拿到香港大學(xué)研究生錄取通知書，程鹿（化名）的喜悅并沒有維持太久，取而代之的是“住哪里”的焦慮。得知一年制授課型碩士基本無望申請(qǐng)到校內(nèi)宿舍，程鹿添加了香港本地中介的微信，開始“云看房”。

在寸土寸金的香港，高校宿舍資源長期緊張，申請(qǐng)與續(xù)住均有一套相對(duì)嚴(yán)格的機(jī)制。新生通常享有優(yōu)先分配權(quán)，而高年級(jí)學(xué)生若想續(xù)住，則需經(jīng)過綜合評(píng)估，包括學(xué)業(yè)成績(jī)、對(duì)宿舍的參與貢獻(xiàn)乃至課外活動(dòng)表現(xiàn)。一年制授課型碩士研究生就讀人數(shù)多，基本沒有申請(qǐng)到宿舍的希望，不得不轉(zhuǎn)向校外租房甚至跨境通勤。

房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行發(fā)布的報(bào)告顯示，目前，香港八所主要大學(xué)的學(xué)生與宿位比例平均為3.4:1。也就是說，每個(gè)宿位有超過3名學(xué)生競(jìng)爭(zhēng)。至2027/28學(xué)年，預(yù)計(jì)每年將新增宿位需求約1.57萬個(gè)。即使在2027年新增7900個(gè)宿位的前提下，保守估計(jì)，學(xué)生宿位總?cè)笨谌詫⑦_(dá)5.54萬個(gè)。

巨大的供需缺口下，香港特區(qū)政府推出“城中學(xué)舍計(jì)劃”，鼓勵(lì)市場(chǎng)將酒店、寫字樓等商業(yè)大廈改裝為學(xué)生宿舍，從而增加學(xué)生宿位供應(yīng)。

內(nèi)地、外資房企聞風(fēng)而動(dòng)。學(xué)生宿舍一床難求的困境，是否有解了？

早早“揾房”

程鹿已經(jīng)看上幾套還不錯(cuò)的房源，但繁體字標(biāo)明的地址與陌生的地名疊加，讓她一時(shí)難以判斷通勤距離與生活便利程度。她決定下個(gè)月提前去香港，實(shí)地看房。

盡管距離新學(xué)年開學(xué)仍有數(shù)月，但圍繞“住哪里”的討論已經(jīng)在新生群體中提前升溫。一位香港本地持牌中介向《中國新聞周刊》記者介紹，隨著上一批學(xué)生陸續(xù)畢業(yè)退宿，靠近高校的租房市場(chǎng)已進(jìn)入新一輪過渡期，“已經(jīng)有學(xué)生開始‘早鳥預(yù)訂’，尤其是熱門地段，基本是提前鎖房”。在他看來，市場(chǎng)的節(jié)奏正在明顯前移，“以前普遍是六月才開始有動(dòng)作，七八月有點(diǎn)緊張，現(xiàn)在好多學(xué)生四五月就已經(jīng)開始‘揾房’（找房子）了”。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的在線數(shù)據(jù)，在香港大學(xué)站及堅(jiān)尼地城、西營盤一帶，一套大約30平方米的小公寓，月租金基本為1.8萬至2萬港元，中介費(fèi)為半個(gè)月租金。對(duì)于非本地居民和無固定收入的學(xué)生，香港房東往往還會(huì)要求一次性繳納一年租金。僅房租一項(xiàng)，初到香港的學(xué)生們可能就需要花費(fèi)近25萬港元。

美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明在接受媒體采訪時(shí)曾表示，租賃市場(chǎng)的活躍主要受新“港漂”和內(nèi)地學(xué)生的帶動(dòng)，預(yù)計(jì)全年租金升幅可達(dá)6％，香港私人住宅的實(shí)用面積租金已接近2019年以來的歷史高位。

提前的租房旺季，與香港高校擴(kuò)張后尚未解決的宿位矛盾密切相關(guān)。2023年香港特區(qū)政府施政報(bào)告提出發(fā)展“留學(xué)香港”品牌，將大學(xué)教育資助委員會(huì)資助院校的非本地生招生比例由20％提升至40％，2025年進(jìn)一步放寬至50％。

有關(guān)人士測(cè)算，非本地生的理論規(guī)模上限已被推高至約3.7萬人，且研究生群體的擴(kuò)張更為迅速。數(shù)據(jù)顯示，2024/25學(xué)年，香港授課型及研究型非本地生已達(dá)約5.6萬人，同比增長26％，一年內(nèi)新增超過1.1萬人。投資管理公司高力國際預(yù)測(cè)，到2028年，香港本地及非本地學(xué)生的總住宿需求將達(dá)17.22萬個(gè)床位，宿位缺口將達(dá)12萬個(gè)。

香港富豪東方酒店青年宿舍的房間和洗衣間 圖/中新

政策拆墻松綁

今年2月，香港特區(qū)政府發(fā)展局局長寧漢豪回應(yīng)立法會(huì)議員提問時(shí)指出，“城中學(xué)舍計(jì)劃”反應(yīng)理想，已收到25宗申請(qǐng)，大多位于市區(qū)，包括紅磡、觀塘、深水埗以及上環(huán)等地區(qū)。除兩宗涉及要在私人土地上興建新學(xué)生宿舍外，其余申請(qǐng)為改裝現(xiàn)有建筑物，大部分涉及整幢改裝，預(yù)計(jì)涉及5100個(gè)宿位。

在寧漢豪的介紹中，該計(jì)劃的亮點(diǎn)在于“拆墻松綁”。過去，將商廈改裝為學(xué)生宿舍在實(shí)際操作上幾乎難以推進(jìn)，而該計(jì)劃通過“對(duì)癥下藥”的方式進(jìn)行制度松綁。在規(guī)劃層面，城市規(guī)劃委員會(huì)放寬“酒店”定義，將合資格的學(xué)生公寓納入其中，可直接獲得酒店牌照，無須另行規(guī)劃。在執(zhí)行機(jī)制上，計(jì)劃也具有較高靈活性，允許私人發(fā)展商、教育機(jī)構(gòu)或兩者合作提出申請(qǐng)，宿舍營運(yùn)模式亦不設(shè)統(tǒng)一限制，可由營運(yùn)方自主招收學(xué)生，或與不同專上院校合作對(duì)接。

香港大學(xué)房地產(chǎn)和建筑系教授黃紹基對(duì)《中國新聞周刊》指出，香港近年來吸引了大量非本地學(xué)生，由此催生了學(xué)生公寓這一獨(dú)特的細(xì)分市場(chǎng)，這類公寓的租金通常高于低檔酒店和普通住宅，但比高檔服務(wù)式公寓或豪華酒店更實(shí)惠。

以香港大學(xué)為例，西營盤附近一間面積為15平方米的單間學(xué)生公寓，每月租金超過15000港元，而面積相近的房（香港地區(qū)常見的小戶型出租屋）月租金僅為7800港元。盡管溢價(jià)顯著，但黃紹基了解到，類似的學(xué)生公寓在開學(xué)前的入住率幾乎為100％。

房地產(chǎn)顧問公司萊坊在《投資學(xué)生宿舍》報(bào)告中指出，將收入陷入停滯的酒店改建為學(xué)生宿舍后，預(yù)期收益率可達(dá)到4.5％至8％。這一數(shù)字不僅遠(yuǎn)超香港傳統(tǒng)住宅物業(yè)，也優(yōu)于許多甲級(jí)寫字樓。學(xué)生群體租期穩(wěn)定、退租率低、違約風(fēng)險(xiǎn)小，為投資者提供了極高確定性的現(xiàn)金流。

事實(shí)上，在政策正式落地前，資本已聞風(fēng)而動(dòng)。2023年底至2024年，中原地產(chǎn)、招商局商業(yè)房托、華潤隆地等巨頭紛紛入局。中原地產(chǎn)是在2024年將目光投向?qū)W生公寓改造市場(chǎng)的，先后收購香港尖沙咀珀薈酒店、香港西半山“般咸軒”物業(yè)和富豪東方酒店，均改建為學(xué)生宿舍。中原投資總裁葉明慧近期表示，香港有望在5年內(nèi)成為亞洲最大的機(jī)構(gòu)化學(xué)生宿舍市場(chǎng)，屆時(shí)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)750億至1000億港元，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然對(duì)《中國新聞周刊》指出，政策松綁后，激活了存量酒店的改造市場(chǎng)，大宗交易市場(chǎng)變得非?；鸨?。她還補(bǔ)充道，隨著今年3月起生效的《簡(jiǎn)樸房條例》推進(jìn)，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了明顯變化。政策推動(dòng)下，部分原本難以合規(guī)使用的唐樓（香港的舊式樓房），也將有機(jī)會(huì)通過改造轉(zhuǎn)為學(xué)生公寓用途，從而釋放新增供給空間。

高力國際指出，2026年2月，市場(chǎng)上有21宗酒店及整幢住宅成交，相當(dāng)于2020年至2024年第三季度的交易總和。“酒店本身已具備齊全的房間間隔、獨(dú)立衛(wèi)浴及消防設(shè)施，能大幅縮短改建時(shí)間和成本，同時(shí)讓投資者迅速推向市場(chǎng)以迎合租賃旺季?！?/p>

黃紹基特別提到，該計(jì)劃可以保持土地用途的靈活性，不僅可以降低改建成本，更重要的是，可以降低供應(yīng)過?；虿蛔愕娘L(fēng)險(xiǎn)，最大限度地減少市場(chǎng)波動(dòng)。理想情況下，由于酒店和學(xué)生公寓具有很強(qiáng)的替代性，經(jīng)營不善的酒店可以改建為學(xué)生公寓。如果未來酒店盈利能力有所提高，物業(yè)還可重新改回酒店用途。

“采用增值策略的短期投資者可能會(huì)專注于通過學(xué)生公寓提升現(xiàn)金流，然后退出投資。相反，采用持有策略的長期投資者也可以考慮未來將酒店改回原用途的可能性?！秉S紹基指出。

難以復(fù)制

近年來，隨著內(nèi)地研究生招生規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，“高校宿舍不夠住”頻頻登上熱搜。

最顯著的結(jié)構(gòu)性變化發(fā)生在一線城市的高校。2023年碩士招生期間，北京大學(xué)、北京師范大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、南京大學(xué)等多所知名高校相繼在招生簡(jiǎn)章中明確規(guī)定：不再為非全日制及部分全日制專業(yè)學(xué)位碩士（專碩）研究生提供校內(nèi)宿舍。

面對(duì)由于“擴(kuò)招”帶來的增量需求，2024年1月，七部門聯(lián)合印發(fā)《國家發(fā)展改革委等部門關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)高校通過購買、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會(huì)用房，補(bǔ)充宿舍資源，并按照校內(nèi)同等標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)配套服務(wù)管理。

內(nèi)地同樣存在大量空置的酒店與商業(yè)資產(chǎn)。中國飯店協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度，全國酒店平均空置率為38.2％，約有220萬間客房長期空置。

表面上看，內(nèi)地似乎具備復(fù)制香港“資本收購酒店改建宿舍”模式的基礎(chǔ)，但多位專家在接受采訪時(shí)指出，香港模式在內(nèi)地恐無法簡(jiǎn)單平移。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《中國新聞周刊》指出，兩地模式無法平移的首要原因在于賬本的根本邏輯不同。在香港，盡管收購酒店的代價(jià)昂貴，但其極高的租金回報(bào)率足以覆蓋資金成本。

“香港的租金水平高，可以覆蓋利息和運(yùn)營成本。但在內(nèi)地，你想改造一個(gè)寫字樓，投入的資金和裝修成本，面臨的是極低的租售比。內(nèi)地一線城市的租售比普遍在1％到2％，租金可能連裝修成本都賺不回來?！睆埓髠ヌ寡?。

另外，張大偉總結(jié)，內(nèi)地雖有指導(dǎo)意見，但在執(zhí)行層面，商業(yè)用地改建為學(xué)生宿舍仍面臨消防驗(yàn)收、土地用途性質(zhì)變更等重重阻礙，缺乏像香港這樣“拆墻松綁”的系統(tǒng)性配套措施。

除了政策配套和租售比，內(nèi)地學(xué)生公寓面臨著更激烈的“替代品”競(jìng)爭(zhēng)。香港模式能夠成立的核心，是留學(xué)生極高的租金承受能力。在香港，一個(gè)改造后的單人床位月租可達(dá)6000至8000港元。但在內(nèi)地，公立大學(xué)宿舍年租金通常在1200元人民幣左右。即使學(xué)生選擇去校外租房，其支付能力也相對(duì)有限。

趙然在帶內(nèi)地機(jī)構(gòu)考察香港物業(yè)時(shí)也發(fā)現(xiàn)，探討內(nèi)地的學(xué)生公寓問題時(shí)，大家的共識(shí)是內(nèi)地高校的預(yù)算過低，無法支撐市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)投資且運(yùn)營同樣的公寓。很多內(nèi)地公寓運(yùn)營商起初雄心勃勃，考察完卻感嘆“經(jīng)驗(yàn)根本沒法用”。

相較香港交由市場(chǎng)資本運(yùn)作，內(nèi)地高校的探索更傾向于依靠政府統(tǒng)籌與公共采購進(jìn)行托底。2019年，復(fù)旦大學(xué)較早試水了“社會(huì)化運(yùn)作+園區(qū)化管理”模式，將專碩學(xué)生集中安置在校外公寓，提供約1450個(gè)床位。自2021年起，住宿費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與校內(nèi)學(xué)生生活園區(qū)一致，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1600元/學(xué)年。

2025年，浙江大學(xué)發(fā)布學(xué)生宿舍用房租賃采購意向公告，預(yù)算金額2360萬元，要求社會(huì)用房在浙江大學(xué)紫金港校區(qū)周邊5公里范圍內(nèi)，可精裝修拎包入住，提供床位不少于3000張。

同年底，湖北大學(xué)提供了“以購代建”思路，斥資1.98億元整體收購存量商品房，新增2800個(gè)床位，平均收購單價(jià)約4650元/平方米，相當(dāng)于此前該商品房備案均價(jià)的六成。教育部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合調(diào)研組實(shí)地調(diào)研時(shí)表示，“學(xué)生宿舍改造項(xiàng)目作為全國首個(gè)以購置存量房代建設(shè)學(xué)生公寓的創(chuàng)新實(shí)踐，既有效盤活了市場(chǎng)存量資產(chǎn)、為房地產(chǎn)去庫存提供了新思路，又精準(zhǔn)破解了高校宿舍資源緊張的難題”。

不過，新的社區(qū)摩擦也有待解決。今年3月，深圳大學(xué)擬將麗湖校區(qū)2026級(jí)全日制研究生統(tǒng)一安排在校外住宿，住宿地點(diǎn)暫定南山西麗大學(xué)城片區(qū)的漢園茗院項(xiàng)目，住宿費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)將參照學(xué)校統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行，而該小區(qū)市場(chǎng)整租月租金為1萬元至1.1萬元。有業(yè)主接受采訪時(shí)坦言，不愿自家小區(qū)被貼上“宿舍”標(biāo)簽。

除了“資本收購酒店改建宿舍”模式無法簡(jiǎn)單平移至內(nèi)地，涌入香港的內(nèi)地房地產(chǎn)商也發(fā)現(xiàn)，這不是常見的異地經(jīng)營。趙然觀察到，兩地的投資邏輯、稅務(wù)結(jié)構(gòu)以及交易時(shí)的法律架構(gòu)也有區(qū)別?！霸谶\(yùn)營端，香港的勞工法律、人工成本與內(nèi)地完全不同，必須重新搭建一套全新的投資模型和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)?！?/p>

還有一個(gè)容易被忽視的細(xì)節(jié)是，內(nèi)地成熟的公寓家具、家電供應(yīng)鏈在香港的狹小空間面前會(huì)面臨失效。趙然提到，香港的單人床只有0.8到0.9米寬，這種尺寸在內(nèi)地可能根本找不到，屬于特定供港的規(guī)格。由于香港老舊建筑的墻體結(jié)構(gòu)特殊，洗衣機(jī)需要做得更薄，冰箱需要做得更矮，以此實(shí)現(xiàn)內(nèi)嵌。

無論是將投資平移到內(nèi)地，還是內(nèi)地地產(chǎn)商進(jìn)入香港市場(chǎng)，都不是那么容易能實(shí)現(xiàn)的。

發(fā)于2026.4.27總第1233期《中國新聞周刊》雜志

雜志標(biāo)題：香港改建“城中學(xué)舍”

記者：李沁樺

（qinhualilqh@163.com）

編輯：徐天