政、安保、工程、環(huán)境、餐飲、會(huì)務(wù)等。

城市服務(wù)低毛利、收款難特征突出，多家企業(yè)主動(dòng)收縮城市服務(wù)業(yè)務(wù)。2025年，碧桂園服務(wù)、泓盈城市服務(wù)等企業(yè)，城市服務(wù)收入均出現(xiàn)下降，且降幅均超過(guò)10%。僑銀股份、福龍馬等環(huán)衛(wèi)公司營(yíng)業(yè)收入也出現(xiàn)小幅下滑。百?gòu)?qiáng)企業(yè)針對(duì)城市服務(wù)從兩個(gè)方向主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整：第一，業(yè)務(wù)聚焦，碧桂園服務(wù)在2025年年報(bào)中將原“城市服務(wù)”業(yè)務(wù)板塊更名為“環(huán)境業(yè)務(wù)”，聚焦城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)、固廢處置、環(huán)境治理等核心領(lǐng)域。第二，放棄低質(zhì)項(xiàng)目和資產(chǎn)，收縮業(yè)務(wù)規(guī)模。

1.4 營(yíng)業(yè)成本率創(chuàng)新高達(dá)80.98%，但成本結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

營(yíng)業(yè)成本及營(yíng)業(yè)成本率持續(xù)增長(zhǎng)，成本管控壓力仍較大。2025年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本均值為13.44億元，同比增長(zhǎng)4.53%，增速較上年有所放緩，但仍高于營(yíng)收增速。營(yíng)業(yè)成本率為80.98%，較2024年提升0.85個(gè)百分點(diǎn)。近幾年處于持續(xù)上升階段，成本端的剛性上漲仍在侵蝕企業(yè)的盈利空間。

從營(yíng)業(yè)成本結(jié)構(gòu)來(lái)看，人工成本占比下降，成本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。2025年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)員工成本占總營(yíng)業(yè)成本的53.52%，同比下降1.19個(gè)百分點(diǎn)。設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用占比為11.31%，同比小幅提升，主要是智能化設(shè)施增加導(dǎo)致的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本增加，以及項(xiàng)目平均樓齡增加導(dǎo)致的公共設(shè)施運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本的剛性增長(zhǎng)。清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)占比均有所提升，主要由于作業(yè)工具的迭代升級(jí)以及智能設(shè)施設(shè)備的購(gòu)置與更替。

盡管百?gòu)?qiáng)企業(yè)持續(xù)進(jìn)行人員優(yōu)化，但員工成本仍剛性上漲。2025年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)員工數(shù)量均值約為6026人，同比下降0.92%，但員工成本均值約為7.19億元，同比增長(zhǎng)2.26%。企業(yè)減員不降本的原因：一方面，人力合規(guī)成本剛性上漲。最低工資標(biāo)準(zhǔn)、社保繳費(fèi)基數(shù)逐年上調(diào)，企業(yè)社保、公積金等法定支出提升；另一方面，為加強(qiáng)品質(zhì)建設(shè)、推動(dòng)科技替代人工，百?gòu)?qiáng)企業(yè)持續(xù)優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，高技能或高薪人員的占比提高。

1.5 毛利潤(rùn)同比微降，凈利潤(rùn)首現(xiàn)反彈，關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)出清

毛利潤(rùn)同比微降。2025年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)毛利潤(rùn)均值為3.16億元，同比下降0.97%，降幅收窄。毛利潤(rùn)下降原因：第一，收繳率下降，降費(fèi)等導(dǎo)致基礎(chǔ)服務(wù)收入承壓；第二，非業(yè)主增值服務(wù)持續(xù)收縮，社區(qū)增值服務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整；第三，成本端人工、物料、設(shè)施維護(hù)等成本剛性上漲，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)形成擠壓。

從毛利潤(rùn)構(gòu)成看，基礎(chǔ)服務(wù)占比達(dá)81.96%，同比提升1.72個(gè)百分點(diǎn)，是核心利潤(rùn)來(lái)源；增值服務(wù)和創(chuàng)新型服務(wù)占比分別為16.38%、1.66%。

凈利潤(rùn)止跌反彈。2025年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值為8312.74萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)4.03%，2022年以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。凈利潤(rùn)反彈主要源于金融資產(chǎn)及商譽(yù)減值壓力減輕，導(dǎo)致部分企業(yè)凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)甚至實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。融創(chuàng)服務(wù)2024年金融資產(chǎn)減值虧損凈額13.88億元，商譽(yù)及其他無(wú)形資產(chǎn)減值0.75億元，2025年減值計(jì)提大幅下降，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

2025年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)毛利率均值為19.02%，較上年下降0.85個(gè)百分點(diǎn)，其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)及創(chuàng)新型服務(wù)的毛利率均出現(xiàn)下降。凈利率均值為5.01%，較上年微增0.03個(gè)百分點(diǎn)，與凈利潤(rùn)反彈的原因一致。

1.6 現(xiàn)金充裕與增長(zhǎng)困境矛盾并存，物企理財(cái)需兼顧收益與風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)企業(yè)普遍面臨營(yíng)收增長(zhǎng)放緩、利潤(rùn)率下降、壞賬風(fēng)險(xiǎn)等財(cái)務(wù)挑戰(zhàn)，但現(xiàn)金資產(chǎn)仍然充裕。2025年，60家上市物企（截至2026年4月15日，已披露相關(guān)數(shù)據(jù)的港股及A股主板企業(yè)）的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物均值約為17.76億元，同比下降1.44%。近五年來(lái)，該指標(biāo)持續(xù)穩(wěn)定在17.5億元至19.5億元的主要區(qū)間內(nèi)，整體波動(dòng)幅度有限，表明物業(yè)企業(yè)的資金狀況穩(wěn)定。

投資理財(cái)熱度提升。部分物業(yè)企業(yè)利用閑置資金投資理財(cái)，以期優(yōu)化資金配置，如保利物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、南都物業(yè)等。大部分企業(yè)投資風(fēng)格穩(wěn)健，多以低風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品為主。如保利物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)等將閑置資金購(gòu)買(mǎi)結(jié)構(gòu)性理財(cái)產(chǎn)品和固定收益類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品。少數(shù)企業(yè)涉足白銀、股票等風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的投資標(biāo)的，引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

物企理財(cái)熱深刻折射出行業(yè)普遍面臨的增長(zhǎng)瓶頸，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)企業(yè)主業(yè)增長(zhǎng)動(dòng)能不足的擔(dān)憂。物業(yè)企業(yè)投資理財(cái)必須在嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的前提下進(jìn)行，以避免造成嚴(yán)重?fù)p失影響主業(yè)發(fā)展。

（二）管理規(guī)模

2.1 管理面積增速低于營(yíng)收增速，增長(zhǎng)邏輯從規(guī)模轉(zhuǎn)向效益

管理面積增速進(jìn)一步下降。截至2025年底，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值為7063.69萬(wàn)平方米，增速僅為1.69%，同比下降0.49個(gè)百分點(diǎn)；合約面積均值為8924.81萬(wàn)平方米，同比僅增長(zhǎng)0.87%。百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增速雖已企穩(wěn)，但管理面積增速仍呈下降趨勢(shì)，增長(zhǎng)邏輯從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向注重效益提升。

從增量市場(chǎng)來(lái)看，新項(xiàng)目減少壓縮了企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的空間。2025年，我國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積約8.81億平方米，持續(xù)處于下降階段；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工面積和新開(kāi)工房屋面積也均持續(xù)顯著收縮。

從存量市場(chǎng)看，企業(yè)堅(jiān)持拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并汰換劣質(zhì)項(xiàng)目，不追求數(shù)量增長(zhǎng)。2025年，中海物業(yè)持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)并推進(jìn)虧損項(xiàng)目治理，退盤(pán)項(xiàng)目約5560萬(wàn)平方米。

管理面積的絕對(duì)值已不再是核心考量指標(biāo)，取而代之的是企業(yè)對(duì)規(guī)模質(zhì)量的高度關(guān)注。越來(lái)越多的上市公司不再披露管理面積數(shù)據(jù)，如融創(chuàng)服務(wù)、合景悠活等。

中指研究院首次將“服務(wù)資產(chǎn)總值”納入物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究的指標(biāo)體系。旨在突破行業(yè)主要依據(jù)物理面積和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)價(jià)的局限，引導(dǎo)企業(yè)注重服務(wù)價(jià)值。

2.2 第三方管理面積占比微降，市拓與留存雙向承壓，并購(gòu)貢獻(xiàn)進(jìn)一步下降

從項(xiàng)目來(lái)源結(jié)構(gòu)看，第三方管理面積占比微降。2025年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三方管理面積占比為54.56%，較上一年小幅下降。主要原因有以下三個(gè)方面：第一，市場(chǎng)拓展競(jìng)爭(zhēng)加劇、項(xiàng)目獲取難度上升；第二，第三方項(xiàng)目留存率較低；第三，并購(gòu)貢獻(xiàn)進(jìn)一步減弱。

在項(xiàng)目拓展方面，住宅業(yè)態(tài)“帶資進(jìn)場(chǎng)”頻繁發(fā)生，內(nèi)卷加劇。蘇州、合肥、南京、武漢等多個(gè)城市均有案例，帶場(chǎng)資金額動(dòng)輒上百萬(wàn)元。非住宅領(lǐng)域面臨專(zhuān)業(yè)能力門(mén)檻高、競(jìng)標(biāo)難度大的現(xiàn)實(shí)痛點(diǎn)。隨著越來(lái)越多的企業(yè)拓展非住宅業(yè)態(tài)，競(jìng)標(biāo)企業(yè)數(shù)量增加，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在項(xiàng)目留存方面，第三方項(xiàng)目流動(dòng)性更高。企業(yè)退出的項(xiàng)目多集中于第三方項(xiàng)目。第三方項(xiàng)目陷入“拓新難、留存難”的雙重困境。

并購(gòu)對(duì)第三方管理面積的貢獻(xiàn)進(jìn)一步下降。據(jù)中指研究院2025年內(nèi)監(jiān)測(cè)到的18宗收并購(gòu)事件中，內(nèi)部資源整合類(lèi)占比最高，共發(fā)生11起，約占總量的61%；專(zhuān)業(yè)賽道并購(gòu)類(lèi)占比22%，而規(guī)模型并購(gòu)案例數(shù)量最少。企業(yè)對(duì)收并購(gòu)戰(zhàn)略更加理性，主動(dòng)收縮并購(gòu)?fù)度耄D(zhuǎn)向服務(wù)升級(jí)、運(yùn)營(yíng)優(yōu)化與數(shù)字化提效。

2.3 住宅項(xiàng)目撤場(chǎng)現(xiàn)象加劇，非住宅領(lǐng)域留存率更低，依托專(zhuān)業(yè)能力適配布局

從業(yè)態(tài)構(gòu)成來(lái)看，2025年百?gòu)?qiáng)企業(yè)住宅業(yè)態(tài)管理面積占比約為65.87%，非住宅業(yè)態(tài)占比為34.13%，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定。

住宅項(xiàng)目具有高留存率特點(diǎn)，但近兩年項(xiàng)目退場(chǎng)現(xiàn)象加劇。2025年初至2026年3月底，中指研究院共監(jiān)測(cè)到住宅撤場(chǎng)項(xiàng)目案例212個(gè)，并從以下幾個(gè)維度分析撤場(chǎng)現(xiàn)象的特征。

從退場(chǎng)企業(yè)的分布上看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)的案例顯著增多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)主動(dòng)退場(chǎng)案例超80個(gè)，占比約38%。

從城市分布上看，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市住宅撤場(chǎng)案例較多，占全部監(jiān)測(cè)樣本的65%左右。撤場(chǎng)原因：第一，受限價(jià)政策影響，業(yè)主要求降費(fèi)或更換物業(yè)公司，以重慶市為代表；第二，部分高空置率、低收繳率次新房因虧損退出，此類(lèi)項(xiàng)目在武漢較多；第三，因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿(mǎn)，業(yè)委會(huì)解聘并更換物業(yè)公司，這一現(xiàn)象在蘇州、徐州比較常見(jiàn)；第四，部分老舊小區(qū)長(zhǎng)期收繳率低迷、業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)薄弱，剛性成本持續(xù)上漲，導(dǎo)致物業(yè)虧損撤場(chǎng)，該類(lèi)情況各城市均有發(fā)生。

從撤場(chǎng)項(xiàng)目上看，次新房項(xiàng)目撤場(chǎng)案例增多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，樓齡在5年以?xún)?nèi)的次新房項(xiàng)目占比達(dá)35%。部分次新項(xiàng)目面臨高空置率、低收繳率、開(kāi)發(fā)商壞賬等問(wèn)題。

非住宅領(lǐng)域機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。一方面，業(yè)態(tài)持續(xù)細(xì)分，招投標(biāo)機(jī)會(huì)較多。據(jù)中指研究院“AI招投標(biāo)Agent”監(jiān)測(cè)，2025年行業(yè)全年招標(biāo)信息41.5萬(wàn)條，其中，辦公物業(yè)是招標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量最多的業(yè)態(tài)，占比達(dá)47.46%；此外，學(xué)校、醫(yī)院、公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)招標(biāo)數(shù)量占比分別為23.68%、6.27%、4.95%、1.31%。另一方面，非住宅項(xiàng)目具有單一業(yè)主、項(xiàng)目不確定性較高、服務(wù)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)等特征，項(xiàng)目留存率相較住宅項(xiàng)目往往更低。百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)依托專(zhuān)業(yè)能力適配特定的非住宅賽道，提升項(xiàng)目穩(wěn)定性及專(zhuān)業(yè)能力。

（三）服務(wù)品質(zhì)

3.1 收繳率降至87.32%，滿(mǎn)意度得分亦承壓微降，行業(yè)進(jìn)入“品質(zhì)攻堅(jiān)”階段

百?gòu)?qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)下滑，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)壓力持續(xù)加大。2025年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均物業(yè)費(fèi)收繳率為87.32%，呈持續(xù)下降趨勢(shì)，住宅平均物業(yè)費(fèi)收繳率更低，為82.67%。收繳率持續(xù)走低的主要原因：第一，宏觀經(jīng)濟(jì)承壓，業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的價(jià)格敏感度顯著提升；第二，物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)與業(yè)主預(yù)期之間存在落差，導(dǎo)致業(yè)主產(chǎn)生“支付對(duì)價(jià)不匹配”的心理，拒繳物業(yè)費(fèi)；第三，部分城市物業(yè)費(fèi)限價(jià)，加劇了繳費(fèi)抵觸情緒。

項(xiàng)目留存率下降，項(xiàng)目可持續(xù)性運(yùn)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)。2025年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)項(xiàng)目留存率為95.69%，同比下降1.12個(gè)百分點(diǎn)。一方面，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，優(yōu)勝劣汰升級(jí)。無(wú)論是住宅還是非住宅業(yè)態(tài)，業(yè)主方在續(xù)約或重新選聘時(shí)，傾向于選擇服務(wù)體驗(yàn)更優(yōu)、性?xún)r(jià)比更高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，淘汰不滿(mǎn)意的物業(yè)公司。另一方面，部分企業(yè)基于經(jīng)營(yíng)效益考量，主動(dòng)退出低質(zhì)項(xiàng)目，優(yōu)化項(xiàng)目組合。

滿(mǎn)意度得分承壓下行。2025年，中指研究院物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度普查數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)整體滿(mǎn)意度得分為72.9分，同比微降。標(biāo)桿企業(yè)的客戶(hù)滿(mǎn)意度得分首次出現(xiàn)下滑（同比下降0.2分），反映出滿(mǎn)意度走低已成為行業(yè)共同面臨的系統(tǒng)性挑戰(zhàn)。從各細(xì)項(xiàng)滿(mǎn)意度得分來(lái)看，客戶(hù)服務(wù)得分最高為78.8分，反映出物業(yè)企業(yè)在客服維護(hù)方面取得一定成效。但圍繞資產(chǎn)的車(chē)輛管理、裝修管理、公共設(shè)施維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目得分偏低，服務(wù)質(zhì)量有待提升。

3.2 政策明確“服務(wù)質(zhì)量提升”核心導(dǎo)向，標(biāo)準(zhǔn)化堅(jiān)持“服務(wù)設(shè)計(jì)”與“標(biāo)準(zhǔn)落地”并重

政策明確“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升”核心主線�！昂梅⻊�(wù)”重要性被提升至新的高度�！笆逦濉本V要提出“實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”“建立房屋全生命周期安全管理制度”。

地方層面也陸續(xù)出臺(tái)與“好服務(wù)”配套的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或指導(dǎo)準(zhǔn)則，從服務(wù)規(guī)范、社區(qū)治理、監(jiān)督溝通、智慧運(yùn)維等多維度，提出了更為細(xì)化的落地指引，切實(shí)推動(dòng)“好服務(wù)”從理念走向?qū)嵺`。如安徽省發(fā)布《安徽省物業(yè)“好服務(wù)”導(dǎo)則》。

從物企實(shí)踐來(lái)看，“好服務(wù)”的構(gòu)建總結(jié)為五大方向：一是服務(wù)精細(xì)化，持續(xù)打磨服務(wù)細(xì)節(jié)，深入洞察并響應(yīng)業(yè)主的多元化、深層次需求；二是服務(wù)適配化，根據(jù)不同業(yè)態(tài)屬性、項(xiàng)目定位與客群特征，構(gòu)建差異化的服務(wù)產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)；三是服務(wù)人文化，以有溫度的服務(wù)動(dòng)線、有情感的溝通方式，建立與業(yè)主之間的情感聯(lián)結(jié)與社區(qū)認(rèn)同；四是服務(wù)智慧化，借助數(shù)字化、智能化手段重塑服務(wù)流程，提升服務(wù)效率與體驗(yàn)感知；五是服務(wù)價(jià)值化，以專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)維護(hù)與運(yùn)營(yíng)能力，支撐物業(yè)資產(chǎn)的長(zhǎng)期保值增值。

行業(yè)持續(xù)加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，呈現(xiàn)出四個(gè)特點(diǎn)。第一，從粗放走向精細(xì)化建設(shè)。第二，從基礎(chǔ)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)到增值服務(wù)規(guī)范，外延逐步擴(kuò)大。第三，從內(nèi)部管理到對(duì)外輸出。第四，從企業(yè)推進(jìn)到多方共建。2025年5月30日，《物業(yè)服務(wù)客戶(hù)滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)》（GB/T 45698-2025）和《物業(yè)管理術(shù)語(yǔ)》（GB/T 45700-2025）2項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)正式發(fā)布，填補(bǔ)了行業(yè)空白。

企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)需堅(jiān)持“設(shè)計(jì)”與“落地”并重，既要注重服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的精細(xì)化、系統(tǒng)性設(shè)計(jì)，也要推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面真正落地，保障品質(zhì)提升。

從收費(fèi)模式上看，目前主流的收費(fèi)模式仍是“包干制”，這與國(guó)內(nèi)制度基礎(chǔ)、市場(chǎng)機(jī)制與治理結(jié)構(gòu)等多個(gè)因素有關(guān)。各地對(duì)物業(yè)費(fèi)定價(jià)模式進(jìn)行探索，推動(dòng)從傳統(tǒng)的“包干制”轉(zhuǎn)向“酬金制”。部分地區(qū)在酬金制基礎(chǔ)上進(jìn)一步創(chuàng)新，衍生出“信酬制”“信托制”等模式。旨在通過(guò)強(qiáng)化資金歸屬明確性、收支公開(kāi)透明化、業(yè)主監(jiān)督實(shí)質(zhì)化等機(jī)制，推動(dòng)構(gòu)建可持續(xù)、權(quán)責(zé)清晰的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與治理體系。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)重視物業(yè)費(fèi)定價(jià)模式的轉(zhuǎn)型，具體策略可聚焦于三個(gè)方向：第一，秉持模式適配原則，優(yōu)先在業(yè)主組織健全、付費(fèi)意愿高的高端住宅、商業(yè)綜合體或產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)；第二，貫徹透明運(yùn)營(yíng)與監(jiān)督模式，構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化的服務(wù)產(chǎn)品體系與成本核算機(jī)制，通過(guò)技術(shù)工具實(shí)現(xiàn)成本、支出、收益的全流程公開(kāi)；第三，建立動(dòng)態(tài)的調(diào)價(jià)機(jī)制，使服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、成本波動(dòng)與服務(wù)價(jià)格聯(lián)動(dòng)起來(lái)，如制定《物業(yè)服務(wù)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，每級(jí)對(duì)應(yīng)明確的服務(wù)清單與價(jià)格區(qū)間。

（四）發(fā)展?jié)摿?/strong>

4.1 近330億平管理規(guī)模，超1.8萬(wàn)億營(yíng)收空間，多元細(xì)分領(lǐng)域均具備挖掘潛力

行業(yè)市場(chǎng)空間持續(xù)增長(zhǎng)。從管理面積看，截至2025年末，全國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理面積達(dá)327.36億平方米，預(yù)計(jì)到2030年將達(dá)近400億平方米。從營(yíng)業(yè)收入看，2025年，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)總營(yíng)業(yè)收入約1.83萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.06%（結(jié)合國(guó)家普查數(shù)據(jù)綜合測(cè)算）。未來(lái)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)空間將進(jìn)一步擴(kuò)容。

從增量維度審視，“好房子”建設(shè)須匹配中高端品質(zhì)的“好服務(wù)”以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。2025年，我國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積為8.81億平方米，這一銷(xiāo)售規(guī)模將逐步轉(zhuǎn)化為行業(yè)的新增管理面積。

從存量市場(chǎng)看，城市更新戰(zhàn)略的深入推進(jìn)加速釋放物業(yè)管理行業(yè)新動(dòng)能。根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，2025年，全國(guó)全年實(shí)際新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.71萬(wàn)個(gè)，2020-2025年累計(jì)進(jìn)行老舊小區(qū)改造近29萬(wàn)個(gè)。大量老舊小區(qū)在完成改造后，會(huì)引入專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)，為物業(yè)企業(yè)帶來(lái)了新的存量項(xiàng)目覆蓋機(jī)遇。

非住宅領(lǐng)域涉及多元業(yè)態(tài)及眾多場(chǎng)景，但物業(yè)企業(yè)在該領(lǐng)域的服務(wù)濃度整體不足，巨大的藍(lán)海空間有待挖掘。截至2025年底，全國(guó)共有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)110.7萬(wàn)個(gè)，其中醫(yī)院3.8萬(wàn)個(gè)，在醫(yī)院中有公立醫(yī)院1.2萬(wàn)個(gè)，民營(yíng)醫(yī)院2.6萬(wàn)個(gè)；基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)105.5萬(wàn)個(gè)。文體場(chǎng)館方面，全國(guó)共有公共圖書(shū)館3253個(gè)，文化館3517個(gè)，檔案館4227個(gè)，體育場(chǎng)地500.4萬(wàn)個(gè)，體育場(chǎng)地面積43.7億平方米。

行業(yè)增值服務(wù)空間大，企業(yè)應(yīng)依托自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行布局：政策持續(xù)加碼社區(qū)消費(fèi)場(chǎng)景，物企業(yè)務(wù)邊界持續(xù)拓展，探索社區(qū)零售、家政服務(wù)、托育養(yǎng)老等“物業(yè)+生活服務(wù)”模式，激發(fā)業(yè)務(wù)潛力

4.2 AI時(shí)代：科技在物業(yè)服務(wù)場(chǎng)景加速落地，驅(qū)動(dòng)行業(yè)降本增效

科技成為物業(yè)行業(yè)應(yīng)對(duì)成本壓力、提升運(yùn)營(yíng)效率的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。以2025年上市公司數(shù)據(jù)為例，上市物業(yè)企業(yè)（截至4月15日披露2025年年報(bào)的企業(yè)）的平均管理費(fèi)用約為3.86億元，同比下降3.89%。

科技賦能降本增效已跨越理論階段，進(jìn)入成果量化期。保利物業(yè)加速AI大模型與數(shù)據(jù)中臺(tái)在業(yè)務(wù)場(chǎng)景的落地，顯著提升服務(wù)響應(yīng)速度和運(yùn)營(yíng)精細(xì)度，行政開(kāi)支金額同比下降約11.5%，占收入比例下降約1.1個(gè)百分點(diǎn)至約5.8%。

在軟件與AI應(yīng)用層面，物業(yè)企業(yè)正積極利用AI大模型的強(qiáng)大能力，圍繞企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心場(chǎng)景進(jìn)行創(chuàng)新布局。如AI助手、智能工單系統(tǒng)、數(shù)字員工應(yīng)用等方面。

在機(jī)器人布局方面，物業(yè)企業(yè)正通過(guò)自主研發(fā)、生態(tài)投資或戰(zhàn)略合作等多種模式，加快智能機(jī)器人在保潔、安防、巡檢等具體作業(yè)場(chǎng)景的落地。例如，碧桂園服務(wù)自主研發(fā)的清潔機(jī)器人已在多個(gè)城市項(xiàng)目投入使用。智能機(jī)器人優(yōu)勢(shì)主要是可以替代人工從事重復(fù)性、高危環(huán)境工作，且邊際成本隨規(guī)�；瘧�(yīng)用快速下降。

行業(yè)的AI應(yīng)用正在聚焦具體場(chǎng)景，以解決具體問(wèn)題為導(dǎo)向，成為新的生產(chǎn)力工具。中指研究院研發(fā)“AI招投標(biāo)Agent”賦能企業(yè)高效投標(biāo)。“AI招投標(biāo)Agent”實(shí)時(shí)追蹤全國(guó)范圍內(nèi)所有公開(kāi)的物業(yè)招標(biāo)信息，通過(guò)深度關(guān)聯(lián)中指研究院的海量數(shù)據(jù)資源，能夠前置對(duì)物業(yè)合約到期項(xiàng)目、新增土地信息等進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，自動(dòng)生成標(biāo)訊信息，讓物業(yè)企業(yè)的投標(biāo)工作變得簡(jiǎn)單又高效，并顯著提高企業(yè)投標(biāo)數(shù)量和中標(biāo)概率。

（五）社會(huì)責(zé)任

提供多層次就業(yè)崗位，納稅增速約1.12%，略高于全國(guó)平均水平；物業(yè)企業(yè)深度參與社會(huì)基層治理

物業(yè)行業(yè)作為民生服務(wù)的重要載體，在穩(wěn)就業(yè)中扮演關(guān)鍵角色。根據(jù)第五次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果保守推算，2025年物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員規(guī)模超過(guò)900萬(wàn)人。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)2025年員工數(shù)量均值為6026人，較2024年略有下降。一方面智能化、數(shù)字化布局減少了保安、保潔等傳統(tǒng)基礎(chǔ)崗位；另一方面通過(guò)組織精簡(jiǎn)優(yōu)化員工結(jié)構(gòu)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)外包業(yè)務(wù)占比較高，在吸納基層勞動(dòng)力方面發(fā)揮著重要作用。

納稅是企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的重要體現(xiàn)。2025年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均納稅額約7933萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.12%，略高于2025年全國(guó)稅收收入增長(zhǎng)率（0.8%）。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)被正式納入國(guó)家城市治理現(xiàn)代化體系。2025年8月印發(fā)的《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》進(jìn)一步將“提升城市治理能力水平”列為重點(diǎn)任務(wù)，并特別提出要“探索社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行新模式”。

物企普遍通過(guò)三種路徑深度融入基層與城市治理體系：一是健全“社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制”，在社區(qū)黨組織統(tǒng)籌下參與議事協(xié)商、矛盾調(diào)解；二是主動(dòng)承擔(dān)網(wǎng)格內(nèi)巡查發(fā)現(xiàn)、事件上報(bào)、輕微問(wèn)題即時(shí)處置等職責(zé)，發(fā)揮好業(yè)主和政府之間的橋梁作用；三是承接政府委托的社區(qū)公共服務(wù)項(xiàng)目，如垃圾分類(lèi)督導(dǎo)、應(yīng)急管理等。

結(jié)語(yǔ)：從1981到2025，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)歷經(jīng)九個(gè)“五年規(guī)劃”，完成了從無(wú)到有、從幕后到臺(tái)前的跨越。半個(gè)世紀(jì)，潮起潮落，我們既是見(jiàn)證者，更是建設(shè)者。

2026，站在“十五五”的新起點(diǎn)，讓我們以“好服務(wù)”為根基，在變革中筑基，在創(chuàng)新中前行，推動(dòng)行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展新臺(tái)階！

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