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自2025年以來，香港樓市似乎正從低谷中逐漸復(fù)蘇。香港官方樓市指數(shù)先后止跌回升，部分大型屋苑年內(nèi)升幅更超過一成。然而，湯姆卻在一派“回暖”聲浪中看到了不一樣的景象，3月25日的一場(chǎng)看似熱鬧的拍賣會(huì)，卻揭示了市場(chǎng)另一面的冷靜與分化。

圖源：香港01

拍賣現(xiàn)場(chǎng)座無虛席

兇宅卻“叫好不叫座”

忠誠(chéng)拍賣行（一家香港比較出名的銀主盤專業(yè)拍賣行）推出16項(xiàng)物業(yè)進(jìn)行拍賣，現(xiàn)場(chǎng)吸引逾50人出席，座無虛席，氣氛熱烈。但最受關(guān)注的是九龍灣德?；▓@一個(gè)曾發(fā)生“五尸命案”的C座低層單位，卻遭遇了意外冷場(chǎng)。

該單位實(shí)用面積556平方呎，開價(jià)僅230萬港元（跟市場(chǎng)價(jià)比便宜了超過一半），呎價(jià)低至約4137元，堪稱“骨折價(jià)”。雖有4組買家舉手競(jìng)投，將價(jià)格推高至260萬港元，但因未達(dá)業(yè)主底價(jià)，最終流拍。

對(duì)于這場(chǎng)流拍，湯姆覺得即便價(jià)格已遠(yuǎn)低于市價(jià)，但“超級(jí)兇宅”的標(biāo)簽，仍像一道無形的屏障，將市場(chǎng)的購(gòu)買欲望牢牢擋住，讓出價(jià)變得異常保守和謹(jǐn)慎。

圖源：香港01

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恐怖往事成枷鎖，財(cái)務(wù)門檻更難越

這個(gè)單位的低價(jià)，源于一段沉重的歷史。1998年，該單位內(nèi)曾發(fā)生震驚全港的“五尸命案”（具體過程湯姆就不在這里詳細(xì)說了，大家有興趣可以自己查新聞）。正因如此，該物業(yè)被劃為“超級(jí)兇宅”級(jí)別，導(dǎo)致大型銀行拒絕為其提供網(wǎng)上估價(jià)，買家?guī)缀醪豢赡塬@得銀行按揭，必須準(zhǔn)備全款支付。這無疑將絕大部分依賴房貸的普通購(gòu)房者擋在了門外。

從投資角度看，業(yè)主于2007年以110萬港元購(gòu)入，目前單位正以月租1.1萬港元出租，租約至今年9月。若以260萬港元計(jì)算，租金回報(bào)率仍算不俗。然而，兇宅的標(biāo)簽使其流動(dòng)性大減。

湯姆把這個(gè)情況拆開來看，其實(shí)超低的入場(chǎng)門檻與高租金回報(bào)是“火”，但無法按揭、未來轉(zhuǎn)手極其困難的心理與財(cái)務(wù)壓力則是“冰”。

圖源：香港01

回暖不是普漲，不等于什么都能賣

忠誠(chéng)拍賣行總經(jīng)理鄭世杰坦言，現(xiàn)場(chǎng)反應(yīng)不如預(yù)期，出價(jià)保守。他此前預(yù)估能沖上300萬，并認(rèn)為對(duì)宗教人士、醫(yī)護(hù)人員等忌諱較少的群體，此價(jià)位有自住吸引力。

從香港官方房?jī)r(jià)指數(shù)止跌，到中原城市領(lǐng)先指數(shù)年內(nèi)累計(jì)上升，再到部分藍(lán)籌屋苑價(jià)格回升，2025年的香港樓市確實(shí)在走出陰霾。

但湯姆認(rèn)為，這種回暖是有選擇性的——市場(chǎng)正在獎(jiǎng)勵(lì)那些成交活躍、戶型實(shí)用、真實(shí)需求扎實(shí)的屋苑，而對(duì)成交稀疏、對(duì)利率敏感、銀行估值困難的物業(yè)，依然保持謹(jǐn)慎甚至回避。

德?；▓@兇宅的流拍，正是這一邏輯的縮影。即使總價(jià)不高、呎價(jià)僅相當(dāng)于同屋苑正常單位的二分之一甚至更低，但“全款買入”的門檻、市場(chǎng)對(duì)“超級(jí)兇宅”的心理忌諱，以及買家出價(jià)與業(yè)主底價(jià)之間的差距，最終讓它無法在當(dāng)下的市場(chǎng)中找到合適買家。

隨著2026年臨近，對(duì)香港樓市而言，關(guān)鍵或許不在于判斷整體漲跌，而在于識(shí)別市場(chǎng)資金流向——哪些物業(yè)受追捧，哪些被回避。不少的新港人在沒有辦法買得上最近火紅火熱的新盤的情況下就會(huì)去市場(chǎng)上想要撈抵一些比較便宜的二手盤，但事實(shí)上，二手盤的門道非常的深，光是兇宅的這一個(gè)范疇能說三天三夜，如果你想要知道如何避開買到兇宅的坑，如果你也在關(guān)注2026年香港樓市的變化，歡迎留言或加我微信交流。湯姆會(huì)持續(xù)整理具體屋苑層面的數(shù)據(jù)，為大家提供更具參考價(jià)值的資訊與分析。

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