施先生在上海靜安區(qū)寶山路的那套40平方米老房子，在二手房市場(chǎng)上掛了整整一年多，始終無人問津。如今，這套房子的命運(yùn)發(fā)生了戲劇性轉(zhuǎn)折——它被收儲(chǔ)為保障性租賃住房，而施先生手中多了一張220萬元的“房票”，?？钣糜诘挚垡惶?12平方米新房的購(gòu)房款。

2026年3月31日，上海市首例“住房收購(gòu)置換”項(xiàng)目在靜安區(qū)完成簽約，從今年2月官宣啟動(dòng)試點(diǎn)到首單落地，僅僅用了一個(gè)多月時(shí)間。這一事件標(biāo)志著上海在市場(chǎng)化盤活存量住房、高效籌措保障性租賃住房領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了突破性進(jìn)展。

破解“想賣賣不掉、想買買不了”的置換僵局

施先生的困境并非孤例。40平方米的二手老房，品質(zhì)不夠好，市場(chǎng)流通性差。當(dāng)時(shí)各平臺(tái)同類型房屋成交價(jià)在200萬元出頭，而施先生的預(yù)期價(jià)位在210萬元至250萬元之間，價(jià)格錯(cuò)位導(dǎo)致掛牌一年多無法成交。與此同時(shí)，家有兩個(gè)在靜安讀書的孩子，居住空間改善的需求愈發(fā)迫切，卻始終卡在“舊房賣不掉”這一環(huán)節(jié)。

“住房收購(gòu)置換”模式精準(zhǔn)切入這一痛點(diǎn)。根據(jù)政策設(shè)計(jì)，居民可先鎖定靜安區(qū)內(nèi)新建商品房意向房源及購(gòu)買條件，再向區(qū)保障房公司提交舊房收購(gòu)申請(qǐng)；保障房公司出具房票專項(xiàng)用于置換，實(shí)現(xiàn)“舊房規(guī)范處置、新房順利購(gòu)置”的閉環(huán)。中國(guó)建設(shè)銀行靜安支行作為資金托管機(jī)構(gòu)，提供資金監(jiān)管服務(wù)，保障交易安全。

從看房到簽約認(rèn)購(gòu)，施先生只用了一個(gè)多月，收購(gòu)評(píng)估價(jià)220萬元落在了他的心理預(yù)期之內(nèi)。他坦言，如果自己去賣，“可能要跟中介交流，還要跟買房者交流，我們想方便一點(diǎn)，就找政府去做回購(gòu)了”。

中心城區(qū)保租房增量的破局之道

靜安區(qū)面臨一個(gè)現(xiàn)實(shí)難題：作為上海中心城區(qū)，土地資源緊張，傳統(tǒng)的新建和改建模式已難以完全滿足保租房籌措的增量需求。根據(jù)規(guī)劃，“十五五”期間靜安區(qū)需要新增供應(yīng)保租房約1.3萬套（間）。

“住房收購(gòu)置換”模式為這一難題提供了市場(chǎng)化解決方案。區(qū)保障房公司遵循市場(chǎng)化原則，收購(gòu)區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)清晰、總價(jià)適宜的小戶型存量住房——具體標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積70平方米以下、總價(jià)400萬元以內(nèi)、原則上位于軌道交通站點(diǎn)周邊3公里范圍內(nèi)。房源經(jīng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化改造提升后，全部納入?yún)^(qū)級(jí)保租房管理體系，以低于同地段市場(chǎng)租金的價(jià)格，定向保障新市民、青年人等群體居住需求。

在資金層面，靜安區(qū)建立了“貨幣化配建資金+企業(yè)自有資金+商業(yè)銀行貸款”的多元融資體系，通過保租房長(zhǎng)期租金收益實(shí)現(xiàn)成本回收和項(xiàng)目滾動(dòng)發(fā)展，形成“投入、運(yùn)營(yíng)、反哺”的良性循環(huán)。

激活流通：一子落定，滿盤皆活

保利置業(yè)上海公司營(yíng)銷管理部總監(jiān)黃幸認(rèn)為，這項(xiàng)政策“精準(zhǔn)地解決了改善型住房需求的置換環(huán)節(jié)‘堵點(diǎn)’問題”。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)：譽(yù)靜安項(xiàng)目3月實(shí)際到訪客戶環(huán)比增長(zhǎng)了約227%。

從更宏觀的視角審視，這一模式構(gòu)建了多方共贏的格局。對(duì)出售舊房的居民而言，它提供了快速實(shí)現(xiàn)居住條件改善的確定性通道；對(duì)參與收購(gòu)的國(guó)有企業(yè)而言，通過收購(gòu)二手房能夠快速擴(kuò)充保租房供給量，省去新建項(xiàng)目漫長(zhǎng)的籌備周期；對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，二手房的順利出售為新房市場(chǎng)輸送了潛在購(gòu)買力，帶動(dòng)改善性住房需求釋放。

事實(shí)上，上海房票安置政策自2024年夏季在金山區(qū)首發(fā)首張房票以來，已呈現(xiàn)出從遠(yuǎn)郊試點(diǎn)向中心城區(qū)延伸、政策設(shè)計(jì)精細(xì)化的演進(jìn)趨勢(shì)。靜安區(qū)的首例簽約，標(biāo)志著這一政策工具的應(yīng)用場(chǎng)景進(jìn)一步拓展——從傳統(tǒng)的動(dòng)遷安置延伸至居民自愿改善型置換。

“添一把火”而非“決定性動(dòng)因”

不過，這項(xiàng)政策的實(shí)際作用范圍需要客觀看待。施先生看中的新房總價(jià)約1200萬元，220萬元房票覆蓋的只是一部分房款。有市場(chǎng)分析人士指出，這一政策更適合本身有置換意愿的購(gòu)房者，“二手房換來房票，可以少貸點(diǎn)款，降低購(gòu)房杠桿帶來的不確定性，但更接近‘添一把火’的助力，而非‘動(dòng)因’”。

即便如此，上海首例“收儲(chǔ)居民舊住房用作保障房”的落地，仍然釋放了一個(gè)清晰的信號(hào)：在“盤活存量”成為2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)的背景下，上海正在用市場(chǎng)化、精準(zhǔn)化的政策工具，打通存量房與新房之間的流通通道。這既是保租房籌集的創(chuàng)新，也是樓市流通機(jī)制的破局。