提到能把房地產(chǎn)走勢(shì)摸得門清的人，經(jīng)濟(jì)圈里屈指可數(shù)，但黃奇帆絕對(duì)算一個(gè)。 former重慶市長(zhǎng)，業(yè)內(nèi)給的綽號(hào)是“最懂房地產(chǎn)的市長(zhǎng)”——不是隨便封的，過去幾年他每次公開聊樓市，事后看幾乎都踩中了節(jié)拍，真有點(diǎn)“預(yù)言家”那味兒。

之前他在一場(chǎng)主題為“以改革化解難題，以開放促進(jìn)發(fā)展”的峰會(huì)上演講，解讀最新重要會(huì)議精神，還聊了對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的看法。當(dāng)時(shí)他說了句實(shí)在話：2025年中國(guó)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，是未來新階段的起點(diǎn)；而且2025年后，房地產(chǎn)不會(huì)再像過去四年那樣，拖中國(guó)經(jīng)濟(jì)后腿。

2021到2024這四年，房地產(chǎn)簡(jiǎn)直坐過山車：建筑量從2020年的22億平方米，跌到2024年的6億多平方米，砍了快三分之二；一手房銷量從18億平掉到約5億平，跌了超六成；土地批租更狠，從8.7萬(wàn)億降到3萬(wàn)億左右。黃奇帆自己都說，這是中國(guó)房地產(chǎn)20年來最嚴(yán)重的調(diào)整，行情跌成這樣，市場(chǎng)全是悲觀情緒，誰(shuí)敢站出來說“止跌回穩(wěn)”？也就黃奇帆敢，他靠的不是拍腦袋，是對(duì)底層邏輯的深度把握。

那2025年過去了，他說對(duì)了嗎？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)擺這兒：2025年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元，比上年降17.2%；1-11月新建商品房銷售面積、銷售額同比分別降7.8%、11.1%，但降幅比2024年全年收窄了5.1和6.0個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)字還在跌，但跌幅明顯收窄，“出血量”少多了。房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)是“交易量—房?jī)r(jià)—投資”三步走，現(xiàn)在還在第一步：交易量跌幅緩和的磨底階段。說白了，樓市確實(shí)在筑底，黃奇帆說的“止跌回穩(wěn)”正在兌現(xiàn)。

更值得注意的是分化。2025年樓市最大特征就是“冰火兩重天”：一線、二線、三四線銷售面積分別跌7.5%、16.3%、10.2%，但一線城市新房?jī)r(jià)格有階段性回升，多數(shù)三四線還在下行通道。同一個(gè)市場(chǎng)里，好房子搶著要，差房子沒人理——2025年樓市先揚(yáng)后抑，二季度之后動(dòng)能衰減，但核心城市“好房子”項(xiàng)目去化率依然亮眼。黃奇帆反復(fù)說的“房地產(chǎn)從普漲時(shí)代進(jìn)入分化時(shí)代”，2025年被市場(chǎng)一步步驗(yàn)證了。

他還說過一個(gè)重要判斷：中國(guó)房地產(chǎn)沒有美國(guó)次貸危機(jī)的基因，也沒日本房地產(chǎn)拖經(jīng)濟(jì)20年的基因。中國(guó)從來沒允許過零首付，也沒把不良房貸打包成高杠桿衍生品到處賣；而且戶籍人口城市化率才48%，未來還有提升空間，跟日本泡沫破裂時(shí)77%的城市化率不一樣——那些地方?jīng)]接盤的了，中國(guó)不一樣，這就是樓市底部的支撐。

那2026年，黃奇帆的判斷還能對(duì)嗎？看現(xiàn)在的數(shù)據(jù)和政策，方向挺吻合的。2026年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資9612億元，同比降11.1%，降幅比2025年全年收窄6.1個(gè)百分點(diǎn)，投資端跌幅明顯縮窄。二手房市場(chǎng)更有韌性：2026年1月，20城二手住宅成交11.8萬(wàn)套，同比漲15.3%；上海更猛，1月二手商品房成交2.28萬(wàn)套，同比漲26.1%，還是表現(xiàn)最好的城市。

政策端也沒松。2026年上海五部門聯(lián)合發(fā)了樓市“滬七條”，從限購(gòu)、公積金到房產(chǎn)稅三個(gè)維度出手：首套公積金貸款最高額度從160萬(wàn)漲到240萬(wàn)，非滬籍買外環(huán)內(nèi)住房社保年限從3年縮到1年——這被稱為上海馬年樓市新政“第一槍”。上海這步棋很有代表性，傳遞的信號(hào)很清晰：政策是穩(wěn)結(jié)構(gòu)，不是刺激總量。上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根說，“梯度松綁的政策設(shè)計(jì)讓剛需和改善同步受益，市場(chǎng)有望迎來量升價(jià)穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的修復(fù)窗口”。

分化在2026年只會(huì)更明顯?！昂梅孔印币呀?jīng)成了行業(yè)核心關(guān)鍵詞，居民需求從“住有所居”升級(jí)到“住有優(yōu)居”。上海、成都二手房成交領(lǐng)跑，廣州、杭州、深圳改善型需求突出；央國(guó)企靠?jī)?yōu)質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目占了銷售頭部位置。新房市場(chǎng)正在深度調(diào)整，存量房基數(shù)擴(kuò)大，新房份額被擠壓、陣地收窄，這是不可逆的長(zhǎng)期趨勢(shì)。傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型新模式，信用質(zhì)量承壓，2026年行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可能上升——說白了，日子好過的是拿好地、做好產(chǎn)品的企業(yè)；日子難過的是啃老庫(kù)存、拼命去化的公司。

樂觀派覺得2026年會(huì)確認(rèn)行業(yè)底部，告別大幅下行，轉(zhuǎn)入“L型”磨底期；謹(jǐn)慎派覺得新房?jī)r(jià)格還有2%-3%的慣性下跌，核心城市全面復(fù)蘇可能要等2027年下半年。分歧不小，但有個(gè)共識(shí)：越來越多人覺得2026年樓市有望“底部確認(rèn)”——這跟黃奇帆的判斷一致。他說的不是“馬上暴漲”，是“止跌回穩(wěn)后隨GDP同步增長(zhǎng)，形成新格局”。未來15-20年，GDP翻番的話，房地產(chǎn)業(yè)同步增長(zhǎng)，這是理性的長(zhǎng)周期判斷，沒任何激進(jìn)成分。

普通人別再用過去20年的經(jīng)驗(yàn)套未來了——“閉眼買房賺錢”的年代早就結(jié)束了。黃奇帆也說，2024年房?jī)r(jià)回落到2014-2015年均價(jià)水平，收入房?jī)r(jià)比縮小了一半，泡沫擠掉不少，價(jià)格不可能再無腦漲了。未來房子的價(jià)值，看城市、地段、品質(zhì)、配套：人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚的城市，資產(chǎn)才有流動(dòng)性；反之，人口外流、沒產(chǎn)業(yè)支撐的地方，房子可能真成“不動(dòng)產(chǎn)”——想動(dòng)都動(dòng)不了。

雖然總?cè)丝诩t利消退，但35-64歲的改善性群體在“十五五”期間會(huì)增加約3000萬(wàn)人——這部分人要的是更好的房子，不是更多的房子。需求集中在一線及核心二線，低能級(jí)城市面臨長(zhǎng)期縮量挑戰(zhàn)。曾經(jīng)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的三高模式徹底終結(jié)，現(xiàn)在是“品質(zhì)+運(yùn)營(yíng)”的新模式——這話概括了整個(gè)行業(yè)的巨變。

黃奇帆能反復(fù)看對(duì)，根本原因是他不看短期風(fēng)口和情緒，只抓長(zhǎng)周期慢變量：人口走勢(shì)、城鎮(zhèn)化空間、金融紀(jì)律、產(chǎn)業(yè)格局。2025年他的判斷被數(shù)據(jù)驗(yàn)證了，2026年又被政策和市場(chǎng)走勢(shì)印證——這不是運(yùn)氣，是對(duì)底層邏輯的精準(zhǔn)把握。

參考資料：

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：2025年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)

上海鏈家研究院：2026年1月二手房成交市場(chǎng)分析

黃奇帆在“以改革化解難題，以開放促進(jìn)發(fā)展”峰會(huì)上的演講