01

　　澳聯(lián)儲連續(xù)加息后，投資房產(chǎn)還賺錢嗎？專家拆解百萬賬單：“負扣稅”后每年仍賺$4.3萬

　　理財專家 Ben Nash 指出，盡管目前高利率環(huán)境下持房成本激增，但房產(chǎn)杠桿帶來的增值紅利依然遠超支出。

　　只要策略得當，投資者每年仍能獲得數(shù)萬澳元的豐厚回報，而非表面看到的“虧錢買賣”。

　　與此同時，澳洲經(jīng)濟前景也面臨變數(shù)。

　　獨立經(jīng)濟學家 Saul Eslake 在接受 Sky News Australia 采訪時，對艾博年政府處理燃油稅的方式提出批評。

　　他警告稱，良好政治與良好經(jīng)濟之間往往存在沖突，相關(guān)政策可能推高通脹，增加澳聯(lián)儲在今年晚些時候再次加息的風險。

　　盡管宏觀環(huán)境復雜，但許多被高利率和負面新聞嚇跑的投資者，其實并未真正看清背后的財務(wù)數(shù)據(jù)。

　　以下我們將深入剖析一套100萬澳元投資房產(chǎn)的真實收支情況。

　　100萬澳元投資房產(chǎn)的持有成本以一套價值100萬澳元、完全通過貸款籌備資金的房產(chǎn)為例，假設(shè)采用6.5%的只付利息（Interest Only）貸款：

　　總支出：年利息6.5萬澳元，加上1.2萬澳元的物業(yè)費、保險及維護費，總支出為7.7萬澳元。

　　凈支出：扣除3.7%的平均租金回報（3.7萬澳元）后，稅前每年凈持房成本為4萬澳元。

　　平攤到每月近3500澳元的現(xiàn)金支出，確實讓不少人望而卻步。但對于真正的投資者來說，數(shù)據(jù)的計算到這里才剛剛開始。

　　算上房產(chǎn)增值后的驚人回報 根據(jù)澳洲房產(chǎn)6.8%的長期平均增長率，一套100萬澳元的房產(chǎn)每年預計增值約6.8萬澳元。

　　這意味著，即便不考慮任何稅收優(yōu)惠，投資者支付4萬澳元的成本，就能換回6.8萬澳元的資產(chǎn)增值。

　　在不需要投入大量啟動資金的情況下，每年賬面已有2.8萬澳元的凈收益。

　　這正是“杠桿效應(yīng)”的魅力所在：你利用銀行的資金控制了一項價值百萬的資產(chǎn)，雖然持有成本是實打?qū)嵉?，但資本增值是基于房產(chǎn)全額價值計算的，其漲幅足以覆蓋利息支出。

　　負扣稅：錦上添花的避稅利器 在澳洲，這一財務(wù)模型通過負扣稅（Negative Gearing）將進一步優(yōu)化。

　　若投資者 的年收入超過13.5萬澳元，其邊際稅率約為39%。

　　這意味著，每年4萬澳元的持房虧損可以用來抵稅，澳洲聯(lián)防稅務(wù)局（ATO）實際上為你分擔了1.56萬澳元的成本。

　　退稅后，每年的真實自付成本降至2.44萬澳元，即每月約2033澳元。

　　最終賬本明細：

　　實際支出：24,400澳元（稅后成本）

　　實際所得：68,000澳元（預期增值）

　　年盈余：43,600澳元

　　值得注意的是，稅收減免應(yīng)當是“錦上添花”而非投資核心。

　　即便沒有負扣稅，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的增值依然能夠跑贏成本。

　　投資者最易落入的三個誤區(qū)

　　第一，將現(xiàn)金流出視為純損失。

　　實際上，這是獲取杠桿增長的必要成本。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)帶來的價值躍升才是長線收益的關(guān)鍵。

　　第二，盲目等待利率下降。

　　觀望是有代價的。

　　按照6.8%的年增長率計算，等待一年意味著明年買同樣的房產(chǎn)要多花6.8萬澳元。此外，降息往往伴隨著買家回流，屆時市場競爭將更加白熱化。

　　第三，為了抵稅而買房。

　　負扣稅固然誘人，但真正的收益始終源于地理位置優(yōu)越、具備長期升值潛力的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。如果一項資產(chǎn)脫離了稅收優(yōu)惠就毫無價值，那么它從一開始就不值得購買。

　　總結(jié)毫無疑問，高利率確實增加了持有門檻。但數(shù)據(jù)顯示，利用杠桿購買的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)， 其增值紅利依然遠超持有成本，加之澳洲特有的稅收優(yōu)惠，進一步減輕了現(xiàn)金流壓力。

　　當前的問題不在于房產(chǎn)投資是否可行，而是在房價持續(xù)復利增長的浪潮中，你是選擇入場分一杯羹，還是站在岸邊觀望？

　　計算好你的數(shù)據(jù)，做好極端利率下的壓力測試，并尋求專業(yè)建議，才是明智之舉。

　　02

　　新建1.5萬套住宅！悉尼Olympic Park開發(fā)計劃定稿，政府打造“超級社區(qū)”

　　悉尼最知名的地標區(qū)域之一即將迎來翻天覆地的巨變，原本利用率不足的悉尼奧林匹克公園（Olympic Park）將變身為一個擁有上萬套新房的現(xiàn)代化住宅區(qū)。

　　根據(jù)新州政府今日敲定的最終改造藍圖，到2050年，Sydney Olympic Park將新增 1.5萬套住宅。

　　作為全澳房屋周轉(zhuǎn)速度極快的郊區(qū)之一，該總體規(guī)劃旨在通過未來24年的持續(xù)開發(fā)，將這個以體育場館聞名的區(qū)域轉(zhuǎn)型為一個集居住、零售與商業(yè)于一體的“充滿活力的超級社區(qū)”。

　　值得注意的是，定稿方案調(diào)高了住房建設(shè)目標。

　　相比2024年發(fā)布的規(guī)劃草案，最終落地的住宅數(shù)量從1.3萬套增加到了1.5萬套。

　　在住房成本日益高漲的背景下，該項目將大幅增加可負擔住房的比例。其中，建設(shè)在政府土地上的住房將提供高達20%的可負擔住房，而私人土地上的占比則定為5%。

　　然而，住房容量的增加也帶來了一定權(quán)衡。

　　根據(jù)最終計劃，該區(qū)域原定的3.2萬個就業(yè)崗位目標被縮減至2.6萬個。

　　未來，新增住宅將分布在五個獨立的社區(qū)中，其核心是一個集就業(yè)、購物及交通于一體的城市樞紐。

　　為了匹配激增的人口需求，該項目將與多項重大交通設(shè)施升級高度協(xié)同，包括備受矚目的悉尼地鐵西線（Sydney Metro West）、Parramatta輕軌延伸線以及 Homebush Bay Dr環(huán)島的改造工程。

　　增加的住房和公共空間將補充該地區(qū)現(xiàn)有的體育基礎(chǔ)設(shè)施 Parramatta選區(qū)議員 Donna Davis 表示，她對規(guī)劃定稿感到“激動不已”。

　　她指出，Sydney Olympic Park將與悉尼地鐵西線等交通干線無縫銜接，配套完善的行人及自行車道系統(tǒng)，讓居民和游客能夠以低碳環(huán)保的方式穿梭于工作場所、學校和社區(qū)設(shè)施之間。

　　不過，Parramatta市議會對此次規(guī)劃也曾提出質(zhì)疑。

　　市議會此前希望將該區(qū)域打造為核心就業(yè)中心，并計劃按照“每1.5名新居民創(chuàng)造1個崗位”的比例配置，而目前的方案在一定程度上傾向了住宅開發(fā)。

　　新住宅將環(huán)繞著擁有公共空間和零售設(shè)施的城市中心 Sydney Olympic Park管理局首席執(zhí)行官 Neisha D’Souza 對此評價稱，這是該區(qū)域具有“里程碑意義”的一天。

　　她認為，2050年總體規(guī)劃將成為投資與增長的催化劑，不僅提供了開發(fā)確定性，更釋放了巨大的市場機遇。

　　除了住房，該區(qū)域還將迎來全方位的公共設(shè)施升級，包括建設(shè)10個新游樂場、9個室外公共空間、4個新運動場，以及文化中心、圖書館和社區(qū)中心。

　　此外，規(guī)劃還專門撥出土地用于校區(qū)建設(shè)。

　　據(jù)悉，在此次占地640公頃的改造區(qū)域中，僅有54公頃土地適合進行商住建筑開發(fā)。

　　如此大規(guī)模的住房供應(yīng)激增，短期內(nèi)對當?shù)貥鞘械挠绊懭源^察。

　　目前，Sydney Olympic Park的公寓中位價為71萬澳元，在過去12個月中已累計下跌5.4%。

　　隨著改造工程的推進，該區(qū)域或?qū)⒊蔀橄つ岱慨a(chǎn)市場的新焦點。

　　03

　　澳洲房市迎轉(zhuǎn)機？全澳掛牌量反彈3.5%，珀斯激增12%領(lǐng)跑

　　隨著全澳房產(chǎn)掛牌量再度攀升，此前深陷“房荒”的購房者終于迎來了意想不到的喘息機會。然而，部分城市依然面臨嚴峻的供應(yīng)短缺，房價壓力恐將持續(xù)。

　　在復活節(jié)假期到來前，房產(chǎn)市場供應(yīng)量的增加為處境艱難的買家提供了一線生機，更多樣化的選擇不僅將緩解競爭壓力，還可能使節(jié)節(jié)攀升的價格趨于平穩(wěn)。

　　據(jù)統(tǒng)計局（ABS）最新數(shù)據(jù)顯示，3月份全澳首府城市的新掛牌房源（即過去30天內(nèi) 新上市房源）環(huán)比增長3.8%，較去年同期高出5.4%。

　　3月份全澳待售住宅總量增長3.5%，達到234,734套，反映出夏季過后供應(yīng)端正在穩(wěn) 步恢復。

　　盡管如此，該數(shù)字與去年同期相比仍有6.7%的差距。

　　從各城市表現(xiàn)來看，珀斯以12%的漲幅領(lǐng)跑全澳，阿德萊德緊隨其后，市場存量增加了6.6%。

　　悉尼與墨爾本市場同樣表現(xiàn)穩(wěn)健，漲幅分別為5.3%和2.9%，目前均已高于去年水平。相比之下，布里斯班雖然增長了6.3%，但同比仍低15%，凸顯出當?shù)毓?yīng)極度匱乏的現(xiàn)狀。

　　在不良資產(chǎn)掛牌方面，3月份市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)，微漲0.33%至3,512套，同比降幅仍達29%。其中，西澳錄得近14%的顯著增長，而維州和昆州市場則波瀾不驚。

　　SQM Research董事總經(jīng)理Louis Christopher指出，數(shù)據(jù)表明整體供應(yīng)正逐步改 善，但房市也呈現(xiàn)出“日益復雜”的態(tài)勢。

　　他表示，珀斯掛牌量的激增非常顯著，反映出該市場此前高度緊張后的強勁反彈。

　　Christopher進一步分析道，目前市場表現(xiàn)參差不齊，新掛牌量增減不一，月度價格波動也不均勻。

　　值得注意的是，總掛牌量仍低于去年水平，且不良資產(chǎn)掛牌量維持在低位。

　　即使供應(yīng)回流，這種復雜的組合情況仍將對價格形成支撐。

　　未來幾個月的關(guān)鍵在于掛牌增長是否會加速，若掛牌增速放緩，供應(yīng)受限的格局恐將持續(xù)。

　　與此同時，通脹抬升、油價上漲以及全球局勢動蕩正開始重塑澳洲樓市前景。

　　澳洲聯(lián)邦儲備銀行（RBA）已在3月份連續(xù)第二個月上調(diào)現(xiàn)金利率。

　　多位經(jīng)濟學家預 測，當央行5月初再次議息時，極大概率會祭出第三次加息。

　　REA Group高級經(jīng)濟學家Eleanor Creagh認為，市場正轉(zhuǎn)向低速增長階段。

　　她指出，如果5月再次加息，加之下半年可能還有一到兩次加息，將進一步打擊買家的 借貸能力和市場信心。

　　隨著需求受壓，未來幾個月某些市場可能會出現(xiàn)價格持穩(wěn)甚至下跌的情況，盡管供應(yīng)短缺會起到一定的緩沖作用。

　　Ray White首席經(jīng)濟學家Nerida Conisbee則觀察到，近期看房人流已連續(xù)數(shù)周下滑，參與拍賣競爭的買家也在減少。

　　Conisbee表示，由于面市房屋增多而競爭買家減少，整體環(huán)境已變得更具挑戰(zhàn)性。

　　未來幾周將是關(guān)鍵窗口期，足以判斷目前的市場波動究竟是暫時性停滯，還是持續(xù)降溫的開端。

　　04

　　墨爾本房價破$111萬！維州這4個寶藏小鎮(zhèn)，房價僅需$40萬起

　　隨著房貸利率居高不下，生活成本日益沉重，普通家庭的“住房夢”正變得觸不可及。

　　截至去年12月，墨爾本獨立屋中位價已飆升至1,111,084澳元。面對高房貸壓力，不少購房者開始將目光投向維州偏遠地區(qū)。

　　在距離墨爾本僅幾小時車程的圈層內(nèi)，這四個曾被忽視的城鎮(zhèn)憑借極高的性價比，正成為新的移居熱點。

　　Ararat：退休人士與投資者的性價之選

　　Ararat坐落于墨爾本以西約200公里處，是通往Grampians及其著名葡萄酒產(chǎn)區(qū)的門戶。

　　Domain數(shù)據(jù)顯示，該地區(qū)當前的獨立屋中位價僅為417,500澳元。

　　Nutrien Harcourts Ararat董事 Clayton Higham 指出，輕松的節(jié)奏和極高的生活可負擔性是這里的核心競爭力。

　　他表示，該地公共交通網(wǎng)絡(luò)完善，不僅有便捷的區(qū)間交通，還有直達墨爾本的V/Line火車。 此外，優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源也吸引了大批退休人士遷入。

　　Higham 透露，許多人在賣掉城市房產(chǎn)后，來到Ararat能以更低的價格買到心儀住所，剩下的資金足以支撐更高 品質(zhì)的養(yǎng)老生活。

　　在Ararat，28萬澳元左右即可買到入門級的房產(chǎn)（多為前政府公屋）；40萬澳元左右的中等價位房產(chǎn)則深受投資者青睞。

　　如果預算提高到95萬澳元以上，則能買到頂 級豪宅。例如最近以97萬澳元成交的一處物業(yè)，占地達4000平方米，還附帶獨立工作室。

　　Benalla：追求“樹木改變”的平衡點

　　位于維州High Country地區(qū)的Benalla地處Broken River河畔，距墨爾本約2.5小時車程，獨立屋中位價為503,500澳元。

　　來自Living Here Benalla的 Sarah Jones 表示，這里兼具鄉(xiāng)間的寧靜與區(qū)域中心 的醫(yī)療、零售便利，吸引了許多想要離開城市、移居鄉(xiāng)間的“樹木改變者（tree- changers）”。

　　Sarah Jones 詳細介紹了當?shù)厥袌觯?0萬至40萬澳元可入手需要翻修的老房，是首 次置業(yè)者的理想跳板；45萬至65萬澳元則能買到地塊巨大、品相良好的四居室美宅；而位于黃金地段、裝修極致現(xiàn)代的高端房產(chǎn)，售價則在70萬至90萬澳元以上。

　　Shepparton：就業(yè)機會多元的農(nóng)業(yè)中心

　　Shepparton是維州北部的農(nóng)業(yè)與制造業(yè)樞紐，以地中海氣候和優(yōu)質(zhì)果酒聞名，獨立屋中位價為535,000澳元。

　　盡管部分地塊存在洪水風險，但其強大的就業(yè)吸附力仍讓不少購房者趨之若鶩。

　　無論是在SPC、Campbell’s等大型工廠從事藍領(lǐng)工作，還是應(yīng)聘企業(yè)高管，職業(yè)機會都非常豐富。

　　他強調(diào)，這里的首次置業(yè)者無需背負沉重的房貸枷鎖，就能享受帶泳池的大宅生活。

　　目前，當?shù)氐投朔慨a(chǎn)起步價約20-30萬澳元，中檔舒適型房產(chǎn)約在70-80萬澳元之間。

　　Hepburn：短租投資者與“混合”辦公族的首選

　　Hepburn郡涵蓋了Daylesford和Creswick等旅游勝地，以天然溫泉和自然美景著稱。

　　受旅游熱潮帶動，該地區(qū)獨立屋中位價為735,000澳元，較2020年大漲了25.6%。

　　Biggin Scott Daylesford董事 Tom Shaw 觀察到，目前的買家群體已轉(zhuǎn)向“混合辦公族”。

　　這些人大部分時間居家工作，偶爾往返悉尼或墨爾本，十分看重此地的美食與健康生活配套。

　　據(jù)介紹，Hepburn的房產(chǎn)不僅吸引自住者，更深受短租投資者歡迎。

　　中檔家庭住房 價格在75萬至110萬澳元之間，而超過120萬澳元的頂級房產(chǎn)往往出自名家設(shè)計，擁有極佳的景觀視野，并具備極強的民宿經(jīng)營潛力。

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