上海二手房單月成交突然飆到31215套，這個數(shù)字你可能沒概念——它創(chuàng)下了近五年的新高。 上一次看到這樣的數(shù)據(jù)，還是2021年3月。 這意味著，時隔整整五年，上海樓市的交易熱度又回到了那個讓人熟悉的水平。

這股暖意并不只屬于上海。 在南京，3月份二手房成交了9883套，比2月份猛增80%，創(chuàng)下一年來的最高紀(jì)錄。 政策落地的當(dāng)天，單日就成交了460套，刷新了今年的日成交紀(jì)錄。 新房市場也同步回暖，3月份賣出6096套，熱度已經(jīng)回升到去年同期的水平。

杭州的二手房市場同樣活躍。 3月份全市成交了9356套，環(huán)比大幅提升178%，創(chuàng)下去年5月以來的新高。 不過，與去年同期的1.24萬套相比，還有一段距離。 成交的主力是200萬元以內(nèi)的剛需房源，占比達(dá)到了56%。

市場的回暖很大程度上是由政策推動的。 上海在2月25日發(fā)布了“滬七條”，從放寬購房門檻、優(yōu)化公積金貸款等多方面釋放利好。 政策效果立竿見影，二手房市場呈現(xiàn)“四周連漲”的態(tài)勢。 南京在3月20日公布了“寧六條”，包括給予“賣舊買新”的購房人貸款總額1%的貼息等措施。 杭州則在3月30日優(yōu)化了住房公積金政策，家庭最高貸款額度從130萬元直接上調(diào)至180萬元。

土地市場的變化也傳遞出積極信號。 4月8日，杭州二季度首場宅地出讓，3宗宅地全部成交，其中2宗地塊溢價率超過20%，最高達(dá)到了46.83%。 4月10日，杭州再次出讓兩宗宅地，西湖區(qū)雙橋地塊經(jīng)過73輪競價，溢價率高達(dá)59.67%，臨平區(qū)喬司地塊溢價率也達(dá)到23.33%。 這些高溢價成交的地塊，顯示出房企對核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊的強烈信心。

購房者的心態(tài)正在發(fā)生變化。 在南京，有購房者觀察到，看房的人確實不少，售樓中心晚上八九點都還有人，而且都是實實在在談價格的。 房價下來后，性價比高了，促使很多人做出決策。 在上海，有購房者出于投資考慮，主要關(guān)注租售比，并認(rèn)為三、四月份成交量放大可能與學(xué)區(qū)需求落實有關(guān)。

但市場的回暖并非普漲。 很多城市的成交量回升，實際上是“以價換量”。 杭州我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，3月杭州住宅成交均價為27027元/㎡，環(huán)比下降了6.7%，同比降幅達(dá)到16.3%。 剛需房源是絕對的成交主力。

不同城市之間也出現(xiàn)了分化。 上海實現(xiàn)了難得的“量價齊升”，3月二手住宅均價環(huán)比微增0.08%，結(jié)束了連續(xù)33個月的下行趨勢。 而南京的房價整體仍處于調(diào)整階段，“量升價弱”是本輪行情的最大特點。 有在南京看房的購房者發(fā)現(xiàn)，市場上可交易的房源似乎在減少，買賣雙方的心態(tài)并不一致。

市場的庫存情況也在改善。 上海二手房自2025年8月進(jìn)入去庫存通道，到2026年2月，掛牌存量較高峰期已經(jīng)減少了25.7%。 南京的二手房總掛牌量約為13.1萬套，相比2023年18萬套的歷史高位，大幅下降了約5萬套，創(chuàng)下近五年新低。 庫存的持續(xù)下降，為市場企穩(wěn)提供了基礎(chǔ)。

這輪“小陽春”的成色，最終是由真實的居住需求所決定的。 無論是上海外環(huán)外300萬元以內(nèi)的剛需房源，還是杭州200萬元以內(nèi)的成交主力，都表明市場的支撐來自于實實在在的居住需要。 政策釋放了被壓抑的需求，價格的調(diào)整則提供了入市的窗口。

當(dāng)我們在討論市場是否真正回暖時，或許更應(yīng)該關(guān)注的是，什么樣的房子正在被買走，以及它們?yōu)槭裁幢毁I走。 是學(xué)區(qū)的確定性，是地鐵的便利性，還是單純因為總價到了心理價位？ 每一個成交數(shù)字的背后，都是一個家庭關(guān)于安居的決策。 你認(rèn)為，決定你現(xiàn)在或未來買房的第一個關(guān)鍵因素，會是什么？