房?jī)r(jià)過(guò)去幾年跌了不少，現(xiàn)在入手買房，如果繼續(xù)跌怎么辦？租房壓力小一些，也更靈活，但是總得搬家，將來(lái)萬(wàn)一租金大漲也很麻煩。長(zhǎng)期來(lái)看，到底是買房劃算還是租房劃算？我們直接用一個(gè)簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)建模，從資產(chǎn)增值的視角來(lái)看一下這個(gè)問(wèn)題。

每個(gè)家庭面對(duì)的情況都不同，我們把模型放在了評(píng)論區(qū)，你看完這個(gè)視頻之后，可以把公式里面的數(shù)字換成適合自己情況的數(shù)字，然后復(fù)制輸入AI，自己再算一算。

回到主題，現(xiàn)在有一套房子，市場(chǎng)價(jià)格500萬(wàn)，可買可承租，你該怎么選？

先看買房。首付30%，也就是150萬(wàn)，再花20萬(wàn)簡(jiǎn)單裝修，總共初始成本是170萬(wàn)。貸款70%，就是350萬(wàn)，30年等額本息，利率假設(shè)3%，月供大約是14756元。30年累計(jì)要付給銀行大約532萬(wàn)。每年還要交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、維修等雜費(fèi)，假設(shè)一年1萬(wàn)，30年就是30萬(wàn)。

30年總支出：170萬(wàn)初始投入 + 532萬(wàn)房貸本息 + 30萬(wàn)雜費(fèi)，合計(jì)732萬(wàn)。30年后，你會(huì)擁有一套完全產(chǎn)權(quán)的房子。

再看租房方案。起始月租金8000元，第一年租金96000元。假設(shè)房租平均每年漲2%，30年租金總支出大約389萬(wàn)。

租房的好處是，你原本用來(lái)付首付和裝修的170萬(wàn)，以及每月月供和房租的差額，可以拿去理財(cái)。假設(shè)平均年化收益4%，170萬(wàn)理財(cái)30年后大約變成550萬(wàn)；每月差額部分持續(xù)理財(cái)，30年累積凈值大約380萬(wàn)。兩項(xiàng)相加，30年后你手里大約有930萬(wàn)現(xiàn)金。

在這個(gè)模型下，買房和租房誰(shuí)更劃算，本質(zhì)就是：30年后一套全款房，和930萬(wàn)現(xiàn)金，哪個(gè)更值錢。

如果這套500萬(wàn)的房子，30年后能漲到930萬(wàn)以上，買房就劃算。這意味著房?jī)r(jià)年平均復(fù)合增長(zhǎng)率要達(dá)到2.16%左右。

北京房?jī)r(jià)2000到2025年年化漲幅大約12%，但增速明顯波動(dòng)，2020到2025年甚至是下跌的。東京過(guò)去30年年化漲幅大約1%，還是近幾年大漲拉高后的結(jié)果。美國(guó)過(guò)去30年名義年化大約4.4%，中間經(jīng)歷過(guò)泡沫、崩盤與復(fù)蘇，整體慢牛。

在對(duì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境長(zhǎng)期偏謹(jǐn)慎的預(yù)期下，租房加理財(cái)看起來(lái)流動(dòng)性更好，潛在回報(bào)率也更高。但未來(lái)30年的事誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)。

買房相當(dāng)于強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，而租房要求你三十年如一日，把省下的每一分錢都堅(jiān)持理財(cái)，并且穩(wěn)定做到4%左右年化不虧損，大多數(shù)人其實(shí)很難堅(jiān)持。

還有一個(gè)關(guān)鍵變量：我們假設(shè)500萬(wàn)的房子月租8000，租售比約2%。如果未來(lái)房租加速上漲，租售比升到4%，租房還會(huì)像現(xiàn)在這么劃算嗎？

另一個(gè)巨大不確定性是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)出臺(tái)、什么時(shí)候出臺(tái)、稅率多少，都會(huì)直接改變房產(chǎn)持有成本。

租房，是在追求空間自由，拒絕被物理坐標(biāo)束縛，把人生當(dāng)成一場(chǎng)持續(xù)的體驗(yàn)與遠(yuǎn)行。長(zhǎng)期租房的人，不看重對(duì)房產(chǎn)的法律所有權(quán)。

買房，則是用不動(dòng)產(chǎn)錨定自己的存在感，房子成為身份的一部分。放棄一部分選擇自由，換來(lái)一份確定性，這種占有感，會(huì)帶來(lái)一種安穩(wěn)的心理寄托。

到底是租房還是買房，歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊。