觀點網(wǎng) 2025年是租賃住房REITs從試點走向常態(tài)化的關(guān)鍵年，二級市場整體強于大盤，一級發(fā)行及擴募熱情高漲，全年新增和擴募規(guī)模約占總募資量超10%。

在上海保租房市場方面，經(jīng)過“十四五”期間的集中供應(yīng)，上海新增保租房存在一定程度的同質(zhì)化競爭，近兩年整體市場承壓較大。截至2025年12月收官，累計建設(shè)籌措保障性租賃住房61.2萬套、形成供應(yīng)40.4萬套，提前超額完成102%。

在此背景下，華夏基金華潤有巢REIT披露了2025年全年業(yè)績報告。

據(jù)財報顯示，2025年，華潤有巢REIT實現(xiàn)收入7905.21萬元，較2024年微降0.03%；凈利潤約1157.99萬元，同比增長19.6%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為5283.23萬元，可供分配金額5055.99萬元，完成招募說明書預(yù)測的102.15%。

從底層資產(chǎn)運營情況來看，基金整體公寓出租率（按房間數(shù)）94.95%，同比微增0.66個百分點；按面積計算出租率94.71%；期內(nèi)，公寓租金單價水平2.15元/平方米/天，同比下滑1.83%。

擴募布局

2025年是華潤有巢REIT規(guī)模躍升的一年。

該基金于2024年5月發(fā)布首次擴募公告，最終于2026年1月完成擴募份額正式上市交易。本次擴募認購規(guī)模為11.329億元，認購率高達99.51%，其中原始權(quán)益人華潤有巢作為戰(zhàn)略投資者份額數(shù)量占實際發(fā)售基金份額的34.17%。

而本次擴募是國內(nèi)首單采用向原持有人配售方式擴募的REITs項目，賦予原持有人優(yōu)先認購權(quán)，同時采用市場化定價，避免了對二級市場價格的沖擊，更實現(xiàn)資產(chǎn)的梯度擴容。

本次擴募核心動作是以7.16億元收購有巢馬橋項目100%股權(quán)，底層資產(chǎn)從上海松江泗涇、東部經(jīng)開區(qū)兩大項目，拓展至閔行馬橋。

擴募工作完成后，底層資產(chǎn)規(guī)模與運營體量均實現(xiàn)增長，總可供出租房間從2612間增至5087間，增幅94.75%；總可供出租面積從9.04萬平方米增至16.96萬平方米，增幅87.58%；車位資源同步擴容，可供出租車位1799個，同比增長75.86%。

從資本結(jié)構(gòu)看，擴募后基金份額總額從5億份增至9.48億份，份額凈值2.3431元，較上年末2.2508元穩(wěn)步提升。

而公募REITs的核心吸引力在于穩(wěn)定分紅與現(xiàn)金流回報。

盈利與現(xiàn)金流層面，由于擴募并表時間較短，華潤有巢REIT營業(yè)收入與上年基本持平，為7905.21萬元；凈利潤1147.99萬元，同比增長18.57%；經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額5283.23萬元，同比增長10.11%。EBITDA達5697.72萬元，同比增長3.12%。

分紅與分配層面，全年可供分配金額5055.99萬元，實際分配4902.49萬元，分派比例超97%，全年實施4次現(xiàn)金分紅，每10份基金份額累計分紅0.9805元。受擴募新增份額攤薄影響，2025年現(xiàn)金流分派率1.80%。

截至2025年末，基金總資產(chǎn)為23.63億元，凈資產(chǎn)為22.21億元，較上年分別大幅增長95.79%與97.34%。

此外，從二級市場表現(xiàn)來看，截至2026年4月10日收盤，基金價格為2.77元/份，較發(fā)行價2.417元/份上漲14.6%，但較2025年6月24日的3.863元/份最高價，仍有28.29%的回調(diào)幅度。

資產(chǎn)底色

基金各項指標的表現(xiàn)，源于底層資產(chǎn)的運營表現(xiàn)支撐。

目前，華潤有巢REIT的底層資產(chǎn)為有巢泗涇項目、有巢東部經(jīng)開區(qū)項目，以及新擴募的有巢馬橋項目，三者均為上海市保障性租賃住房。

整體來看，截至2025年末，底層項目公寓整體出租率（按房間數(shù)量計算）同比提升0.66個百分點至94.95%；公寓租金單價為2.15元/平方米/天，同比下滑1.83%；整體剩余租期為0.55年，同比增長5.77%。

具體分項目來看，有巢泗涇項目公寓可供出租房間總數(shù)為1264間，實際出租為1203間，按房間數(shù)量計算出租率為95.17%，較2024年同比提升1.17個百分點。

租金水平方面，該項目報告期內(nèi)公寓租金單價為2.56元/平方米/天，同比減少了1.92%。報告期末公寓剩余租期0.54年，同比增加了3.85%。

而有巢東部經(jīng)開區(qū)項目公寓可供出租房間總數(shù)為1348間，實際出租為1286間，按房間數(shù)量計算出租率為95.40%，較2024年同比提升0.87個百分點；期內(nèi)，公寓租金單價為1.83元/平方米/天，與去年同期的1.85元/平方米/天相比，減少1.08%，剩余租期增加9.8%至0.56年。

至于有巢馬橋項目，公寓可供出租房間總數(shù)為2475間，實際出租為2341間，按房間數(shù)量計算出租率為94.59%；期內(nèi)，公寓租金單價為2.19元/平方米/天，剩余租期0.54年。

針對底層資產(chǎn)周邊競品，2025年內(nèi)，有巢泗涇項目周邊新增3個競品項目，共提供3123套保障性租賃住房，均為計劃供應(yīng)范圍內(nèi)的項目；有巢東部經(jīng)開區(qū)項目新增一個競品項目，提供1394套的保障性租住房；有巢馬橋項目無新增競品項目。

公告指出，新增競品項目的產(chǎn)品與客群定位均與基金項目存在差異，截至報告期末未對基金項目出租率造成影響。

展望未來，據(jù)參會投資者分享，華潤有巢REIT基金經(jīng)理所付晶表示，該基金的發(fā)展規(guī)劃主要分為存量與增量兩方面。

一是做強存量資產(chǎn)，目前基金3個底層資產(chǎn)均位于上海市，堅定看好上海未來的發(fā)展機遇，將持續(xù)深耕上海，通過精細化運營保障底層資產(chǎn)業(yè)績穩(wěn)健。

二是優(yōu)選增量資產(chǎn)，積極通過擴募為華夏基金華潤有巢REIT注入新的發(fā)展活力，重點聚焦一線以及成都、杭州、寧波等強二線核心城市的核心資產(chǎn)，持續(xù)提升基金的穩(wěn)定性增長。

截至2025年底，華潤有巢已累計布局15個城市，在營項目61個，在營項目規(guī)模4.9萬間，為基金后期的持續(xù)擴募提供充足的資產(chǎn)儲備。

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