北京進(jìn)深 徐迪 4月9日，位于密云的萬科弗農(nóng)小鎮(zhèn)（云溪花園小區(qū)）取得預(yù)售許可證。

為最南邊的兩棟：47#、48#，共56套。

擬售均價3.34萬元/㎡。

3.3萬起，定價，

兩棟樓均為5層洋房，共3個面積段，包括平層和復(fù)式兩種房型。

· 頂層155㎡三居，共8套，單價3.5萬元/㎡；

· 首層為復(fù)式，帶地下室，建面在185-190㎡區(qū)間，共16套，單價3.45萬元/㎡；

· 一、四單元2-4層為198㎡四居，共12套；

· 二、三單元4層為195㎡四居，共4套；2-3層為98㎡二居，共16套。

單價均為3.3萬元/㎡。

2025年，萬科弗農(nóng)小鎮(zhèn)的別墅總共成交了61套，均價1.95萬/㎡。

今年1-3月，共成交16套別墅，均價2萬元/㎡。

調(diào)規(guī)：疊拼改洋房

萬科弗農(nóng)小鎮(zhèn)是一個百萬方大盤，位于密云水庫南岸2公里處，距北京市中心約70公里。

所在地塊成交于2013年2月13日，總建筑規(guī)模17.88萬㎡，其中地上建筑面積11.32萬㎡，地下6.56萬 ㎡，容積率1.03，總戶數(shù)789戶，分為三期開發(fā)。

產(chǎn)品以別墅為主，包括合院（205-260㎡）、疊拼（145-190㎡）及少量平層，總價約299萬/套起，主力戶型150-277㎡。

早期房源已于2020年交付，部分房源2023年底交付， 三期合院部分于2025年8月交付。

去年12月，小區(qū)東側(cè)的43-48號樓設(shè)計方案調(diào)整并公示。

調(diào)整主要涉及4個方面：

1、43號住宅樓戶數(shù)由35戶調(diào)整為34戶；44號樓由35戶調(diào)整為36戶，調(diào)整后項目總戶數(shù)不變。

2、本次調(diào)整涉及43-48號住宅樓的地上部分，因為改變了住宅戶內(nèi)的房間分格和功能布局，立面開窗也隨之進(jìn)行微調(diào)。

建筑的外輪廓、高度和外立面風(fēng)格、材料等均不做調(diào)整。

地下部分和其余樓棟及地庫不做調(diào)整。

3、戶型方面是最大的調(diào)整，原來的疊拼改成了平層產(chǎn)品。

將43-48號住宅樓二至四層的疊拼住宅戶型，調(diào)整為約90平方米的兩居室和約190平方米的四居室平層戶型。

按照相關(guān)設(shè)計規(guī)范要求，首層和五層住宅戶內(nèi)局部衛(wèi)生間和廚房位置發(fā)生了相應(yīng)的改變，部分外窗受室內(nèi)功能影響相應(yīng)調(diào)整大小和位置。

4、外立面效果：調(diào)整后，43-48號住宅樓建筑高度不變；建筑外輪廓整體不變，局部微調(diào)；建筑顏色材質(zhì)不變。

擬調(diào)整后，項目總建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、總戶數(shù)及建設(shè)位置等相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)均不變。

調(diào)規(guī)原因：保交付

在規(guī)劃調(diào)整原因里提到，該項目連續(xù)四年來一直是密云水庫周邊成交量最高的住宅項目，但是受疫情影響，以及市場對部分戶型產(chǎn)品的反饋意見，近期銷售出現(xiàn)了顯著的下滑。

為了提振區(qū)域經(jīng)濟(jì)，響應(yīng)北京市政府“保民生，保交付”的政策號召，建設(shè)單位擬通過調(diào)整局部住宅戶型，改善產(chǎn)品性能，提高裝修標(biāo)準(zhǔn)等做法，強(qiáng)化市場口碑，加快項目去化速度，以保證項目的順利交付。

除住宅用地外，項目南邊還有一個子地塊是40年產(chǎn)權(quán)的旅游地塊，無單獨(dú)房本。

據(jù)銷售介紹，旅游地塊配建的酒店別墅，一部分給了君瀾酒店用，共93間客房，2022年8月18日開業(yè)。

剩下一部分以租代售的性質(zhì)可以出售，簽租賃合同，相當(dāng)于永久使用權(quán)，年限到期后自動續(xù)期。

開發(fā)商背景

萬科2024年報顯示，其持有弗農(nóng)小鎮(zhèn)32.1%股權(quán)，該項目占地面積227,337平方米，規(guī)劃計容建筑面積208,770平方米；

項目開發(fā)主體北京寧溪房地產(chǎn)，成立于2013年，注冊資本5000萬元，法定代表人為李愛東。

由天津天相投資和中投發(fā)展分別持股30%和70%。

大股東中投發(fā)展的法人、董事長兼經(jīng)理為單小海，曾任《萬科》周刊主編、天津萬科副總經(jīng)理、大連萬科總經(jīng)理。

穿透股權(quán)可知，中投發(fā)展和天相投資背后均是三家企業(yè)：

深圳市錦迪投資咨詢合伙企業(yè)、天津綠光房地產(chǎn)信息咨詢、杭州眾擎投資管理，分別持股56%、40%、4%。

1、錦迪投資，背后是李土金、何卓、王煒，分別持股50%、25%、25%。

李土金很神秘，在百度上搜不到其人。他還投資了深圳市匯安盈創(chuàng)投資管理、深圳市興景房地產(chǎn)、深圳市雅景浩投資。其中，匯安盈創(chuàng)名下的中民國際投資發(fā)展（深圳）已被限高，列為失信被執(zhí)行人。

2、綠光房地產(chǎn)，由北京萬科企業(yè)和天津合瑞創(chuàng)富房地產(chǎn)信息咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）分別持股99%和1%。

天津合瑞創(chuàng)富并不簡單，北京萬科旗下天津、秦皇島、北京子公司，都有它持股1%的身影。

這家公司背后是李鈺丹、黃鵬杰、許昊，分別持股49.5%、49.5%、1%。

在2019北京萬科投資新經(jīng)理培訓(xùn)二期的第四次課程中，黃鵬杰和李鈺丹的名字出現(xiàn)于導(dǎo)師名單中。

2016年，在北京萬科第三季度全員大會的“5年服務(wù)獎”名單中，黃鵬杰位列其中，屬于財務(wù)管理部，可見是北萬的一名老員工；

2019年4月，城建支行副行長一行人拜訪萬科北京，李鈺丹參加了此次會談，并在會上發(fā)言。

綜上，黃鵬杰和李鈺丹都曾是北京萬科融資或者財務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人，其中黃鵬杰已離職。

在2020年4月，他曾以北京無量數(shù)科技執(zhí)行總裁的身份，參與《后疫情時期思考 開拓房地產(chǎn)與金融共贏局面》的專訪。但在同年7月，黃鵬杰就退出了無量數(shù)科技的50%持股序列。

3、杭州眾擎，背后由孫福祺、侯春文、趙杰持股。

其中，趙杰擔(dān)任弗農(nóng)小鎮(zhèn)項目公司的經(jīng)理；孫福祺為財務(wù)負(fù)責(zé)人。

相關(guān)公司：萬科sz000002