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2025年，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整仍在繼續(xù)，市場(chǎng)分化加劇，多數(shù)企業(yè)選擇收縮。但保利發(fā)展以一份扎實(shí)的成績(jī)單，印證了央企龍頭的抗周期韌性。

保利發(fā)展發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示：2025年，公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額2530億元，連續(xù)第三年穩(wěn)居行業(yè)榜首；銷售權(quán)益比提升至79%，同比增加3個(gè)百分點(diǎn)，意味著規(guī)模增長(zhǎng)更“實(shí)”、自主掌控力更強(qiáng)。在資金鏈普遍緊繃的大環(huán)境下，保利全年回籠資金2589億元，銷售回款率連續(xù)第三年超過100%，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流持續(xù)凈流入，構(gòu)筑起厚實(shí)的“安全墊”。融資端同樣亮點(diǎn)紛呈，公司成功發(fā)行國(guó)內(nèi)首單現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債，綜合融資成本降至2.59%的歷史低位，公司債利率最低僅2.12%，資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)現(xiàn)連續(xù)五年下降。從核心城市超90%的銷售貢獻(xiàn)，到產(chǎn)品力、交付力雙雙位居行業(yè)前列，保利發(fā)展在2025年不僅守住了規(guī)模，更在財(cái)務(wù)安全、投資質(zhì)量、存量盤活等維度實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)中有進(jìn)”，為即將到來的“十五五”高質(zhì)量發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)根基。

銷售額2530億元再次領(lǐng)跑：規(guī)模與質(zhì)量的雙重提升

回顧2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在筑底過程中考驗(yàn)著每家房企的生存智慧。保利發(fā)展在這一年的表現(xiàn)，恰如其分地詮釋了何為“強(qiáng)者恒強(qiáng)”。

財(cái)報(bào)顯示，公司全年實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額2530億元，簽約面積1235萬平方米，這份成績(jī)單最核心的價(jià)值在于其“含金量”——銷售權(quán)益比提升至79%，同比增加了3個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，保利的銷售規(guī)模并非依靠復(fù)雜的合作杠桿堆砌，而是來自真金白銀的自主掌控力，其銷售規(guī)模行業(yè)第一的座次，坐得更穩(wěn)、更實(shí)。

成績(jī)的取得，源于對(duì)市場(chǎng)節(jié)奏的精準(zhǔn)把控。上半年，公司上下同頻共振，敏銳捕捉每一個(gè)營(yíng)銷窗口，一舉實(shí)現(xiàn)1452億元的銷售規(guī)模，為全年領(lǐng)跑奠定了難以撼動(dòng)的基石。更難能可貴的是，在價(jià)格戰(zhàn)頻發(fā)的市場(chǎng)環(huán)境下，保利堅(jiān)持走“產(chǎn)品主義”的道路。公司緊跟國(guó)家戰(zhàn)略導(dǎo)向與客戶居住需求的深刻變遷，持續(xù)加大“三好房子”產(chǎn)品體系的推廣力度。廣州玥璽灣項(xiàng)目和上海世博天悅項(xiàng)目成為全國(guó)“好房子”的標(biāo)桿范例，在2025年全國(guó)單項(xiàng)目銷售額破百億的極少數(shù)項(xiàng)目中，保利發(fā)展一家便獨(dú)占兩席，這無疑是市場(chǎng)用腳投票，對(duì)其產(chǎn)品力的最高褒獎(jiǎng)。

深耕，是抵御周期波動(dòng)的最堅(jiān)實(shí)壁壘。保利發(fā)展始終堅(jiān)持核心城市深耕策略，不做機(jī)會(huì)主義者，只做價(jià)值發(fā)現(xiàn)者。2025年，公司在核心城市的銷售貢獻(xiàn)度依然穩(wěn)定在92%的高位，這已是連續(xù)第三年保持在90%左右的水平。在兵家必爭(zhēng)的核心城市中，保利的市場(chǎng)占有率已超過7.9%，同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。這些高能級(jí)城市扎實(shí)的市場(chǎng)份額，構(gòu)成了公司最堅(jiān)固的“護(hù)城河”，使得其品牌影響力在行業(yè)逆風(fēng)中反而愈發(fā)閃亮。

保利發(fā)展銷售規(guī)模連續(xù)多年領(lǐng)跑行業(yè)，核心城市貢獻(xiàn)突出、銷售回款高效，疊加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)與低融資成本優(yōu)勢(shì)，行業(yè)龍頭壁壘持續(xù)加固，抗周期能力顯著。

銷售回籠率連續(xù)三年超100%：現(xiàn)金流與負(fù)債的雙重改善

如果說銷售業(yè)績(jī)是房企的“面子”，那么健康的現(xiàn)金流和優(yōu)化的負(fù)債結(jié)構(gòu)，便是決定其能否走遠(yuǎn)的“里子”。

保利發(fā)展始終將“現(xiàn)金流安全”作為經(jīng)營(yíng)發(fā)展的生命線，展現(xiàn)出一家成熟央企的財(cái)務(wù)自律與遠(yuǎn)見。公司全年回籠資金高達(dá)2589億元，銷售回款率連續(xù)第三年突破100%，達(dá)到102%。這意味著，公司賣出的每一分錢房子，不僅都收回了賬，還超額消化了部分歷史應(yīng)收款項(xiàng)。這種極致的資金回籠效率，在行業(yè)流動(dòng)性普遍偏緊的當(dāng)下，顯得尤為珍貴。

在開發(fā)投資端，保利嚴(yán)格執(zhí)行“以銷定產(chǎn)”的策略，動(dòng)態(tài)調(diào)整每一個(gè)項(xiàng)目的開工節(jié)奏。全年拓展總地價(jià)791億元，一二線城市占比超90%，北京、上海、廣州三地近乎占去半壁江山，從源頭鎖定了項(xiàng)目安全。全年新開工面積703萬平方米，竣工面積2450萬平方米，建安支出同比壓降至737億元。這并非簡(jiǎn)單的收縮，而是一種“控本增效、精益運(yùn)營(yíng)”的智慧。正因如此，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~實(shí)現(xiàn)了152億元的凈流入，連續(xù)8年保持為正，為應(yīng)對(duì)未來的不確定性備足了“彈藥”。同時(shí)，通過存量煥新、資產(chǎn)盤活等多元手段，累計(jì)盤活資源181億元，讓資產(chǎn)重新煥發(fā)生機(jī)。而在交付端，保利全年累計(jì)交付高品質(zhì)住宅12.99萬套，客戶滿意度提升至87%，獲評(píng)中指研究院交付力優(yōu)秀企業(yè)TOP1。

圖：2021-2025年保利發(fā)展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額（億元）

在融資端，保利發(fā)展更是將央企的信用優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到了極致。2025年，公司開創(chuàng)行業(yè)先河，成功發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債，規(guī)模達(dá)85億元，6年期綜合成本僅為2.32%。這一創(chuàng)新融資模式，不僅拓寬了房企的融資渠道，更彰顯了資本市場(chǎng)對(duì)其經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性的高度認(rèn)可。年內(nèi)，公司新增有息負(fù)債平均成本同比下降33個(gè)基點(diǎn)至2.59%，期末綜合融資成本也降至2.72%的歷史低位。其中，公司債利率最低探至2.12%，中期票據(jù)利率低至1.85%，均刷新了公司歷史紀(jì)錄。得益于此，公司資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)現(xiàn)連續(xù)五年下降，同比再降2.08個(gè)百分點(diǎn)至72.26%，有息負(fù)債規(guī)模也同比減少了77億元。

圖：2021-2025年保利發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率變化（%）

更為前瞻性的舉措是，面對(duì)行業(yè)深度調(diào)整帶來的資產(chǎn)價(jià)格重估壓力，保利發(fā)展沒有選擇回避，而是秉持長(zhǎng)期主義原則，主動(dòng)計(jì)提資產(chǎn)減值讓資產(chǎn)質(zhì)量更加扎實(shí)。這恰恰是公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健、對(duì)未來負(fù)責(zé)的表現(xiàn)，也為保利發(fā)展在即將到來的‘十五五’周期輕裝上陣、高質(zhì)量發(fā)展掃清了障礙。

從投資到融資，從生產(chǎn)到交付，銷售額2530億元的背后，正是這一個(gè)“穩(wěn)”字，貫穿了每一個(gè)環(huán)節(jié)，讓保利在行業(yè)調(diào)整期依然行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和綜合服務(wù)業(yè)務(wù)占比提升：生態(tài)平臺(tái)和新模式的雙重優(yōu)化

公司以“打造具有卓越競(jìng)爭(zhēng)力的不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)”為戰(zhàn)略愿景，堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)主業(yè)，立足行業(yè)新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，積極探索新發(fā)展模式，加快構(gòu)建起“一個(gè)新的保利發(fā)展、三大主業(yè)支撐”的業(yè)務(wù)格局。一是做強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)，鞏固行業(yè)龍頭地位。二是做大不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，創(chuàng)新資產(chǎn)管理機(jī)制，大力發(fā)展租賃住房，提高持有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益。三是做優(yōu)不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)，從標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)邁向標(biāo)桿服務(wù)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化生存、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，提升專業(yè)能力強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)壁壘。從各業(yè)務(wù)營(yíng)收占比來看， 2023-2025年，其他主營(yíng)業(yè)務(wù)（包括物業(yè)管理、租賃等）收入占比分別為6.58%、7.36%、7.63%，近幾年不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及物業(yè)服務(wù)營(yíng)收占比持續(xù)提升，表明公司打造不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)正在豐富和立體，探索新發(fā)展模式正取得明顯成效。

圖：2023-2025年保利發(fā)展的各業(yè)務(wù)營(yíng)收占比

結(jié)語

周期更迭，穩(wěn)者致遠(yuǎn)。2025年，保利發(fā)展以銷售三連冠、現(xiàn)金流持續(xù)優(yōu)化、資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)步夯實(shí)的亮眼表現(xiàn)，交出了一份穩(wěn)健穿越行業(yè)周期的答卷。作為央企龍頭，保利發(fā)展始終堅(jiān)守戰(zhàn)略定力，以核心城市深耕筑牢基本盤，以現(xiàn)金流安全守住經(jīng)營(yíng)底線，以主動(dòng)作為夯實(shí)長(zhǎng)期發(fā)展根基。

展望未來，保利發(fā)展將繼續(xù)秉持長(zhǎng)期主義與穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)理念，緊抓行業(yè)轉(zhuǎn)型機(jī)遇，提升產(chǎn)品力與交付力，持續(xù)優(yōu)化經(jīng)營(yíng)質(zhì)效，以央企擔(dān)當(dāng)助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，在“十五五”新周期中譜寫高質(zhì)量發(fā)展新篇章。

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