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案情介紹

案件背景：

王秀英、李強(qiáng)向法院提出訴訟請求：1.確認(rèn)李建國與被告簽訂的出讓協(xié)議無效；2.判令被告立即騰退返還訴爭房屋。如果合同有效，則要求解除合同，返還訴爭房屋。

王秀英與李建國系夫妻，育有一子李強(qiáng)，系無民事行為能力人，李建國與被告系姐弟關(guān)系，李建國2012年6月21日死亡。2010年8月19日，李建國未與王秀英商榷便與姐姐私下簽訂出讓協(xié)議，約定李建國將購房資格出讓給被告，由被告出資購買訴爭一號房屋。由此可見此協(xié)議為借名買房法律關(guān)系。訴爭房屋屬于限價商品住房，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，2008年4月11日后簽訂的借名買房協(xié)議無效。李強(qiáng)2013年1月被確認(rèn)為無民事行為能力人，該出讓協(xié)議的簽訂，侵犯了被監(jiān)護(hù)人李強(qiáng)的合法權(quán)益，因此該協(xié)議也應(yīng)屬無效。

被告辯稱：

認(rèn)可協(xié)議無效。不同意立即返還房屋。李建國簽訂協(xié)議時王秀英是明知的。如果合同有效，則要求繼續(xù)履行合同。

被告反訴請求：

判決二原告賠償購房款432954元、房屋專項維修資金14016元、差價款損失1980027元。

事實與理由：李建國名下原有二號房屋，2010年6月拆遷，根據(jù)拆遷政策，李建國獲得拆遷補(bǔ)償款及購買限價房一套的指標(biāo)。李建國因資金困難，放棄購買，經(jīng)與被告協(xié)商，2010年8月19日簽訂《出讓協(xié)議》。王秀英2012年8月30日在該協(xié)議上簽字確認(rèn)。被告實際支付李建國購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費15萬元現(xiàn)金。根據(jù)協(xié)議，2010年8月23日，被告支付購房款432460元，以李建國名義選定了訴爭一號房屋。同年9月19日，以李建國名義簽訂《商品房預(yù)售合同》，被告支付購房款差價及維修基金共計14510.24元；同日，被告收取訴爭房屋并一直使用。訴爭房屋2012年登記至李建國名下，為限價商品住房，2013年1月31日登記至二原告名下。2021年1月以出讓方式轉(zhuǎn)移登記至他人名下，房屋性質(zhì)變更為商品房，并補(bǔ)交土地收益款191235元。

二原告就反訴辯稱：

不同意被告反訴請求。二號房屋拆遷補(bǔ)償款共200多萬，數(shù)額足以購買訴爭房屋，不存在被告所說李建國存在資金困難。由于李建國和王秀英感情不好，李建國和被告惡意串通，在二原告不知情下簽訂協(xié)議，嚴(yán)重?fù)p害二原告利益，應(yīng)認(rèn)定合同無效，二原告無過錯，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

關(guān)鍵事實：

王秀英與李建國系夫妻，育有一子李強(qiáng)，系無民事行為能力人，2013年1月25日法院指定王秀英為其監(jiān)護(hù)人。李建國與被告系姐弟，李建國2012年6月21日死亡。

2010年8月19日，李建國（甲方）與被告（乙方）簽訂《出讓協(xié)議》，協(xié)議載明：甲方因資金問題，自愿將政府拆遷工程中提供的限價房認(rèn)購權(quán)無條件送給乙方，由乙方出資買下這套房，訂于2010年8月23日選房認(rèn)購時全額支付購房款。王秀英2012年8月30日在協(xié)議上簽名。

協(xié)議簽訂后，基于拆遷安置，2010年9月19日，李建國作為買受人，與出賣人甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房預(yù)售合同（限價商品住房）》，被告以李建國名義購買了一號房屋，2010年9月19日收取房屋，被告支付購房款432954.24元和住宅專項維修資金14016元。2012年訴爭房屋登記至李建國名下，為限價商品住房，2013年1月31日登記至二原告名下。2021年1月以出讓方式轉(zhuǎn)移登記至他人名下，房屋性質(zhì)變更為商品房。

因?qū)Ψ课輧r值無法達(dá)成一致意見，被告申請房屋價值鑒定，法院委托評估公司對訴爭房屋價值進(jìn)行評估，評估報告稱價值時點2022年8月16日訴爭房屋價值為3452800元。

法院評析

法院審理后認(rèn)為，本案的核心爭議在于：李建國與被告簽訂的《出讓協(xié)議》是否有效，以及合同無效后的法律后果。

關(guān)于協(xié)議效力的認(rèn)定：

法院認(rèn)為，限價商品房系北京市為本市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭供應(yīng)的保障性住房，出售對象具有特殊性。根據(jù)現(xiàn)有政策法規(guī)，此類房屋在購買人取得房屋權(quán)屬證書后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，可向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請回購。

李建國與被告簽訂《出讓協(xié)議》，約定被告借名購買訴爭房屋，損害限價房相關(guān)政策和制度；訴爭房屋屬于拆遷安置房屋，李強(qiáng)享有安置利益，又屬于無民事行為能力人，將訴爭房屋購買資格贈送給被告，侵犯李強(qiáng)的合法權(quán)益；故法院認(rèn)定《出讓協(xié)議》無效。

關(guān)于合同無效后的法律后果：

法院認(rèn)為，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

二原告曾將涉案房屋過戶至自己名下，視為接受繼承，故在獲取相關(guān)房屋權(quán)益時，亦應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。因此，被告應(yīng)當(dāng)返還訴爭房屋，二原告應(yīng)該支付購房款和住宅專項維修資金并賠償差價款損失。

關(guān)于賠償數(shù)額的認(rèn)定：

關(guān)于賠償數(shù)額，綜合考慮二原告因房屋升值獲得的利益、被告因此喪失的訂約機(jī)會損失、所付出的金錢成本、雙方過錯程度等因素，公平合理的予以確定。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 一、2010年8月19日李建國與被告簽訂的《出讓協(xié)議》無效；

? 二、原告王秀英、原告李強(qiáng)于本判決生效之日起七日內(nèi)給付被告購房款432954元、住宅專項維修資金14016元、差價款損失180萬元，收到上述款項的同時，被告將一號房屋騰退并交還原告王秀英、原告李強(qiáng)。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

限價房政策的準(zhǔn)確把握：成功證明了限價商品住房的特殊性質(zhì)，借名購買違反公共政策，合同自始無效。

無民事行為能力人權(quán)益保護(hù)：成功證明了李強(qiáng)作為無民事行為能力人享有拆遷安置利益，協(xié)議侵犯其合法權(quán)益，進(jìn)一步佐證協(xié)議無效。

證據(jù)鏈的完整構(gòu)建：成功提供了《出讓協(xié)議》、《商品房預(yù)售合同》、拆遷安置文件、房屋登記信息等關(guān)鍵證據(jù)，形成了完整的證據(jù)鏈。

賠償數(shù)額的合理認(rèn)定：成功證明了賠償數(shù)額應(yīng)綜合考慮房屋升值利益、訂約機(jī)會損失、金錢成本、過錯程度等因素，公平合理確定。

法律適用的準(zhǔn)確把握：準(zhǔn)確適用了限價房相關(guān)政策法規(guī)、合同法等相關(guān)規(guī)定，成功為當(dāng)事人爭取到了合法權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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