近日，郭廣昌旗下核心企業(yè)——復(fù)星國(guó)際宣布，集團(tuán)于3月30日收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)及上交所的受理通知，分拆三亞亞特蘭蒂斯并于上交所獨(dú)立REIT上市的申報(bào)工作進(jìn)展順利。

本次申報(bào)的公募REITs名稱(chēng)為“國(guó)聯(lián)安復(fù)星封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金”，原始權(quán)益人為海南亞特蘭蒂斯商旅發(fā)展有限公司，管理人為國(guó)聯(lián)安基金管理有限公司。

專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃名稱(chēng)為“太保資產(chǎn)-復(fù)星不動(dòng)產(chǎn)1號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人為太平洋資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司。

項(xiàng)目擬以三亞亞特蘭蒂斯作為基金的底層資產(chǎn)，預(yù)計(jì)募集規(guī)模139.28億元，如成功發(fā)行，有望成為國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs領(lǐng)域申報(bào)規(guī)模最大的項(xiàng)目。

百億地標(biāo)闖關(guān)REITs，盈利穩(wěn)定性待考

三亞亞特蘭蒂斯資產(chǎn)證券化源于復(fù)星旅文私有化后的重資產(chǎn)盤(pán)活布局。

2025年3月，復(fù)星旅文完成私有化退市，并宣布考慮分拆旗下核心資產(chǎn)三亞亞特蘭蒂斯，并于上交所進(jìn)行獨(dú)立REIT上市。

時(shí)隔一年，這一資本運(yùn)作正式進(jìn)入監(jiān)管審核階段，成為復(fù)星體系盤(pán)活重資產(chǎn)、緩解資金壓力的關(guān)鍵一步。

公開(kāi)資料顯示，三亞亞特蘭蒂斯由復(fù)星旅文投資逾百億元建成，項(xiàng)目位于海南省三亞市海棠區(qū)海棠灣核心海岸帶，占地面積54萬(wàn)平方米，為一站式海洋主題度假休閑綜合體，匯集住宿、購(gòu)物、餐飲、水世界、海豚灣、水族館、演藝、國(guó)際會(huì)展等業(yè)態(tài)。

近些年，其憑借業(yè)態(tài)獨(dú)特性與資源稀缺性，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)具有較高知名度的文旅度假地標(biāo)。項(xiàng)目具備較強(qiáng)的客流集聚效應(yīng)與市場(chǎng)認(rèn)知度，資產(chǎn)屬性較為優(yōu)質(zhì)，為其申報(bào)REITs奠定了基礎(chǔ)條件。

不過(guò)，從近年運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，項(xiàng)目收益表現(xiàn)并非持續(xù)上行，整體呈現(xiàn)一定波動(dòng)特征。

數(shù)據(jù)顯示，2022-2024年，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為8.95億元、16.94億元、15.45億元；EBITDA分別為3.02億元、7.27億元、6.24億元；運(yùn)營(yíng)凈收益（NOI）分別為2.96億元、6.46億元、6.21億元。

雖然項(xiàng)目整體盈利規(guī)模在文旅商業(yè)項(xiàng)目中處于較高水平，但2023年迎來(lái)經(jīng)營(yíng)高峰后，營(yíng)收及核心盈利指標(biāo)均出現(xiàn)回落，增長(zhǎng)動(dòng)能有所放緩。

從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，酒店住宿業(yè)務(wù)為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的核心支柱，近三年占總收入比重均超過(guò)50%。

2022-2024年，酒店入住率分別為42.96%、81.90%、83.75%，市場(chǎng)需求在穩(wěn)步修復(fù)。

需要注意的是，酒店的平均房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。2022-2024年分別為2450.96元/間/晚、2378.57元/間/晚、1920.51元/間/晚。房?jī)r(jià)回落對(duì)整體收入增長(zhǎng)形成一定制約，也反映出高端文旅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇與定價(jià)壓力。

“經(jīng)營(yíng)處于下降通道，是由于行業(yè)整體供大于求。”旅游酒店行業(yè)資深高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、獨(dú)立分析師趙煥焱分析稱(chēng)，如房?jī)r(jià)持續(xù)下行、盈利增速放緩，也會(huì)影響后續(xù)資產(chǎn)估值和REITs申報(bào)發(fā)行。

短期業(yè)績(jī)亮眼反彈，增長(zhǎng)持續(xù)性存疑

在推進(jìn)資產(chǎn)證券化的同時(shí)，三亞亞特蘭蒂斯近期階段性經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)有所回暖。

2026年春節(jié)假期九天，項(xiàng)目總營(yíng)業(yè)額突破1.24億元，同比增長(zhǎng)20%；平均入住率達(dá)98%，平均每日房?jī)r(jià)同比上漲17%，創(chuàng)下歷史最佳春節(jié)表現(xiàn)。

清明小長(zhǎng)假期間，該度假區(qū)總收入同比增長(zhǎng)30%，酒店平均入住率與平均房?jī)r(jià)分別同比增長(zhǎng)11%、22%。

但是短期假期數(shù)據(jù)回暖更多反映的是旅游市場(chǎng)階段性復(fù)蘇帶來(lái)的脈沖式增長(zhǎng)，并不意味著項(xiàng)目已形成穩(wěn)定的長(zhǎng)期盈利拐點(diǎn)。

而盈利穩(wěn)定性與現(xiàn)金流可持續(xù)性，恰恰是本次三亞亞特蘭蒂斯REITs能否順利獲批、并獲得市場(chǎng)認(rèn)可的關(guān)鍵所在。若后續(xù)常態(tài)化運(yùn)營(yíng)難以支撐穩(wěn)健收益，一定程度上會(huì)影響REITs發(fā)行與定價(jià)，難以從根本上改善復(fù)星體系的長(zhǎng)期資金壓力。

文/黃寧