這不是情緒化判斷，而是越來越清晰的現(xiàn)實(shí)。

曾幾何時(shí)，辦公樓一直被視為商業(yè)地產(chǎn)里的優(yōu)等生：

• 核心地段

• 藍(lán)籌租戶

• 長租約

• 穩(wěn)定現(xiàn)金流

這些特征，讓優(yōu)質(zhì)辦公樓長期被當(dāng)成“安全資產(chǎn)”，估值高、收益率低，幾乎是機(jī)構(gòu)投資者最喜歡的配置之一。

但這幾年，風(fēng)向徹底變了。

遠(yuǎn)程辦公、混合辦公改變了企業(yè)用樓習(xí)慣，空置率飆升，新供應(yīng)又持續(xù)釋放。結(jié)果就是：
辦公室不再是“穩(wěn)”，而是越來越像一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、慢恢復(fù)、還在繼續(xù)擠壓估值的板塊。

而在全澳所有首府城市里，調(diào)整最猛烈的地方，就是墨爾本。

為什么說墨爾本最危險(xiǎn)？

因?yàn)樗膬r(jià)格修正，已經(jīng)跑在全國前面。

根據(jù)realcommercial.com.au發(fā)布的2026年3月商業(yè)收益率報(bào)告，墨爾本辦公樓收益率在過去一年上升了37個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到5.6%，是所有首府城市里調(diào)整幅度最大的。

聽起來可能有點(diǎn)技術(shù)性，但你可以簡單理解成：

收益率越往上走，通常意味著資產(chǎn)價(jià)格越往下壓。

也就是說，投資人正在要求更高的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，說明他們對墨爾本辦公樓的信心，明顯弱于從前。

更扎心的是，對比全國其他城市，墨爾本顯得更刺眼：

• 珀斯

  收益率上升21個(gè)基點(diǎn)

• 布里斯班

  上升12個(gè)基點(diǎn)

• 悉尼

  反而下降12個(gè)基點(diǎn)

• 阿德萊德

  更強(qiáng)，收益率壓縮37個(gè)基點(diǎn)

甚至到了今年3月，阿德萊德的辦公樓收益率已經(jīng)比墨爾本更低，僅次于悉尼。

這背后說明的事情很簡單：

投資人已經(jīng)不把墨爾本和悉尼放在同一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)層級上看了。

真正的問題，不只是租不出去

寫字樓市場現(xiàn)在最大的問題，表面上看是空置率高。

全國來看，澳洲辦公樓空置率已經(jīng)達(dá)到15.9%，創(chuàng)下1995年以來最高水平。除霍巴特之外，幾乎所有首府城市的辦公樓空置率都已經(jīng)是雙位數(shù)。

但墨爾本的情況尤其嚴(yán)重。

2020年1月時(shí)，墨爾本CBD辦公樓空置率只有3.2%，當(dāng)時(shí)還是全國最低。到了2026年1月，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)飆到19%。

6年時(shí)間，直接漲了將近6倍。

換句話說，墨爾本曾經(jīng)是澳洲最緊俏的辦公室市場之一，現(xiàn)在卻成了空置最嚴(yán)重的地方之一。

悉尼其實(shí)也不好過，空置率從3.9%升到13.8%。但問題在于，墨爾本更高，而且修復(fù)更慢。

最尷尬的是：明明有人在租，空置率卻還在升

最值得注意的一點(diǎn)，其實(shí)不是空置本身，而是一個(gè)很反直覺的現(xiàn)象：

墨爾本最近的凈租戶需求，其實(shí)是全澳最強(qiáng)的。

也就是說，過去半年里，墨爾本并不是完全沒人租辦公室，相反，租戶需求是在增加的。

那為什么空置率還從17.9%升到了19%？

答案只有一個(gè)：

新辦公樓供應(yīng)太多了。

在同一時(shí)期，墨爾本CBD新增了大約10萬平方米的辦公面積，供應(yīng)增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)快過租戶吸納速度。

這就像什么？

就像一個(gè)商場明明開始慢慢有客流回來了，但開發(fā)商又在旁邊連續(xù)新開了幾棟樓。結(jié)果不是市場回暖，而是空置繼續(xù)堆高。

所以墨爾本寫字樓的問題，不只是“需求弱”，更是：

供應(yīng)恢復(fù)得比需求還快。

這才是最難解的地方。

辦公樓房東，現(xiàn)在很被動(dòng)

高空置率一上來，市場話語權(quán)立刻倒向租戶。

租戶現(xiàn)在可以要求：

• 更高的租賃激勵(lì)

• 更低的實(shí)際租金

• 更靈活的租約條件

這對租戶是好事，但對業(yè)主來說就是另一回事了。

因?yàn)檗k公樓值不值錢，本質(zhì)上看的是未來租金收入的確定性。

一旦租金增長放緩、空置周期拉長、免租期變多，資產(chǎn)估值自然就會往下走。

所以收益率上升，并不是市場突然“變聰明”了，而是市場在重新定價(jià)：

原來大家以為辦公樓是低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，它可能沒那么低風(fēng)險(xiǎn)。

這會不會是結(jié)構(gòu)性崩盤？

還不能這么說。

墨爾本辦公樓市場并不是完全沒有好消息。

需求確實(shí)在改善，吸納速度也在增強(qiáng)，這說明企業(yè)不是徹底放棄辦公室，市場并沒有死。

但問題在于，恢復(fù)速度還追不上過去幾年累積下來的供應(yīng)和空置壓力。

所以現(xiàn)階段更準(zhǔn)確的判斷不是“市場崩了”，而是：

市場正在修復(fù)，但修復(fù)得太慢，而新供應(yīng)又太快。

在這種情況下，投資人當(dāng)然會繼續(xù)要求更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。換句話說，墨爾本辦公樓收益率接下來還有繼續(xù)往上走的可能，也就意味著資產(chǎn)價(jià)格仍有繼續(xù)承壓的風(fēng)險(xiǎn)。

為什么墨爾本比阿德萊德、悉尼更慘？

因?yàn)楝F(xiàn)在市場已經(jīng)非?，F(xiàn)實(shí)了。

投資人不會只看城市名氣，而是直接看：

• 空置率高不高

• 新樓多不多

• 租金能不能漲

• 房東有沒有議價(jià)權(quán)

• 未來兩三年風(fēng)險(xiǎn)是不是還會繼續(xù)暴露

墨爾本的問題，在于幾項(xiàng)不利因素撞在了一起：

• 疫情后辦公需求恢復(fù)慢

• 混合辦公削弱企業(yè)擴(kuò)租動(dòng)力

• 新辦公樓持續(xù)交付

• 空置率長期高位

• 房東被迫讓利

• 租金和估值雙雙承壓

當(dāng)這些因素疊加，墨爾本自然就成了全澳辦公樓市場里最讓人警惕的地方。

總結(jié)

墨爾本寫字樓市場現(xiàn)在最危險(xiǎn)的地方，不是因?yàn)椤皼]人要辦公室”這么簡單。

而是因?yàn)樗萑胍环N典型的夾擊狀態(tài)：

需求在恢復(fù)，但恢復(fù)不夠快；供應(yīng)在增加，而且增加得太快。

于是結(jié)果就是：

• 空置率高位不下

• 業(yè)主議價(jià)權(quán)下降

• 租金增長承壓

• 投資人不斷要求更高回報(bào)

• 資產(chǎn)估值持續(xù)被往下修

所以，墨爾本辦公樓現(xiàn)在最大的問題，并不是短期情緒差，而是市場正在重新認(rèn)識這類資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

過去大家覺得寫字樓是低風(fēng)險(xiǎn)、可預(yù)測、穩(wěn)現(xiàn)金流的好生意。
現(xiàn)在市場開始明白：

當(dāng)遠(yuǎn)程辦公、供應(yīng)擴(kuò)張和租戶強(qiáng)勢同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，辦公樓也會變成一門高波動(dòng)生意。

而墨爾本，就是這場重估里最先挨刀、也最明顯挨刀的城市。

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