（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

王麗向法院提出訴訟請求：撤銷李建國將一號房屋贈與給李志強(qiáng)的行為，恢復(fù)該房屋產(chǎn)權(quán)人為李建國。

案件背景：

王麗系李建國之外甥女。2003年，李建國家位于北京市朝陽區(qū)的房屋拆遷，根據(jù)安置政策獲得了360平方米的安置房購房指標(biāo)。李建國一家決定購買一套兩居室和一套一居室，面積約171平方米；王麗的小姨李秀英決定購買一套三居室，面積約110平方米；還剩約80平方米的購房指標(biāo)，安置各方均決定不用。因王麗自小在李建國家長大關(guān)系親密，李建國表示剩余指標(biāo)給王麗購房，其他被安置人均表示同意。因各方是親屬關(guān)系，未簽訂書面協(xié)議。

2003年李建國一家及李秀英入住安置房屋。王麗因資金不足，選擇購買期房，于2003年向開發(fā)商交付了10萬元定金。2008年10月選房時，因沒有80平方米的兩居室，王麗選擇購買了兩套一居室，位于北京市朝陽區(qū)（以下分別稱一號房屋、二號房屋）。上述房屋的購房合同由李建國出面簽訂，合同及購房資料的原件由王麗持有。兩套房屋交付后王麗進(jìn)行了裝修，目前一號房屋由王麗自住，二號房屋對外出租。因開發(fā)商的手續(xù)存在問題，兩套房屋多年未能辦理產(chǎn)權(quán)證。

2021年3月28日，王麗接到二號房屋租戶的電話，稱李志強(qiáng)拿著房產(chǎn)證復(fù)印件上門要求租戶搬走。王麗向開發(fā)商了解后得知，兩套房屋已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證。2021年4月6日，王麗將李建國訴至法院，要求李建國將兩套房屋過戶至王麗名下，同時王麗申請財產(chǎn)保全，要求對兩套房屋進(jìn)行查封。李建國在法院采取查封措施前，于2021年4月13日，分別與李志強(qiáng)、李靜簽訂《贈與協(xié)議》，將一號房屋贈與給李志強(qiáng)，將二號房屋贈與給李靜，并于當(dāng)日將兩套房屋過戶至二人名下。

被告李建國、李志強(qiáng)共同辯稱：

王麗的姥爺、姥姥只是李建國的叔叔和嬸嬸，王麗并非被拆遷房屋的應(yīng)安置人，不享有購房指標(biāo)。購房資格在法律上不允許讓渡，李建國也未將購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給王麗。王麗未提供借名買房合同，且其主張李建國按原購房價格出讓購房資格也不合常理，雙方之間不存在借名買房合同關(guān)系。安置房購房指標(biāo)屬于全部被安置人，李建國的家人均未同意將購房指標(biāo)出讓給王麗，李建國無權(quán)擅自處分。

兩套房屋系李建國出資購買，資金來源為拆遷補(bǔ)償款和向親友借款。李建國將兩套房屋出借給王麗使用，為了方便其辦理相關(guān)手續(xù)，才將購房合同及相關(guān)手續(xù)的原件交給王麗。王麗借住兩年后，李建國一家要收回房屋，王麗上門吵鬧以死相逼，還糾集社會人員上門鬧事。后因李建國、李志強(qiáng)父子患病，減少了要求收回房屋的頻率，但從未默許王麗強(qiáng)占房屋，也未停止追回房屋的訴求。

李建國與李志強(qiáng)、李靜從拆遷安置開始就約定，在能辦理房本后將兩套房屋過戶至李志強(qiáng)、李靜名下。因開發(fā)商手續(xù)存在問題，直到2021年兩套房屋才辦理了房產(chǎn)證。李建國取得房本后將兩套房屋過戶到被安置人李志強(qiáng)、李靜的名下，是拆遷安置方案的延續(xù)，屬于合理處置。王麗的訴訟請求沒有事實依據(jù)，應(yīng)予駁回。

關(guān)鍵證據(jù)：

2004年10月13日，騰退人（甲方）甲公司與被騰退人（乙方）李建國簽訂《舊村改造騰退房屋貨幣補(bǔ)償協(xié)議書》約定：甲方對乙方的被拆遷房屋進(jìn)行騰退。乙方現(xiàn)有正式戶口7人，應(yīng)安置人口7人，分別是：戶主李建國、之子李志強(qiáng)、之妻、之孫女李靜、之兒媳、之母、之妹李秀英。甲方于協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi)，將補(bǔ)償款、補(bǔ)助費共計500356.88元一次性支付乙方。

2008年10月16日，乙公司作為出賣人，與買受人李建國簽訂兩份《房屋買賣合同》，約定：根據(jù)騰退管理辦法，李建國向乙公司購買二號房屋和一號房屋，其中二號房屋建筑面積52.85平方米，總價款180137元，一號房屋建筑面積68.96平方米，總價款177900元。同年11月17日，乙公司交付了兩套房屋。房屋交付后，一直由王麗居住、使用至今。

2020年11月14日，李建國取得了一號房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書，房屋性質(zhì)為"劃撥/按經(jīng)濟(jì)適用住房管理"。2021年4月13日，李建國與李志強(qiáng)簽訂《贈與協(xié)議》，將該房屋贈與給了李志強(qiáng)，同日一號房屋過戶至李志強(qiáng)名下。

2020年12月9日，李建國取得了二號房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書，房屋性質(zhì)為"劃撥/按經(jīng)濟(jì)適用住房管理"。2021年4月13日，李建國與李靜簽訂《贈與協(xié)議》，將該房屋贈與給了李靜，同日二號房屋過戶至李靜名下。

王麗提供了《房屋買賣合同》、購房款收據(jù)、準(zhǔn)住證、供暖協(xié)議、供暖費收據(jù)等文件，證明：兩套房屋的購房手續(xù)原件由王麗持有，涉訴房屋為王麗購買。王麗還提供了裝修合同、裝修費收據(jù)等證據(jù)，證明兩套房屋由其實際居住使用至今。

王麗提供了其與趙明在2009年4月27日簽訂的《借款合同》及王麗、李建國、趙明三人簽訂的《抵押合同》，證明：2009年，其以兩套房屋為抵押向趙明借款50萬元。在三方簽訂的《抵押合同》中，李建國明確承認(rèn)兩套房屋系王麗購買，購房款由王麗交付。李建國表示：《抵押合同》落款的簽名像是其本人所簽，但其并未簽署過該內(nèi)容的合同。庭審中，趙明作為王麗的證人出庭，證明《抵押合同》為李建國親筆所簽。經(jīng)法院釋明后李建國表示，其不申請對《抵押合同》是否為其所簽進(jìn)行文檢鑒定。

王麗提供了多份書面證言，證明兩套房屋為王麗出資，借李建國之名購買。其中證人孫強(qiáng)到庭表示：其與李建國家在拆遷前后都是鄰居，李建國家在拆遷時錢不夠，把剩余的購房面積給王麗買了兩套房屋，王麗為了購房還曾向其借款3萬元。證人錢偉到庭表示：其是李秀英之子，拆遷時李建國買了兩套房屋后沒錢了，還剩80平方米的購房指標(biāo)，一家人同意由王麗購房，當(dāng)時李建國家一家人都在場。李建國和李志強(qiáng)曾在王麗開的磚廠工作，后被王麗開除，兩家的關(guān)系受到了影響。

李建國和李志強(qiáng)也請證人周明和吳紅到庭作證。周明到庭表示：李志強(qiáng)家拆遷時，曾想向其借錢買房，雙方?jīng)]約定利息，后李志強(qiáng)稱已向王麗借到錢了，就沒有再向其借。2010年左右，其曾陪李志強(qiáng)到王麗家，讓王麗從房屋中搬走，但王麗家沒有人。吳紅到庭表示：其與李建國是鄰居。2010年和2012年，其曾經(jīng)陪李志強(qiáng)、李志強(qiáng)之妻到王麗家，讓王麗從房屋中搬走，但兩次都沒找到人。

法院評析

法院審理后認(rèn)為，本案的核心爭議在于：一號房屋是否為王麗借李建國之名購買，以及李建國將一號房屋贈與給李志強(qiáng)的行為是否應(yīng)予撤銷。

關(guān)于借名買房關(guān)系的認(rèn)定：

根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，法院可認(rèn)定一號房屋的購房款為王麗支付，房屋交付后由王麗實際居住使用至今。王麗主張一號房屋系其借李建國之名購買，理由充分，法院予以采信。

李建國和李志強(qiáng)主張，李建國向王麗借款購買了該房屋。但李建國既未與王麗簽訂借款合同約定借款期限、還款方式，王麗也并未將出借款項直接交付給李建國，這明顯不符合借款合同的履行習(xí)慣，法院不予采信。

關(guān)于李建國家人是否知情的認(rèn)定：

李建國、李志強(qiáng)主張，李建國無權(quán)擅自處分屬于全部被安置人的房屋。法院認(rèn)為：王麗在2008年交付了購房款，并入住了兩套房屋，至今已實際占有房屋十余年，李建國的家人應(yīng)知曉上述情況。雖然李建國、李志強(qiáng)的兩位證人到庭表示，曾與李志強(qiáng)一起找王麗欲要回房屋，但兩位證人亦表示并未見到王麗本人。憑證人證言，無法否定王麗與李建國之間存在借名買房的事實。李建國家在房屋被占十余年，心有不甘的情況下，未通過法律途徑維權(quán)，顯然不合常理，法院對其抗辯意見不予采信。

關(guān)于贈與行為的認(rèn)定：

王麗系一號房屋的實際購買人，李建國應(yīng)履行合同義務(wù)，將該房屋過戶至王麗的名下。李建國在取得不動產(chǎn)權(quán)證書后，將一號房屋無償贈與給李志強(qiáng)的行為，影響了王麗債權(quán)的實現(xiàn)。王麗要求撤銷贈與行為，恢復(fù)該房屋產(chǎn)權(quán)人為李建國的訴訟請求合法有據(jù)，法院予以支持。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 撤銷被告李建國與第三人李志強(qiáng)于2021年4月13日簽訂的《贈與協(xié)議》；

? 被告李建國與第三人李志強(qiáng)于本判決書生效之日起十日內(nèi)到房產(chǎn)登記部門，將一號房屋過戶登記至被告李建國名下。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

借名買房關(guān)系的準(zhǔn)確認(rèn)定：成功證明了一號房屋系王麗借李建國之名購買，購房款由王麗支付，房屋由王麗實際居住使用十余年。

證據(jù)的有效運用：充分利用了《房屋買賣合同》、購房款收據(jù)、裝修合同、裝修費收據(jù)等關(guān)鍵證據(jù)，形成了完整的證據(jù)鏈。

《抵押合同》的關(guān)鍵作用：成功證明了李建國在《抵押合同》中明確承認(rèn)兩套房屋系王麗購買，購房款由王麗交付，且李建國未申請文檢鑒定，法院采信了該證據(jù)。

證人證言的有力支持：成功證明了多位證人的證言，均證明了借名買房的事實。

贈與行為的及時撤銷：成功證明了李建國將一號房屋無償贈與給李志強(qiáng)的行為影響了王麗債權(quán)的實現(xiàn)，符合撤銷贈與的法定條件。

法律適用的準(zhǔn)確把握：準(zhǔn)確適用了《民法典》關(guān)于撤銷贈與的相關(guān)規(guī)定，成功為當(dāng)事人爭取到了合法權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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