文/謝逸楓

當(dāng)前萬(wàn)科最大的危機(jī)、問(wèn)題是債務(wù)和流動(dòng)性、凈利潤(rùn)虧損、股權(quán)凍結(jié)、資產(chǎn)處置、人事震蕩和內(nèi)部追責(zé)、未來(lái)發(fā)展，而銷(xiāo)售、交房正在按部就班的實(shí)施。

面對(duì)前所未有的困境，萬(wàn)科管理層提出三大減虧控虧舉措，一是聚焦業(yè)務(wù)收縮，堅(jiān)守核心城市與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，加快梳理優(yōu)化非核心區(qū)域、低效項(xiàng)目和業(yè)務(wù)。

堅(jiān)決遏制新增虧損。二是深化降本增效，進(jìn)一步精簡(jiǎn)組織架構(gòu)，壓縮運(yùn)營(yíng)成本。三是全力盤(pán)活存量資產(chǎn)，加速資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，力爭(zhēng)早日走出經(jīng)營(yíng)困境。

債務(wù)和流動(dòng)性壓力

2025年11月底，萬(wàn)科的債務(wù)危機(jī)正式爆發(fā)。經(jīng)過(guò)多輪博弈，萬(wàn)科成功將“22萬(wàn)科MTN004”“22萬(wàn)科MTN005”“21萬(wàn)科02”三筆債券展期。

1月底借助深鐵集團(tuán)的23.6億元的借款兌付了展期的首付款。截至2026年3月底，深鐵集團(tuán)累計(jì)提供股東借款335.2億元，萬(wàn)科借此償還了332.1億元的公開(kāi)債務(wù)。

萬(wàn)科的流動(dòng)性危機(jī)未解除，在2026年，萬(wàn)科仍有本息總額為104.89億元境內(nèi)債待償還。在所有存量境內(nèi)債券中，一年內(nèi)到期的債券11只，規(guī)模為158.36億元。

萬(wàn)科還有兩只境外債券，總額13億美元，分別于2027年底和2029年底到期。萬(wàn)科的債務(wù)壓力不只是公開(kāi)發(fā)行的債券。

2025年財(cái)報(bào)顯示，2025年公司有息負(fù)債合計(jì)3584.8億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為1605.6億元，占比為44.8%。

銀行貸款占總有息負(fù)債超過(guò)70%。而萬(wàn)科的資金鏈非常緊張。2025年底，該公司的貨幣資金為672.4億元，同比下降23.73%。

3月31日，萬(wàn)科A在披露年報(bào)后舉行分析師會(huì)議，董事長(zhǎng)黃力平等出席會(huì)議，4月至7月公開(kāi)債務(wù)集中到期，兌付壓力尤為突出，將積極尋求債務(wù)長(zhǎng)效化解方案。

比業(yè)績(jī)巨虧更棘手的，是萬(wàn)科日益嚴(yán)峻的債務(wù)與流動(dòng)性壓力。截至2025年末，萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)惡化，總資產(chǎn)規(guī)模降至1.02萬(wàn)億元，同比縮水20.65%。

凈資產(chǎn)大幅減少42.32%，僅剩1169億元。截至2025年末，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)?負(fù)債總額約7847.62億元?，資產(chǎn)總額約1.02萬(wàn)億元，資產(chǎn)負(fù)債率攀升至?76.89%?。

凈負(fù)債率更是從80.6%飆升至123.48%，財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)急劇上升。截至2025年三季度末總負(fù)債為?8355.64億元??，通過(guò)資產(chǎn)處置、債務(wù)償還，債務(wù)規(guī)模下降。

資產(chǎn)負(fù)債表揭示了危機(jī)的深度。截至2025年末，萬(wàn)科總資產(chǎn)1.02萬(wàn)億元，同比縮水20.65%，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)僅剩1169億元，同比下降42.32%。

資產(chǎn)負(fù)債率攀升至76.89%，凈負(fù)債率更是從80.60%飆升至123.48%。存貨及其他應(yīng)收款方面，截至2025年末，萬(wàn)科新增存貨跌價(jià)準(zhǔn)備208.26億元。

其他應(yīng)收款賬面余額2371億元，相應(yīng)的壞賬準(zhǔn)備617億元，同時(shí)確認(rèn)計(jì)入損益的其他應(yīng)收款壞賬損失金額達(dá)到337億元。

2025年底，萬(wàn)科持有貨幣資金672.41億元（其中60億元受限資金），短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債分別達(dá)到263.31億元、1366.50億元。

預(yù)計(jì)萬(wàn)科的短期資金缺口超過(guò)千億元。此外，2025全年萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額由正轉(zhuǎn)負(fù)，凈流出9.88億元，主業(yè)造血能力已處于微弱狀態(tài)。

現(xiàn)金流存在巨大缺口。萬(wàn)科持有貨幣資金672.4億元，而短期借款和一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)1629.8億元，資金缺口超千億元，短期償債能力嚴(yán)重不足。

截至2025年底報(bào)告期末，萬(wàn)科凈負(fù)債率123.5%，資產(chǎn)負(fù)債率76.9%。其中有息負(fù)債合計(jì)3584.8億元，而一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1605.6億元，占比為44.8%。

2026年萬(wàn)科后續(xù)仍面臨到期公開(kāi)債合計(jì)146.8億元，其中4月至7月集中到期112.7億元，兌付壓力尤為突出。年報(bào)顯示，目前萬(wàn)科三筆公開(kāi)債務(wù)已經(jīng)展期成功。

分別為22萬(wàn)科MTN004、22萬(wàn)科MTN005、H1萬(wàn)科02已經(jīng)啟動(dòng)展期協(xié)商程序，并已表決通過(guò)，方案是40%首付（2026年1月集中兌付） 60%展期一年。

40%首付是重組方案的房企中最高的，60%能否在展期一年即付，存變數(shù)，可能展期延長(zhǎng)、再展期。今年內(nèi)萬(wàn)科的臨期債還有11只，其中4只時(shí)間只有1-3個(gè)月。

根據(jù)年報(bào)披露，萬(wàn)科大股東深鐵集團(tuán)截至2025年末已累計(jì)向其提供了335.2億元股東借款，而這成為了萬(wàn)科維系短期流動(dòng)性最關(guān)鍵的救命稻草。

4月1日，萬(wàn)科公告，披露為6家控股子公司提供擔(dān)保的進(jìn)展情況。公告顯示，2023年，萬(wàn)科控股子公司Lotus Real EstateI Investment Limited等6家主體。

前期已分別向中國(guó)民生銀行上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)分行申請(qǐng)銀行貸款人民幣共計(jì)180,000萬(wàn)元，期限3年，并已完成提款，萬(wàn)科控股子公司已通過(guò)以下方式提供擔(dān)保。

6家控股子公司包括Lotus Real Estate I Investment Limited、GMI Suzhou Holdings Inc、GMI Hangzhou Holdings Inc、南京深國(guó)、蘇州印力和杭州深國(guó)投。

貸款余額合計(jì)為人民幣152740萬(wàn)元（15.2740億元）。經(jīng)申請(qǐng)，民生上海自貿(mào)同意繼續(xù)提供貸款，期限18個(gè)月，擔(dān)保主體分別繼續(xù)為相應(yīng)的貸款余額提供擔(dān)保。

截至2026年1月31日，萬(wàn)科及控股子公司擔(dān)保余額人民幣954.58億元，占公司2025年末經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為81.65%。

其中，公司及控股子公司為其他控股子公司提供擔(dān)保余額人民幣930.03億元，公司及控股子公司為聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)公司提供擔(dān)保余額人民幣15.72億元。

公司及控股子公司對(duì)其他公司提供擔(dān)保余額人民幣8.83億元。公司無(wú)逾期擔(dān)保事項(xiàng)。本次擔(dān)保發(fā)生后，萬(wàn)科及控股子公司對(duì)外擔(dān)?？傤~將為957.80億元。

占公司2025年末經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重將為81.93%。毫無(wú)疑問(wèn)，這個(gè)擔(dān)保一旦因被擔(dān)保方出現(xiàn)問(wèn)題，萬(wàn)科必須履行代償義務(wù)。

萬(wàn)科對(duì)子公司的實(shí)際擔(dān)保余額達(dá)到957.80億元，占凈資產(chǎn)比例超過(guò)80%。其中直接或間接為資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的被擔(dān)保對(duì)象提供的債務(wù)擔(dān)保余額631億元。

這意味著一旦被擔(dān)保方出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)惡化或違約，萬(wàn)科將不得不履行代償義務(wù)，對(duì)本已脆弱的現(xiàn)金流構(gòu)成二次沖擊。當(dāng)下的萬(wàn)科正在經(jīng)歷一場(chǎng)“休克式”財(cái)務(wù)重整。

即使所有非經(jīng)營(yíng)性的減值計(jì)提完畢，萬(wàn)科2026年短期償債缺口巨大、且依賴股東展期和借款維持運(yùn)轉(zhuǎn)的模式，在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)的背景下，安全墊依然脆弱。

凈利潤(rùn)虧損壓力

萬(wàn)科在2024年和2025年連續(xù)兩年出現(xiàn)巨額虧損，累計(jì)虧損規(guī)模約1380.34億元（494.78億元 + 885.56億元），創(chuàng)下A股房企連續(xù)兩年累計(jì)虧損的歷史之最。

2024年歸屬于上市公司股東的凈虧損494.78億元，這是萬(wàn)科上市34年來(lái)首次出現(xiàn)年度虧損。2025年凈虧損擴(kuò)大至885.56億元，較2024年虧損擴(kuò)大78.98%。

2025年，萬(wàn)科交出了公司歷史上最差的一份成績(jī)單。財(cái)報(bào)顯示，2025年底報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2334.33億元，同比下滑31.98%。

歸母凈利潤(rùn)錄得虧損885.56億元，較上年同期虧損擴(kuò)大78.98%。這一數(shù)字不僅刷新了A股房企年度虧損紀(jì)錄，且實(shí)際虧損額相比此前預(yù)計(jì)的820億元進(jìn)一步擴(kuò)大。

虧損主要原因，主要是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算虧損突出。結(jié)算項(xiàng)目主要對(duì)應(yīng)2023-2024年銷(xiāo)售房源及2025年去化的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存。

這些項(xiàng)目多為2022年以前獲取的高地價(jià)、低能級(jí)城市、偏遠(yuǎn)區(qū)位的項(xiàng)目，受市場(chǎng)供求關(guān)系劇變影響，盈利結(jié)果大幅低于投資可研預(yù)期。

其次是新增計(jì)提大額資產(chǎn)與信用減值。新增計(jì)提信用減值損失341.74億元、資產(chǎn)減值損失219.29億元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)合計(jì)金額561.03億元，占凈虧損總額比例63.35%

這意味著，萬(wàn)科2025年超過(guò)六成的虧損并非來(lái)自銷(xiāo)售端的現(xiàn)金虧損，而是管理層對(duì)賬面資產(chǎn)進(jìn)行的“價(jià)值重估”，存量資產(chǎn)的虧損是重中之重。

再次是資產(chǎn)處置與股權(quán)退出形成虧損。2025年完成31個(gè)項(xiàng)目大宗資產(chǎn)交易，交易金額113億元，部分資產(chǎn)受市場(chǎng)環(huán)境、自身經(jīng)營(yíng)等影響，交易價(jià)格低于賬面值。

最后是經(jīng)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)按成本法核算確認(rèn)虧損。受消費(fèi)疲軟、租金下滑等影響，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)利潤(rùn)扣除利息、折舊攤銷(xiāo)后為虧損狀態(tài)。

背后虧損的深度根源分析來(lái)看，首先是歷史投資失誤與戰(zhàn)略誤判。虧損是歷史投資失誤、經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題與行業(yè)深度調(diào)整等多重因素疊加導(dǎo)致的。

具體表現(xiàn)為高價(jià)拿地，2022年以前獲取的土地成本過(guò)高，在市場(chǎng)下行周期中無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。投資布局分散，過(guò)度分散的投資布局增加了管理難度和風(fēng)險(xiǎn)。

多賽道拓展過(guò)度，商業(yè)、物流、長(zhǎng)租公寓的多元化業(yè)務(wù)上投入過(guò)大，盈利模式尚未成熟。其次是高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式難以為繼，市場(chǎng)下行成沉重負(fù)擔(dān)。

再次是資產(chǎn)減值壓力巨大。最后是債務(wù)壓力與流動(dòng)性危機(jī)截至2025年末，萬(wàn)科有息負(fù)債合計(jì)3584.8億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1605.6億元，占比44.8%。

2026年仍面臨到期公開(kāi)債合計(jì)146.8億元，其中4月至7月集中到期112.7億元，兌付壓力尤為突出。因此，上面四個(gè)方面的原因是最根本的因素。

股權(quán)凍結(jié)壓力

2025年11月27日，萬(wàn)科旗下核心子公司深圳市萬(wàn)科發(fā)展有限公司（“深圳萬(wàn)科”）5.7億元股權(quán)被凍結(jié)，凍結(jié)期限為3年，執(zhí)行法院為東莞市中法院。

2026年1月4日，萬(wàn)科A新增一則股權(quán)凍結(jié)信息，其持有的萬(wàn)緯物流發(fā)展有限公司2.5億人民幣股權(quán)被江蘇徐州中院凍結(jié)，期限三年。

2026年1月19日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(萬(wàn)科A）、長(zhǎng)沙市萬(wàn)科企業(yè)有限公司新增一則被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的大約10.90億元，執(zhí)行法院為湖南長(zhǎng)沙市中院。

2023年5月其被執(zhí)行3393元，執(zhí)行法院為西安未央?yún)^(qū)院。萬(wàn)科還存在14條股權(quán)凍結(jié)信息。其中2025年12月30日和12月17日，分別被凍結(jié)2.5億元和5.7億元。

2026年3月11日，萬(wàn)科新增股權(quán)凍結(jié)記錄，持有的蘇州萬(wàn)科3571萬(wàn)余元股權(quán)被凍結(jié)，凍結(jié)期限自2026年3月10日起至2029年3月9日，執(zhí)行法院為沈陽(yáng)沈河區(qū)院。

值得注意的是，本次深圳萬(wàn)科、長(zhǎng)沙、蘇州萬(wàn)科股權(quán)凍結(jié)并非個(gè)例。自2025年下半年以來(lái)，萬(wàn)科的股權(quán)凍結(jié)事件便接連發(fā)生。

2025年11月，深圳市萬(wàn)科發(fā)展有限公司5.7億元股權(quán)被東莞中院凍結(jié)。2026年1月，萬(wàn)緯物流2.5億元股權(quán)、沈陽(yáng)萬(wàn)科9900萬(wàn)元股權(quán)等相繼遭到查封。

截至目前2026年3月31日，萬(wàn)科累計(jì)被凍結(jié)股權(quán)總額已超20億元，涉及深圳、南京、長(zhǎng)沙、蘇州、沈陽(yáng)等多個(gè)核心區(qū)域的子公司。

其中萬(wàn)緯物流作為萬(wàn)科旗下少數(shù)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其股權(quán)被凍結(jié)的信號(hào)意義尤為突出，這意味著萬(wàn)科的風(fēng)險(xiǎn)處置已從邊緣資產(chǎn)觸及核心運(yùn)營(yíng)板塊。

債權(quán)人的耐心逐漸耗盡，司法處置范圍正持續(xù)擴(kuò)大。深陷債務(wù)泥潭的萬(wàn)科疊加此前密集出現(xiàn)的股權(quán)凍結(jié)事件，說(shuō)明萬(wàn)科債務(wù)、流動(dòng)性壓力與司法風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)升級(jí)。

股權(quán)凍結(jié)是法院在債務(wù)糾紛、合同違約等案件中采取的財(cái)產(chǎn)保全措施，核心目的是防止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，保障債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)，并非直接等同于企業(yè)破產(chǎn)。

本次深圳、南京、蘇州、沈陽(yáng)萬(wàn)科股權(quán)凍結(jié)，最大影響為，一是資產(chǎn)處置受限，萬(wàn)科暫時(shí)無(wú)法轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押該部分股權(quán)，進(jìn)一步削弱了其融資與資產(chǎn)盤(pán)活能力。

二是信用層面雪上加霜，密集的股權(quán)凍結(jié)加劇了市場(chǎng)對(duì)其償債能力的擔(dān)憂，可能影響后續(xù)融資、合作及信用評(píng)級(jí)。三是市場(chǎng)信心持續(xù)承壓。

資產(chǎn)處置壓力

2026年3月13日，萬(wàn)科正在處置其旗下的多個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目，在找多個(gè)潛在的買(mǎi)家洽談收購(gòu)意向。處置進(jìn)度比較靠前的，是原來(lái)北方區(qū)域的5個(gè)大型康養(yǎng)項(xiàng)目。

目前找到了央企新華保險(xiǎn)等幾家險(xiǎn)資洽談并購(gòu)。但是這個(gè)大宗交易距離成交還有較長(zhǎng)的距離，目前還是前期洽談階段，或許存在比較大的變數(shù)。

萬(wàn)科進(jìn)入償債壓力期以后，就在不斷處置資產(chǎn)變現(xiàn)，這個(gè)進(jìn)度是在加快了。四個(gè)多月以前，萬(wàn)科還成功轉(zhuǎn)讓了旗下的部分優(yōu)質(zhì)冰雪資產(chǎn)，給與了中旅國(guó)際。

人事震蕩和內(nèi)部追責(zé)壓力

2026年3月，萬(wàn)科接連釋放的重磅信息，攪動(dòng)整個(gè)資本市場(chǎng)與地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)多方權(quán)威信源及監(jiān)管相關(guān)動(dòng)態(tài)證實(shí)，萬(wàn)石、郁亮被限制出境。

萬(wàn)科創(chuàng)始人王石，因公司歷史經(jīng)營(yíng)與治理相關(guān)責(zé)任，被實(shí)施實(shí)際出境限制，連續(xù)16年出席聯(lián)合國(guó)氣候大會(huì)的行程徹底中斷。

原董事會(huì)主席郁亮，在2026年1月到齡退休后，處于實(shí)際行動(dòng)受限狀態(tài)，未再公開(kāi)露面，相關(guān)工作社交全面停滯。

公司前董秘、A股金牌董秘朱旭，被正式要求全額退還2021至2024年四年全部薪酬與績(jī)效獎(jiǎng)金，涉及金額近億元。

原總裁祝九勝于2025年10月被采取刑事強(qiáng)制措施，前董事長(zhǎng)辛杰上任僅9個(gè)月便被帶走調(diào)查，深圳、四川、云南等多地萬(wàn)科區(qū)域高管、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接連涉案。

一場(chǎng)針對(duì)萬(wàn)科職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的全層級(jí)追責(zé)風(fēng)暴，正式全面落地。王石開(kāi)創(chuàng)、郁亮傳承的職業(yè)經(jīng)理人模式，以這樣慘烈的方式，走向終局。

伴隨經(jīng)營(yíng)危局而來(lái)的，是萬(wàn)科內(nèi)部追責(zé)機(jī)制的全面啟動(dòng)與管理層的劇烈震蕩。據(jù)上目前郁亮、祝九勝、朱旭等萬(wàn)科前核心管理團(tuán)隊(duì)成員，被要求退薪酬。

被要求退還2021年-2024年期間領(lǐng)取的全部薪酬，以承擔(dān)公司連續(xù)巨額虧損、經(jīng)營(yíng)決策失誤的責(zé)任。其中前董事會(huì)主席郁亮4年合計(jì)需退還薪酬約708.8萬(wàn)元。

前總裁祝九勝退還金額達(dá)1327.4萬(wàn)元，前董秘朱旭需退還1072.6萬(wàn)元。盡管萬(wàn)科并未通過(guò)公告、官網(wǎng)等渠道作出官方回復(fù)，依舊引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)動(dòng)蕩不止。2025年至2026年期間，已有超過(guò)25位核心高管相繼離職，旗下子公司法定代表人亦頻繁更迭，這意味著原來(lái)的團(tuán)隊(duì)基本解散。

萬(wàn)科未來(lái)主要挑戰(zhàn)

目前萬(wàn)科主要挑戰(zhàn)，其一是債務(wù)兌付壓力。2026年4月至7月公開(kāi)債集中到期112.7億元，兌付壓力尤為突出。其二是銷(xiāo)售持續(xù)下滑。

2025年銷(xiāo)售金額同比下降45.5%，現(xiàn)金流獲取速度遠(yuǎn)趕不上債務(wù)到期速度。其三是資產(chǎn)質(zhì)量惡化。大量項(xiàng)目需要計(jì)提減值，資產(chǎn)處置面臨折價(jià)壓力。

其四是經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。需要從傳統(tǒng)的高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)向更穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)模式。因此，萬(wàn)科表示2026年將聚焦"化險(xiǎn)和發(fā)展"兩大主題。

具體措施包括堅(jiān)定推進(jìn)城市與業(yè)務(wù)聚焦，堅(jiān)決退出發(fā)展前景不佳、盈利能力薄弱、歷史包袱較重的城市和業(yè)務(wù)，持續(xù)提升產(chǎn)品與服務(wù)能力。

探索業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，依托多年積累的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、多業(yè)態(tài)操盤(pán)能力及品牌優(yōu)勢(shì)。實(shí)際上，當(dāng)務(wù)之急是存量債務(wù)展期、加快資產(chǎn)處置、大股東輸血、管理層調(diào)整。

從各項(xiàng)業(yè)務(wù)具體表現(xiàn)看，2025年，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1025.0萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1340.6億元，同比分別下降43.4%和45.5%。

2025年萬(wàn)科累計(jì)獲取新項(xiàng)目23個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積186.9萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積105.3萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額約66.9億元。

新增項(xiàng)目平均地價(jià)為6357元/平方米。新獲取資源均為存量盤(pán)活項(xiàng)目，主要分布在廣州、杭州、寧波等核心城市。

物業(yè)服務(wù)方面，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入373.6億元（含向萬(wàn)科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長(zhǎng)2.5%，新獲取247個(gè)存量住宅服務(wù)項(xiàng)目。

租賃住宅方面，萬(wàn)科旗下“泊寓”是全國(guó)最大的集中式公寓提供商。報(bào)告期內(nèi)，租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入36.66億元。

截至2025年底，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理27.02萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，開(kāi)業(yè)19.78萬(wàn)間，出租率95.4%，其中通過(guò)輕資產(chǎn)委托管理的房源已達(dá)10.5萬(wàn)間。

商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入79.3億元（含非并表收入）。截至報(bào)告期末，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目整體出租率為94.5%。

此外，物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入42.8億元，同比增長(zhǎng)8.0%。2025年萬(wàn)科按期保質(zhì)交付房屋11.7萬(wàn)套，其中1.7萬(wàn)套年內(nèi)提前30天交付。

年內(nèi)完成31個(gè)項(xiàng)目大宗資產(chǎn)交易，交易金額113億元，并有序推進(jìn)冰雪業(yè)務(wù)退出和交割。物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、高標(biāo)倉(cāng)及冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)保持行業(yè)領(lǐng)先。

截至3月31日收盤(pán)時(shí)，萬(wàn)科A股價(jià)跌至3.96元/股，總市值僅余476億元，較巔峰時(shí)期超4500億元的市值跌去9成。

股價(jià)的極端低迷，折射出資本市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科未來(lái)盈利預(yù)期、資產(chǎn)質(zhì)量及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的深度悲觀，市場(chǎng)信心已跌至谷底。

萬(wàn)科未來(lái)的出路

危機(jī)如何破解，萬(wàn)科出路在何方？最好的出路看，是債務(wù)重組、國(guó)家隊(duì)真金白銀輸血、“普洛斯”計(jì)劃2026年港股上市，最壞的出路看，破產(chǎn)重整、破產(chǎn)清算。

首先是債務(wù)重組。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科已經(jīng)完成的公開(kāi)債償付約為332.1億元，推動(dòng)了31個(gè)項(xiàng)目大宗資產(chǎn)交易（交易金額113億元），作為債務(wù)重組的配套手段。

萬(wàn)科主動(dòng)終止了聯(lián)合資信對(duì)其主體及多只債券的信用評(píng)級(jí)，表明其在調(diào)整融資結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)溝通策略，為債務(wù)重組創(chuàng)造空間。

其次是等資助。去年2只“國(guó)家隊(duì)”現(xiàn)身萬(wàn)科的前十大流通股東，總持股3.18億股，總持股占流通股比例為3.27%。具體而言，深鐵集團(tuán)的持股比例也保持穩(wěn)定。

中央?yún)R金資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、中國(guó)證券金融股份有限公司持股數(shù)量分別為18547.82萬(wàn)股、13266.94萬(wàn)股，已連續(xù)30個(gè)季度持有萬(wàn)科股份。

3月31日，萬(wàn)科發(fā)布公告，提請(qǐng)股東會(huì)授權(quán)最高584.5億元對(duì)外財(cái)務(wù)資助額度，為解決項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展所需資金，提高資金使用效率。

最后是等上市。萬(wàn)科物管、商業(yè)、物流、公寓的持有型資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)持續(xù)貢獻(xiàn)業(yè)務(wù)收入，疊加31宗大宗資產(chǎn)交易的完成回籠約113億元資金，加速結(jié)構(gòu)優(yōu)化效果。

實(shí)際上，“非地產(chǎn)業(yè)務(wù)”能夠給萬(wàn)科帶來(lái)很大的想象空間，國(guó)際物流巨頭“普洛斯”計(jì)劃2026年港股上市，預(yù)期估值1800億元-2200億元。

萬(wàn)科仍持有普洛斯21.4%的股權(quán)，是單一最大股東，對(duì)應(yīng)其上市股權(quán)價(jià)值或達(dá)到385億元-470億元。港股上市后，主要股東通常有6-12個(gè)月禁售期。

說(shuō)明短期無(wú)法大規(guī)模減持，一旦上市對(duì)萬(wàn)科是重大利好。目前普洛斯上市是未知數(shù)。通過(guò)普洛斯增加萬(wàn)科的融資與退出工具 、兌現(xiàn)賬面增值，都無(wú)法確定。

萬(wàn)科將通過(guò)“展期協(xié)商”、“再融資”（包括大股東深鐵、中央?yún)R金、中國(guó)證券金融輸血、銀行借款）、“資產(chǎn)交易”、“資源置換”方式化解到期債務(wù)、流動(dòng)性壓力。