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2025年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度筑底階段，中駿集團(tuán)經(jīng)營(yíng)面臨持續(xù)挑戰(zhàn)，合同銷售出現(xiàn)大幅下滑，盡管毛利率實(shí)現(xiàn)邊際回升，但仍未能扭轉(zhuǎn)連續(xù)三年虧損的局面。公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)承壓，短期償債能力面臨較大挑戰(zhàn)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在不確定性，其未來(lái)發(fā)展與境外債務(wù)重組的進(jìn)程密切相關(guān)。

業(yè)績(jī)概況：銷售規(guī)模明顯收縮，毛利率回升難改虧損態(tài)勢(shì)

2025年中駿集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入371.14億元，同比下降9.0%。從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，傳統(tǒng)物業(yè)銷售仍是核心收入來(lái)源，全年實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入348.99億元，同比下降10.2%，占總營(yíng)收的94.0%；多元化業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，物業(yè)管理費(fèi)收入同比增長(zhǎng)8.3%至13.01億元，項(xiàng)目管理及土地開發(fā)收入也實(shí)現(xiàn)不同程度提升，成為收入端的重要補(bǔ)充。

利潤(rùn)方面，公司全年實(shí)現(xiàn)毛利65.49億元，同比增長(zhǎng)5.0%，毛利率從2024年的15.3%提升至17.6%，盈利能力出現(xiàn)邊際改善。這一改善主要得益于年內(nèi)上海、福州、北京等核心城市部分歷史獲取的高毛利項(xiàng)目集中交付，這些項(xiàng)目土地成本相對(duì)較低，且核心城市市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，售價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定，有效拉高了整體毛利水平。

2021-2025年?duì)I業(yè)總收入與凈利潤(rùn)變化

毛利的增長(zhǎng)未能傳導(dǎo)至凈利潤(rùn)端，公司全年實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)-59.55億元，母公司擁有人應(yīng)占虧損74.47億元，較上年收窄5.3%，連續(xù)第三年出現(xiàn)虧損。利潤(rùn)虧損主要受多重非經(jīng)營(yíng)性及階段性因素疊加影響：一是資產(chǎn)減值計(jì)提規(guī)模較大，全年計(jì)提持作出售及發(fā)展中物業(yè)減值51.85億元，同比增加47.1%，同時(shí)投資物業(yè)公允值變動(dòng)產(chǎn)生29.34億元凈虧損，兩項(xiàng)合計(jì)對(duì)利潤(rùn)的影響超過(guò)80億元；二是投資收益有所下滑，應(yīng)占合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司損益由上年盈利3.47億元轉(zhuǎn)為虧損1.03億元，相關(guān)投資減值損失達(dá)3.39億元；三是稅費(fèi)支出有所增加，毛利率上升帶動(dòng)土地增值稅及企業(yè)所得稅增長(zhǎng)，疊加投資物業(yè)公允值虧損減少導(dǎo)致遞延稅項(xiàng)收益下降，全年稅項(xiàng)開支同比增長(zhǎng)75.8%至16.49億元。

業(yè)務(wù)分析：傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模收縮，多元化業(yè)務(wù)支撐作用有限

中駿集團(tuán)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)仍以傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)為主，多元化業(yè)務(wù)雖保持一定韌性，但規(guī)模較小，難以有效對(duì)沖主業(yè)下滑的影響。2025年物業(yè)銷售收入348.99億元，占總營(yíng)收的94.0%，同比下降10.2%。收入下滑并非源于交付規(guī)模收縮——全年交房面積同比增長(zhǎng)4.2%至271.44萬(wàn)平方米，而是由于市場(chǎng)環(huán)境下公司采取降價(jià)促銷策略，平均銷售單價(jià)從每平方米14907元降至12857元。銷售布局上，中西部和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈分別貢獻(xiàn)28.6%和27.1%的合同銷售額，三四線城市仍占主導(dǎo)地位，占比達(dá)55.9%，二線城市占36.2%，一線城市僅占7.9%，這種以三四線市場(chǎng)為主的布局，在行業(yè)結(jié)構(gòu)性分化加劇的背景下，使公司面臨更大的去庫(kù)存壓力。

多元化業(yè)務(wù)方面，物業(yè)管理費(fèi)收入同比增長(zhǎng)8.3%至13.01億元，主要得益于管理物業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大；租金收入同比微降3.7%至5.57億元，系寫字樓及長(zhǎng)租公寓租金下行所致。但兩項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)僅占總營(yíng)收的5.0%，對(duì)整體業(yè)績(jī)的支撐作用較為有限。土地儲(chǔ)備方面，截至2025年末公司總土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積2115萬(wàn)平方米,分布于55個(gè)城市，其中二線城市土地儲(chǔ)備成本占比48.2%，三四線城市占39.3%，全年未新增土地儲(chǔ)備，現(xiàn)有土儲(chǔ)將成為未來(lái)幾年經(jīng)營(yíng)的核心基礎(chǔ)。

財(cái)務(wù)狀況：盈利能力承壓，債務(wù)壓力持續(xù)加大

售毛利率邊際回升但基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，持續(xù)改善存在挑戰(zhàn)。2021-2025年，中駿集團(tuán)銷售毛利率呈現(xiàn)“先持續(xù)下滑、后小幅反彈”的走勢(shì)，從2021年的21.66%逐年降至2023年的12.55%，隨后在2024年回升至15.29%，2025年進(jìn)一步提升至17.64%。2025年毛利率的回升具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征，主要得益于年內(nèi)核心城市少數(shù)高毛利項(xiàng)目的集中交付，這些項(xiàng)目土地成本相對(duì)較低且售價(jià)較為穩(wěn)定，拉高了整體盈利水平。

銷售凈利率持續(xù)處于虧損狀態(tài)，非經(jīng)營(yíng)性因素影響顯著。與毛利率的邊際回升形成對(duì)比的是，中駿集團(tuán)的銷售凈利率自2022年轉(zhuǎn)負(fù)后仍處于虧損區(qū)間，2021年為9.64%，2022年降至-0.75%，2023年進(jìn)一步下滑至-39.82%，2024年為-19.46%，2025年為-20.49%。毛利率提升但凈利率仍為負(fù)的現(xiàn)象，表明公司的虧損并非完全源于主營(yíng)業(yè)務(wù)本身，而是受到資產(chǎn)減值、公允值變動(dòng)損失、投資收益波動(dòng)及稅費(fèi)增加等非經(jīng)營(yíng)性和階段性因素的顯著影響。

2021-2025年核心盈利指標(biāo)趨勢(shì)

資產(chǎn)規(guī)模調(diào)整的同時(shí)，公司債務(wù)負(fù)擔(dān)并未同步減輕，導(dǎo)致杠桿率有所上升。截至2025年末，公司總資產(chǎn)886.24億元，總負(fù)債865.64億元，資產(chǎn)負(fù)債率為97.68%，較上年上升5.92個(gè)百分點(diǎn)，處于較高水平。凈負(fù)債比率從2024年末的296.8%上升至1448.1%，股東權(quán)益對(duì)有息債務(wù)的覆蓋能力大幅減弱。杠桿率的上升主要源于累計(jì)虧損導(dǎo)致的凈資產(chǎn)規(guī)模收縮，2021-2025年公司歸屬母公司股東的權(quán)益從217.86億元降至-51.09億元，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)面臨較大挑戰(zhàn)。

2021-2025年資產(chǎn)與負(fù)債趨勢(shì)

短期償債能力面臨較大挑戰(zhàn)是公司當(dāng)前最突出的問題。截至2025年末，公司流動(dòng)負(fù)債凈額為199.31億元，有息債務(wù)總額330.87億元中，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)達(dá)272.09億元，而公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為23.36億元，現(xiàn)金短債比為0.09倍，低于房地產(chǎn)行業(yè)1倍的安全參考線，賬面資金對(duì)短期債務(wù)的覆蓋能力較弱。

發(fā)展趨勢(shì)：債務(wù)重組穩(wěn)步推進(jìn)，經(jīng)營(yíng)策略轉(zhuǎn)向精細(xì)化

境外債務(wù)重組是緩解公司當(dāng)前困境的重要途徑，目前該進(jìn)程已取得階段性進(jìn)展，公司已與持有約78%境外債務(wù)的債權(quán)人簽署修訂后的重組支持協(xié)議，2026年3月香港高等法院已頒令召開計(jì)劃債權(quán)人會(huì)議審議重組方案，后續(xù)將根據(jù)會(huì)議結(jié)果推進(jìn)相關(guān)實(shí)施工作。若重組順利完成，將為公司爭(zhēng)取到寶貴的調(diào)整時(shí)間，有助于改善公司的財(cái)務(wù)狀況和流動(dòng)性。

在此基礎(chǔ)上，公司2026年戰(zhàn)略核心將從“保交付”轉(zhuǎn)向“精細(xì)化經(jīng)營(yíng)”，聚焦改善型產(chǎn)品打造，推動(dòng)現(xiàn)房銷售并保障交付品質(zhì)，同時(shí)通過(guò)產(chǎn)品優(yōu)化創(chuàng)新和去中介化降低運(yùn)營(yíng)成本，改善現(xiàn)金流狀況。多元化業(yè)務(wù)將成為未來(lái)經(jīng)營(yíng)的重要補(bǔ)充，商業(yè)管理板塊將實(shí)施差異化運(yùn)營(yíng)，優(yōu)化租戶組合與租金定價(jià)；長(zhǎng)租公寓板塊探索社區(qū)運(yùn)營(yíng)增值服務(wù)；住宅管理板塊則重點(diǎn)提升服務(wù)品質(zhì)與物業(yè)費(fèi)收繳率。此外，公司還將通過(guò)尋求銀行貸款展期與新增項(xiàng)目融資、出售部分投資物業(yè)及非核心業(yè)務(wù)等方式補(bǔ)充流動(dòng)性。

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