江蘇
有些大勢，總是在一片悲觀里，悄悄完成轉(zhuǎn)向。
中國房地產(chǎn)這一輪調(diào)整，一晃，就是五年。
放在整個房地產(chǎn)市場化的幾十年里，這么漫長、這么深入的調(diào)整，前所未有。
時間久到，很多人已經(jīng)麻木。
久到，大家習(xí)慣了下跌，習(xí)慣了觀望，習(xí)慣了不相信還會回暖。
但市場就是市場。
沒有只跌不漲的資產(chǎn)，也沒有只調(diào)整不修復(fù)的周期。
更重要的是，政策底牌已經(jīng)亮明，市場信號接連出現(xiàn)，機構(gòu)風(fēng)向集體轉(zhuǎn)向。
一個越來越清晰的結(jié)論：
潮水不會永遠退去。
從今年起，我們真的要做好，潮水暴漲前的準備。
明年的樓市，很可能，超出絕大多數(shù)人的想象。
這一輪調(diào)整，確實太長了。
2008年，調(diào)整一年左右，市場觸底回升；
2014年，前后也就兩年，政策發(fā)力后迅速回暖；
2018年，深度有限，企穩(wěn)同樣很快。
但這一輪，從2021年至今，整整五年。
五年時間，該出清的風(fēng)險基本出清，該洗牌的主體陸續(xù)出清，該擠壓的泡沫已經(jīng)擠壓。
房企債務(wù)風(fēng)險大幅緩釋，市場投機力量基本退場，不合理的預(yù)期被徹底打碎。
物極必反，久跌必穩(wěn)，久穩(wěn)必回升。
這不是什么玄學(xué)，就是最樸素的經(jīng)濟規(guī)律。
而比規(guī)律更確定的，是政策的態(tài)度。
2026年，頂層對房地產(chǎn)的定調(diào)非常清晰：采取一切必要措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
話語不多，但分量極重。
從首付比例一降再降，到房貸利率全面進入“2時代”；
從限購限貸大范圍松綁，到房企融資環(huán)境持續(xù)改善；
從優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，到土地端明確控增量；
從鼓勵收購存量房源，到大力推進城市更新……
政策不是小打小鬧，而是對準市場最痛的地方，持續(xù)出牌。
回看歷史，但凡國家下定決心穩(wěn)住房地產(chǎn)，市場從來沒有真正失速過。
2008年如此，2014年如此，2020年亦如此。
政策的力度、連續(xù)性、決心，本身就是最大的確定性。
很多人還在懷疑，還在觀望。
但現(xiàn)實已經(jīng)在證明：政策底早在去年底就已出現(xiàn)，市場底，正在一步步跟上。
春天的味道，已經(jīng)在樓市里彌漫開來。
所謂“金三銀四”，不再是一句口號，而是實實在在的數(shù)據(jù)在兌現(xiàn)。
上海，3月二手房成交量明顯回升，掛牌量連續(xù)數(shù)月回落，市場情緒明顯修復(fù)；
北京，二手房去化周期回到合理區(qū)間，新掛牌量減少，主動撤牌的業(yè)主越來越多；
杭州、蘇州、南京等一批強二線城市，帶看量穩(wěn)步回升，優(yōu)質(zhì)房源議價空間明顯收窄。
機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國30個重點城市新房成交環(huán)比普遍上行，核心區(qū)域回暖更為突出。
一個很微妙的變化正在發(fā)生：
過去是賣家慌不擇路，拼命降價；
現(xiàn)在是好房子一出來，很快就有人對接，賣家不再一味退讓。
預(yù)期這東西，看不見摸不著，卻最有力量。
一旦從底部抬頭，就很難再壓回去。
比市場數(shù)據(jù)更值得警惕的，是內(nèi)外機構(gòu)的集體轉(zhuǎn)向。
這種場面，已經(jīng)很多年沒有見到了。
外資，最先放下了偏見。
高盛在最新研究報告中，明確扭轉(zhuǎn)了此前偏謹慎的看法。
報告判斷，上海、深圳將成為這一輪樓市復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊，大概率在今年年底率先觸底。
復(fù)蘇節(jié)奏，比其他一線、二線城市要早6到24個月。
按照其模型測算，2025年底到2028年底，上海、深圳房價有望累計上漲15%。
支撐邏輯也很直白：核心城市土地利用效率提升，優(yōu)質(zhì)國企房企現(xiàn)金流、利潤率持續(xù)修復(fù)，估值從周期低位回升。
不只是高盛。
貝萊德、先鋒領(lǐng)航等國際資管機構(gòu)，開始重新布局中國地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，相關(guān)債券和優(yōu)質(zhì)主體標的，資金流入規(guī)?？捎^。
曾經(jīng)一邊倒的看空聲音，正在快速退場。
國內(nèi)學(xué)界和市場人士，也形成了少有的共識。
任澤平多次公開表示，人口持續(xù)流入的核心城市，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依然具備很強的保值屬性，部分板塊房價甚至有望再創(chuàng)新高。
聶梅生認為，本輪市場調(diào)整的風(fēng)險釋放已經(jīng)較為充分，當前市場已經(jīng)處在底部區(qū)域。
李稻葵也提到，房地產(chǎn)作為居民核心資產(chǎn)的屬性沒有發(fā)生根本改變，在政策托底和供需關(guān)系改善之下，市場企穩(wěn)回升是大概率事件。
中金公司的研究則更偏數(shù)據(jù)邏輯。
研報指出，北京、上海房價具備企穩(wěn)基礎(chǔ)。
二手房庫存去化周期，與房價走勢存在很強的量化關(guān)系。
而京滬兩地掛牌量下降，并非來自成交突然放量，而是賣家掛牌意愿下降、撤牌增加。
這是更真實、更可持續(xù)的自然觸底信號。
種種聲音匯集在一起，指向其實非常統(tǒng)一：
樓市的底部，正在一步步夯實。
基于當前的政策走向、土地邏輯、資金環(huán)境和市場信號，明年房地產(chǎn)市場，很可能出現(xiàn)四大關(guān)鍵性轉(zhuǎn)變。
每一個轉(zhuǎn)變，都不是憑空猜測，而是有現(xiàn)實邏輯、數(shù)據(jù)和案例在支撐。
第一個轉(zhuǎn)變，土地市場率先回暖，控增量從源頭重塑供需。
自然資源部已經(jīng)明確方向，嚴控新增住宅用地供應(yīng)，優(yōu)先盤活存量。
全國多個重點城市，2026年住宅用地供應(yīng)計劃平均縮減25%左右，部分城市降幅超過三成。
這一幕，其實并不陌生。
2015年那一輪去庫存，也是從壓縮供給入手。
供給少了，供需關(guān)系自然改善，價格也就有了支撐。
上海對核心區(qū)域地塊上調(diào)起拍價格，幅度在5%到8%，優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度明顯回升；
北京一季度土拍流拍率大幅下降，國企、央企積極入場拿地；
北京一季度辦公樓市場凈吸納量企穩(wěn)轉(zhuǎn)正，也在印證一個簡單邏輯：只要控制住供給，市場就能逐步修復(fù)。
土地是樓市的源頭。
土地端先暖，傳導(dǎo)到新房、二手房，只是時間問題。
第二個轉(zhuǎn)變，現(xiàn)房銷售加速推開，好房子重新定義房產(chǎn)價值。
交付問題，是這幾年樓市最大的痛點之一。
也正因為如此，現(xiàn)房銷售正在從試點走向更大范圍落地。
濟南、青島、成都等多個城市，新出讓土地現(xiàn)房銷售比例明顯提高，部分區(qū)域不低于五成。
現(xiàn)房模式會抬升房企資金成本，但也倒逼行業(yè)提升品質(zhì)，園林、戶型、配套實景可見，“貨不對板”的現(xiàn)象顯著減少。
更重磅的，是“十五五”城市更新的規(guī)劃。
未來五年，相關(guān)投資規(guī)模將達到20萬億元量級。
老舊小區(qū)改造、市政管網(wǎng)升級、口袋公園建設(shè)、養(yǎng)老托育設(shè)施完善……
房子不只是一個鋼筋水泥的空間，更是城市配套的集合體。
居住環(huán)境變好，公共服務(wù)提升，房產(chǎn)的內(nèi)在價值，自然會迎來重估。
第三個轉(zhuǎn)變，國家隊批量收儲二手房，或?qū)⒃诟嗟胤饺嫱崎_。
這件事，已經(jīng)不是預(yù)期，而是多地正在試點的現(xiàn)實。
上海、杭州、鄭州、濟南、寧波等地，地方國企、安居集團開始批量收購存量二手房，用于保障性租賃住房、人才公寓。
從試點情況看，一個很明顯的特點是，收購價格并不低。
即便是頂樓、底樓等過去折價明顯的房源，收購價格也是正常樓層價格，甚至略高，明顯高于市場恐慌性拋售價。
這對市場的意義不言而喻。
大量掛牌房源被收儲，市場拋壓減輕，業(yè)主惜售情緒上升，整個市場預(yù)期都會被穩(wěn)住。
試點成熟一批，就會推廣一批。
可以預(yù)見，接下來會有更多城市跟進，租售比合理、地段優(yōu)質(zhì)的二手房，流動性會明顯提升。
第四個轉(zhuǎn)變，房價告別深度下跌，進入溫和而持續(xù)的回升通道。
沒有只漲不跌的市場，更沒有只跌不漲的資產(chǎn)。
經(jīng)過五年調(diào)整，房企債務(wù)風(fēng)險大幅出清，靠甩賣項目換取流動性的壓力明顯減弱。
房企終究是企業(yè)，總要回歸正常經(jīng)營，追求合理利潤。
今年小陽春以來，上海、北京部分熱門板塊，開發(fā)商已經(jīng)開始收回折扣，個別改善型項目甚至小幅上調(diào)價格。
但這一輪回升，和以往有根本不同。
不是大水漫灌式的暴漲，不是一夜之間全面普漲。
而是核心城市、核心板塊先企穩(wěn)，再逐級向外傳導(dǎo)；
不是曇花一現(xiàn)的 pulse，而是緩慢、溫和、持續(xù)的修復(fù)。
前期因為擔心房價繼續(xù)下跌而壓抑的剛需、改善需求，會陸續(xù)釋放。
爆發(fā)力可能不會特別劇烈，但持續(xù)時間會遠超很多人預(yù)期。
拉長時間看，最終效果，與一輪強勢回暖并無二致。
從時間節(jié)奏看，今年核心城市完成筑底、成交量修復(fù)；
到明年，量價同步改善，會是大概率事件。
今年，其實就是潮水暴漲的前夜。
很多人會問，這一輪樓市回暖，最基本的動力到底來自哪里？
答案并不復(fù)雜：貨幣。
這一輪市場轉(zhuǎn)向，并不是人口突然大幅增長，也不是需求憑空爆發(fā)，
根本動力，來自貨幣環(huán)境的持續(xù)寬松。
央行數(shù)據(jù)顯示，2026年1至2月，M2同比增長9.0%，增速較上年同期有所提升；
社融信貸保持較強力度，整體流動性合理充裕。
官方也明確提出，適度提升物價水平，推動經(jīng)濟持續(xù)回升。
原油、大宗商品、貴金屬等，已經(jīng)先后走出上行行情。
資金總有天然的屬性，流向價值洼地。
房地產(chǎn)調(diào)整五年，估值處在相對低位，水滿則溢，是再正常不過的經(jīng)濟學(xué)邏輯。
貨幣這股潮水，不會一直停留在金融體系內(nèi)部。
它會慢慢傳導(dǎo)，慢慢擴散，最終流向有剛需支撐、有政策托底的核心資產(chǎn)。
房地產(chǎn)，首當其沖。
大勢已經(jīng)越來越清晰。
對普通人來說，與其在焦慮中搖擺不定，不如提前做好務(wù)實準備。
三點很實在的建議。
第一，手中持有核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的，不必恐慌性割肉。
市場企穩(wěn)之后，流動性和價格都會逐步修復(fù)，低位拋售，很可能賣在拐點之前。
第二，剛需、改善型購房者，遇到性價比高的優(yōu)質(zhì)房源，不必過度猶豫。
底部區(qū)間，真正的好房子不等人，優(yōu)質(zhì)標的一旦啟動，議價空間會迅速收窄。
第三，有置換需求的家庭，盡量先鎖定房源，再出售舊房。
市場回暖之后，核心板塊標的上漲速度，可能快于老房子出手速度，先買后賣，能有效避免踏空。
樓市沒有永遠的冬天。
五年調(diào)整，政策托底，機構(gòu)共識，需求回儲。
明年的房地產(chǎn)市場，不會暴漲暴跌，而是溫和而持久地修復(fù)。
對看懂趨勢的人，這是一次難得的機遇。
對依舊猶豫觀望的人，可能又是一次擦肩而過的窗口。
潮水退去，終會再起。
這一次，別再后知后覺。
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