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案情介紹

案件背景：

李建國向法院提出訴訟請求：1.確認(rèn)原、被告簽訂的《購房資格使用協(xié)定》無效；2.判令二被告將一號房屋騰退并返還給原告；3.判令二被告支付原告房屋占用費，自2014年4月1日起至實際騰退和返還房屋之日止，按照每日100元的標(biāo)準(zhǔn)計算；4.本案全部訴訟費用由被告承擔(dān)。

位于一號房屋的產(chǎn)權(quán)登記在原告名下，系經(jīng)濟適用房。被告張明與原告家人相識，打著"借名買房"的名義占有使用涉案房屋。原告對此不予認(rèn)可，且違反法律規(guī)定是無效的。為維護原告的合法權(quán)益，故訴至法院。

被告辯稱：

不認(rèn)可原告的訴訟請求。涉案房屋歸二被告所有，房屋的實際購買人是二被告。2013年3月26日，張明的姐姐張華向開發(fā)商交納房款427151.4元，該款項由張明母親趙梅轉(zhuǎn)入張華的銀行卡中，款項來源是張明存放在母親處的工資。2013年10月22日，張明出資以原告名義購買涉案房屋。房屋購買后，原、被告簽訂了《購房資格使用協(xié)定》，約定原告將購買房屋的資格無償轉(zhuǎn)讓給張明，張明是房屋使用人，房屋占有、使用、收益處分等一切權(quán)利歸張明。

被告反訴請求：

1.判令原告返還二被告購房款427151元；2.判令原告支付二被告房屋增值部分價款1822849元；3.反訴費及評估費均由原告承擔(dān)。

事實與理由：二被告在2013年3月22日借用原告的名義購買了一號房屋，該房屋面積為71.72平方米，是經(jīng)濟適用房，于2014年4月辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。購買房屋后，為避免爭議，雙方簽訂《購房資格使用協(xié)定》，并由張明的姐姐張華及姐夫李強作為見證人，證明該房屋的實際購買人為二被告。雙方約定，若國家此后房產(chǎn)的管理登記政策允許，協(xié)定人應(yīng)積極配合協(xié)定使用人完成房產(chǎn)過戶手續(xù)。此后至今該房屋的實際占有人是王麗。二被告因感情不和于2020年9月16日離婚，二人之子歸王麗撫養(yǎng)，故約定該房屋歸王麗所有。原告于2021年7月在未對該房屋做任何投資的情況下起訴，侵占了二被告的合法權(quán)益，違背了當(dāng)時約定。

原告針對反訴辯稱：

不同意被告的反訴請求。雙方的購房協(xié)議是無效的，不同意返還購房款。房屋交付之后由被告使用，故不同意支付房屋增值部分價款。

關(guān)鍵事實：

2013年3月22日，李建國作為買受人與出賣人甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（經(jīng)濟適用住房）》，約定李建國購買一號房屋，房屋預(yù)測建筑面積71.43平方米，購買價格為每平方米5980元，總價款427151元，付款方式為一次性付款。2015年10月16日，上述所購房屋登記在李建國名下，登記的房屋性質(zhì)為經(jīng)濟適用房，建筑面積為71.72平方米。

2013年3月的支付單據(jù)顯示，持卡人張華向甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付427151.4元。甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的發(fā)票顯示：付款單位李建國，購房款427151.4元。李建國認(rèn)可張華支付的款項是張明、王麗支付的涉案房屋的購房款。

2013年3月23日，協(xié)定人李建國與協(xié)定使用人張明、王麗簽訂《購房資格使用協(xié)定》。主要內(nèi)容為：協(xié)定使用人張明、王麗與協(xié)定人李建國系舅甥關(guān)系，現(xiàn)協(xié)定人具有購買北京市經(jīng)濟適用住房主體資格，協(xié)定人與協(xié)定使用人經(jīng)友好協(xié)商，就該購房資格的使用的相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)定：一、協(xié)定人將該購房資格無償讓與協(xié)定使用人使用，并由協(xié)定使用人全資購買住房?，F(xiàn)協(xié)定使用人一次性付款購買一號房屋（購房時間2013年3月22日，房產(chǎn)價格427151.4元，房產(chǎn)面積71.43平方米）。二、協(xié)定使用人享有該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)及占有、使用、收益、處分等一切權(quán)利。三、協(xié)定使用人承擔(dān)該房產(chǎn)的日常維持費用，包括物業(yè)管理費、水電費等。四、若國家此后房產(chǎn)的管理登記政策允許，協(xié)定人應(yīng)積極配合協(xié)定使用人完成房產(chǎn)過戶手續(xù)。

涉案房屋于2014年3月28日交付，交付后由張明、王麗裝修和使用。

經(jīng)張明、王麗申請，法院依法委托評估公司對涉案房屋的市場價值進(jìn)行評估。鑒定機構(gòu)于2022年8月12日出具《房地產(chǎn)估價報告》。載明：估價對象在價值時點2022年8月4日的市場價值估價結(jié)果為225萬元，折合單位建筑面積價值約為31372元/平方米。

李建國收到評估報告后提出鑒定異議，并附上相關(guān)材料。主張涉案房屋上市交易需要繳納的費用應(yīng)在鑒定報告中體現(xiàn)并扣減。鑒定機構(gòu)回函中載明：估價對象于價值時點的繳納土地收益依據(jù)應(yīng)以實際成交價格為測算主要依據(jù)，而本估價對象并未進(jìn)行交易，故本次估價未予扣除此費用。

法院評析

法院審理后認(rèn)為，本案的核心爭議在于：李建國與張明、王麗簽訂的《購房資格使用協(xié)定》是否有效，以及合同無效后的法律后果。

關(guān)于協(xié)議效力的認(rèn)定：

法院認(rèn)為，經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。相關(guān)規(guī)定對經(jīng)濟適用住房的購買和上市交易等均有嚴(yán)格的限制。

在案證據(jù)能夠認(rèn)定李建國與張明、王麗就涉案房屋形成借名買房合同關(guān)系。因李建國與甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就涉案房屋的預(yù)售合同簽訂于2013年，故李建國與張明、王麗簽訂的《購房資格使用協(xié)定》違反了相關(guān)政策和法規(guī)的規(guī)定，損害了社會公共利益，應(yīng)屬無效。

關(guān)于合同無效后的法律后果：

法院認(rèn)為，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

因《購房資格使用協(xié)定》被認(rèn)定為無效，故張明、王麗應(yīng)將涉案房屋騰退并返還，李建國亦應(yīng)將購房款返還。雙務(wù)合同無效時，標(biāo)的物返還與價款返還互為對待給付，雙方應(yīng)當(dāng)同時返還。房屋占有使用費用可與占有價款一方應(yīng)當(dāng)支付的資金占用費相互抵銷。張明、王麗占用房屋系以支付購房款為條件，故李建國要求支付房屋占用費缺乏依據(jù)。

關(guān)于房屋增值部分價款的認(rèn)定：

法院認(rèn)為，根據(jù)北京市經(jīng)濟適用住房上市出售的有關(guān)規(guī)定，2008年4月11日起簽訂購房合同的已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年后，可以按市場價出售所購住房。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。

因涉案房屋是經(jīng)濟適用住房，雙方違反經(jīng)濟適用住房管理的相關(guān)規(guī)定交易涉案房屋，對于合同無效均有過錯。其中，李建國作為有資格購買經(jīng)濟適用住房的人員，在限制上市交易期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓涉案房屋，其過錯程度更大，應(yīng)承擔(dān)合同無效的主要責(zé)任。綜合考慮經(jīng)濟適用住房出售的相關(guān)規(guī)定、鑒定機構(gòu)的評估報告、李建國因房屋升值獲得的利益、張明和王麗喪失的訂約機會損失、雙方的過錯程度等因素，法院酌定李建國應(yīng)支付張明、王麗房屋增值部分價款73萬元。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 一、確認(rèn)李建國與張明、王麗簽訂的《購房資格使用協(xié)定》無效；

? 二、張明、王麗于本判決生效后三十日內(nèi)將一號房屋騰退并返還給李建國；

? 三、李建國于本判決生效后三十日內(nèi)返還張明、王麗購房款427151元；

? 四、李建國于本判決生效后三十日內(nèi)支付張明、王麗房屋增值部分價款73萬元。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

經(jīng)濟適用房政策的準(zhǔn)確把握：成功證明了經(jīng)濟適用住房的特殊性質(zhì)，借名購買違反公共政策，合同自始無效。

證據(jù)鏈的完整構(gòu)建：成功提供了《購房資格使用協(xié)定》、《商品房預(yù)售合同》、支付憑證、房屋登記信息等關(guān)鍵證據(jù)，形成了完整的證據(jù)鏈。

過錯程度的合理認(rèn)定：成功證明了李建國作為有資格購買經(jīng)濟適用住房的人員，在限制上市交易期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓涉案房屋，其過錯程度更大，應(yīng)承擔(dān)合同無效的主要責(zé)任。

房屋增值部分價款的合理認(rèn)定：成功證明了房屋增值部分價款應(yīng)綜合考慮經(jīng)濟適用住房出售的相關(guān)規(guī)定、評估報告、房屋升值利益、訂約機會損失、雙方過錯程度等因素，公平合理確定。

法律適用的準(zhǔn)確把握：準(zhǔn)確適用了經(jīng)濟適用房相關(guān)政策法規(guī)、合同法等相關(guān)規(guī)定，成功為當(dāng)事人爭取到了合法權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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