無論是1000萬~3000萬元中高端項(xiàng)目，或3000萬元以上頂豪產(chǎn)品，客戶到訪與成交效率均提升。

呂穎雅 中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

高端樓市迎來強(qiáng)勁復(fù)蘇風(fēng)口，廣州正成為一線城市領(lǐng)跑者。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度（截至3月15日），廣州總價(jià)1000萬元以上商品住宅成交333套，其中2000萬元以上高端住宅成交114套，同比增長44%；3000萬元以上總價(jià)段成交73套，同比增長170.4%。成交總價(jià)結(jié)構(gòu)持續(xù)上移，成交量增速亦跑贏北京、上海。

伴隨市場 “小陽春” 氛圍持續(xù)升溫，廣州從千萬級中高端改善產(chǎn)品到頂配高端住宅，全線迎來到訪量、轉(zhuǎn)化率雙提升。天河、海珠、番禺、珠江新城、金融城、琶洲及城市新中軸等核心片區(qū)，多個標(biāo)桿高端住宅項(xiàng)目客流顯著攀升，周末營銷場區(qū)長時間保持高熱度。相較于往年漫長的觀望與決策周期，本輪市場最大特征是買家出手果斷，不少客戶從首次到訪到最終簽約僅用時數(shù)日，部分客戶從到訪到成交僅需數(shù)小時。

從客群來看，市場正在發(fā)生深層迭代，廣州本地高凈值家庭置換回流、跨城企業(yè)主跨省配置、年輕產(chǎn)業(yè)新貴入局置業(yè)三大趨勢凸顯，“90后”“00后”財(cái)富新生代逐步走進(jìn)頂豪市場。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，高端住宅成交回暖，一方面源于“小陽春”市場氛圍逐步確立，高端產(chǎn)品率先修復(fù)并帶動整體預(yù)期；另一方面，2025年市場基數(shù)較低，今年進(jìn)入修復(fù)周期后，高端住宅市場明顯回升；同時，供應(yīng)端集中放量，也對成交結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了直接影響。

高端住宅市場“多點(diǎn)開花”

“本輪市場最大的變化，是成交節(jié)奏明顯加快?！卑◤V州保利玥璽灣、保利天曜、凱旋新世界、中海大境、香江1號在內(nèi)的多個項(xiàng)目負(fù)責(zé)人普遍反饋，客戶決策周期顯著縮短。疊加馬場地塊拍賣等利好因素，市場觀望情緒改善，成為促成交易的重要推手。

邁入3月，廣州高端住宅市場迎來全域回暖，無論是1000萬~3000萬元的中高端項(xiàng)目，還是3000萬元以上頂豪產(chǎn)品，客戶到訪與成交效率均提升，珠江新城、金融城、琶洲（珠金琶）及新中軸板塊項(xiàng)目人氣最為集中。

在千萬級別高端改善賽道，廣東保利相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，3月以來，保利天曜項(xiàng)目周均到訪約243組，較2月增長113%，累計(jì)成交57組。其中，超過四成客戶在2～3天內(nèi)完成購房決策，約三成客戶的購買動因與馬場地塊拍賣等利好因素直接相關(guān)。保利天奕則在3月累計(jì)接待超過650組客戶，成交額突破5億元，并創(chuàng)下單日成交10套、單周成交20套的新紀(jì)錄。

中海大境項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，3月項(xiàng)目來訪轉(zhuǎn)成交的轉(zhuǎn)化率較去年提升約兩倍，最短有客戶在到訪2小時內(nèi)即完成成交；近七成客戶實(shí)現(xiàn)“當(dāng)月來訪、當(dāng)月成交”，此前跟進(jìn)周期較長的客戶亦在本輪集中入市。

聚焦3000萬元以上頂豪市場，保利玥璽灣穩(wěn)居行業(yè)標(biāo)桿地位。其610平方米大戶型加推即實(shí)現(xiàn)約20億元成交額，最高單價(jià)達(dá)到28萬元/平方米，一季度累計(jì)成交規(guī)模約60億元，持續(xù)刷新廣州頂級住宅成交紀(jì)錄。

凱旋新世界項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，依托廣州珠江新城新一輪價(jià)值上升預(yù)期，疊加近兩年價(jià)格回調(diào)帶來的置業(yè)“門檻下移”，3月以來項(xiàng)目來訪量同比增長超過50%，舊客回訪占比接近四成。部分此前長期觀望的客戶，決策周期明顯縮短，亦有客戶首次到訪后一周內(nèi)即完成認(rèn)購。

與此同時，大額標(biāo)桿成交案例接連落地：星河灣半島5號出現(xiàn)三位金融從業(yè)者一次性購入4套江景頂豪，總價(jià)超過7億元，單套房源總價(jià)均突破億元，最高房源總價(jià)超2億元；金茂越秀·璞樾亦錄得單套6000萬元以上成交。高總價(jià)個案的集中出現(xiàn)，進(jìn)一步強(qiáng)化了市場預(yù)期。

放眼全國一線城市高端住宅賽道，廣州高端住宅市場憑借亮眼的成交增速與熱度表現(xiàn)，強(qiáng)勢領(lǐng)跑京滬，形成獨(dú)樹一幟的行情優(yōu)勢。

一名TOP10房企高端住宅操盤手分析，此番行情突圍，首要核心抓手落在供給端的精準(zhǔn)發(fā)力與節(jié)奏優(yōu)化。過去數(shù)月，廣州頭部房企加速推盤布局，多個標(biāo)桿高端項(xiàng)目集中取證入市，極大豐富了高凈值客群的選房標(biāo)的，優(yōu)質(zhì)房源供給擴(kuò)容，直接撬動整體成交規(guī)模穩(wěn)步走高。

根據(jù)克而瑞深度咨詢|普睿廣佛監(jiān)測，3月下旬以來廣州取證節(jié)奏明顯提速，全月約有30個熱門項(xiàng)目加推，其中“保利系”高端住宅、越秀觀樾系列等高端新品集中入市，形成階段性供應(yīng)高峰。

以保利玥璽灣為例，該項(xiàng)目自2025年11月開盤以來累計(jì)取證486套，已網(wǎng)簽377套，月均去化約75套；成交均價(jià)持續(xù)上行，目前網(wǎng)簽均價(jià)較開盤當(dāng)月上漲約17%。在市場筑底企穩(wěn)背景下，這樣的去化與價(jià)格表現(xiàn)，在全國高端住宅市場亦屬少見。

供給加持之外，長期存在的價(jià)格與價(jià)值錯位紅利，成為吸引全國高凈值資金入局的關(guān)鍵籌碼。上述高端住宅操盤手表示，廣州核心區(qū)高端住宅整體仍處相對低位，除個別頂級項(xiàng)目外，多數(shù)價(jià)格在7萬~10萬元/平方米，較其他一線城市仍有差距，因而在全國資產(chǎn)配置中具備吸引力。

除此之外，市場情緒與價(jià)值預(yù)期的升溫，成為點(diǎn)燃成交的關(guān)鍵催化劑。黃韜表示，高端住宅尤其是頂豪交易，決策周期本身較長，買家并非沖動消費(fèi)。馬場地塊優(yōu)質(zhì)土拍溢價(jià)成交等事件對市場更多是“觸發(fā)器”，在客戶已有置換或資產(chǎn)配置意愿的前提下，疊加多重利好，完成“最后一擊”，最終推動交易落地閉環(huán)。

客群更年輕

如果說成交放量是廣州高端住宅市場回暖的表象，那么更深層次、更具長遠(yuǎn)影響的變化，在于購房人群的結(jié)構(gòu)性重構(gòu)，客群范圍、年齡層次與置業(yè)邏輯均發(fā)生顯著迭代，為高端樓市注入全新活力。

本地改善型客戶、高凈值人群的集中回流，成為支撐市場的核心力量。以廣州保利天曜一位成交客戶為例，其為珠江新城金融從業(yè)者，觀望兩年后，在馬場地塊高價(jià)成交等因素影響下迅速完成置換。這類客戶前期觀望時間較長，一旦預(yù)期轉(zhuǎn)變，決策更為果斷。

凱旋新世界項(xiàng)目方面人士表示，本地實(shí)力家庭仍是項(xiàng)目購房主力，多這類客群大多在珠江新城持有多套房產(chǎn)，購房以片區(qū)內(nèi)置換或?yàn)樽优殖矠橹鳎骖櫨幼∨c資產(chǎn)配置。

中海大境方面人士也表示，項(xiàng)目成交客戶以本地改善群體為主，包括醫(yī)生、高校教師及企業(yè)主等群體。其中，珠江新城客戶占比接近四成，這類客戶更看重核心區(qū)位的稀缺性與中軸濕地的生態(tài)資源；越秀區(qū)客戶約占三成，更關(guān)注社區(qū)的整體規(guī)模、園林環(huán)境與居住氛圍感，偏好成熟完善的生活配套。

跨城市資產(chǎn)配置需求明顯增加，客群來源呈現(xiàn)全域擴(kuò)散態(tài)勢。保利天曜項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期客戶來源已由廣州本地?cái)U(kuò)展至深圳、東莞、佛山等周邊城市，甚至輻射到東北地區(qū)。其中，有一位深圳電商企業(yè)主在對比多個城市后選擇了珠江新城核心資產(chǎn)，其核心邏輯在于“確定性優(yōu)先”。

香江1號的成交案例更具代表性。項(xiàng)目近期促成一組16人的“購房團(tuán)”，成員包括深圳、香港企業(yè)家及番禺本地新貴，形成了跨區(qū)域、多圈層的集中入市熱潮。更值得關(guān)注的是，頂豪市場特有的“圈層擴(kuò)散” 效應(yīng)凸顯：一位文化名家入手后，帶動多位藝術(shù)界人士跟進(jìn)置業(yè)；廣深商協(xié)會成員成交后，也主動向圈層內(nèi)親友推薦，進(jìn)一步擴(kuò)大了高端客群的輻射范圍。

更具行業(yè)信號意義的是，高端住宅客群呈現(xiàn)明顯的年輕化趨勢。香江1號相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“90后”甚至“00后”已開始進(jìn)入頂豪市場，這類年輕買家主要為產(chǎn)業(yè)新貴、財(cái)富二代及青年企業(yè)家。與上一代更強(qiáng)調(diào)地段與身份象征不同，這一代買家更關(guān)注生活方式、圈層資源以及產(chǎn)品的前瞻性。

上述高端住宅操盤手表示，客群年輕化與跨區(qū)域化，正在倒逼高端住宅從單一“地段邏輯”轉(zhuǎn)向“生活方式與資產(chǎn)配置并重”。誰能在產(chǎn)品力與價(jià)值確定性上給出更清晰答案，誰就更容易在本輪行情中實(shí)現(xiàn)快速去化。