來(lái)源：成都淘房志

撰文：海哥

全國(guó)樓市都在狂歡，好像只有成都比較“冷靜”。

最近，相信大家的朋友圈被各種樓市“小陽(yáng)春”刷屏了。

深圳，二手、新房全面爆發(fā)，多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)下近年新高，二手均價(jià)企穩(wěn)，從5.7萬(wàn)/㎡回升至6.2萬(wàn)/㎡；

上海，3月二手房成交31215套，創(chuàng)近5年新高，日均成交超1000套，單日最高成交1585套；

北京，3月二手房成交19886套，創(chuàng)近15個(gè)月新高，環(huán)比2月增長(zhǎng)約145%，同比去年3月漲了3.4%。

全國(guó)重點(diǎn)城市的樓市仿佛一夜之間“燃”起來(lái)了。

但在成都，淘房君總感覺(jué)“熱鬧是他們的”。

因?yàn)樘苑烤芰艘蝗κ袌?chǎng)，翻了翻數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)今年3月成都“小陽(yáng)春”其實(shí)并沒(méi)有太暖。

成都3月的數(shù)據(jù)環(huán)比確實(shí)漲了，但那是跟“躺平”的2月比。

要跟去年3月同期比：

1、成交量下跌；

2、成交價(jià)格依舊繼續(xù)下跌！

尤其是在當(dāng)前全國(guó)核心城市樓市大規(guī)�；嘏沫h(huán)境下，真不及預(yù)期了！

一位中介朋友跟我吐槽：“其實(shí)開(kāi)年后熱的就那幾個(gè)剛改盤(pán)，翻來(lái)覆去就那幾個(gè)，二手房該降價(jià)的還是在降價(jià)，能不能賣(mài)掉還是個(gè)未知數(shù)。”

最重要的是，淘房君發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前不少核心板塊的高價(jià)標(biāo)的依舊在降價(jià)找買(mǎi)主，還很難成交。

金融城核心二手房降價(jià)房源 圖源好好選房小程序

而非核心的二手就更慘了，在新規(guī)新房的沖擊下，價(jià)格下的更加厲害！

所以，這次的小陽(yáng)春可能并沒(méi)有那么暖！

01

量?jī)r(jià)同比齊跌

成都樓市還未回暖��？

先看一組直觀的數(shù)據(jù)。

3月，成都二手房成交量2.3萬(wàn)套，環(huán)比2月大漲超100%，單日最高沖到1679套，確實(shí)創(chuàng)了新高。

新房成交6165套，環(huán)比2月大漲83%。

乍一看，確實(shí)“爆了”。

但跟去年3月比，數(shù)據(jù)就尷尬了。

2025年3月，成都新房成交8559套，二手房成交25355套。

這意味著什么？

今年3月，新房成交同比下降43%，二手房同比下降8.3%。

也就是說(shuō)，今年的“小陽(yáng)春”，成色明顯不如去年。

再看看價(jià)格。

成都二手房均價(jià)從2025年初的1.63萬(wàn)元/㎡，跌到了如今的1.49萬(wàn)元/㎡左右，跌幅約超6%。

成都二手房成交均價(jià) 圖源好好選房小程序

所以，3月數(shù)據(jù)環(huán)比漲了，這沒(méi)錯(cuò)——但別忘了，2月是春節(jié)長(zhǎng)假，本來(lái)就是全年最低點(diǎn)。

這次成都的反彈，明顯不及預(yù)期！

02

新房市場(chǎng)

聚光燈只給了少數(shù)幾個(gè)盤(pán)！

這一輪新房的熱度，是真實(shí)存在的，但它只集中在少數(shù)幾個(gè)板塊和樓盤(pán)身上。

打開(kāi)朋友圈，你會(huì)覺(jué)得全成都都在搶房——

越秀·天悅云萃示范區(qū)開(kāi)放9天到訪超4000組，2天2次緊急補(bǔ)貨；
東城金茂錦棠首開(kāi)即罄，一二期累計(jì)銷(xiāo)售近1900套；

招商時(shí)代的公園兩天賣(mài)了好幾個(gè)億；
龍湖濱江峯萃示范區(qū)開(kāi)放一周吸引超1200組客戶。

這些盤(pán)確實(shí)火了，而且火得一塌糊涂。

但你仔細(xì)看就會(huì)發(fā)現(xiàn)——翻來(lái)覆去就是這幾個(gè)名字。

200-400萬(wàn)的剛改、普改盤(pán)，成了這輪行情的絕對(duì)主角。

但目前問(wèn)題是，成都主城或者位置比較好的地方，這種價(jià)位的新盤(pán)太少了，但這個(gè)價(jià)位反而又是普通人最需要的。

所以導(dǎo)致了現(xiàn)在主城或者靠近主城的這一價(jià)位新盤(pán)出一個(gè)火一個(gè)。

淘房君認(rèn)為，當(dāng)前新房市場(chǎng)的聚光燈，只給了少數(shù)網(wǎng)紅板塊和網(wǎng)紅樓盤(pán)。

那其他區(qū)域呢？

其他區(qū)縣、板塊、樓盤(pán)，整體相當(dāng)還是依舊暗淡。

純新樓盤(pán)少，熱度低，庫(kù)存新房僵持，零星工抵房、降價(jià)房是新常態(tài)。

去年3月，二圈層到處都有樓盤(pán)在跑量，撐起了新房市場(chǎng)的半邊天。

現(xiàn)在呢？

除了成華，各區(qū)的純新房供應(yīng)其實(shí)很少。

豪宅市場(chǎng)更是半啞火狀態(tài)，各板塊全是高總價(jià)豪宅，供大于求。

金三，成都準(zhǔn)頭部板塊，貝宸S1去年11月開(kāi)盤(pán)至今，3個(gè)多月時(shí)間，去化勉強(qiáng)50%；

貝宸S1網(wǎng)簽情況 圖源好好選房小程序

大源西，成都為數(shù)不多的限價(jià)盤(pán)，溪雲(yún)善成，在房?jī)r(jià)不及旁邊地價(jià)，理論上擁有倒掛的情況下，依舊去化困難。

溪雲(yún)善成網(wǎng)簽情況 圖源好好選房小程序

所以，新房市場(chǎng)的真相是：少數(shù)網(wǎng)紅盤(pán)撐起了所有的“標(biāo)題黨”，而大多數(shù)樓盤(pán)，還在冷風(fēng)中等待。

03

二手房

繼續(xù)“以價(jià)換量”

再看二手房，情況更值得玩味。

3月二手房成交量沖上去了，單日破千套成了常態(tài)。但這個(gè)“量”是怎么來(lái)的？

答案是：以價(jià)換量。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示：

成都二手房均價(jià)從2025年初的1.6萬(wàn)元/㎡，跌到今年3月的1.49萬(wàn)元/㎡左右，跌幅近超6%。

雖然有企穩(wěn)跡象，但整體下行趨勢(shì)沒(méi)有逆轉(zhuǎn)。

一位中介告訴我：“現(xiàn)在的二手房買(mǎi)家，砍價(jià)還是照砍不誤。只不過(guò)去年底那一波最恐慌的時(shí)候過(guò)去了，房東現(xiàn)在咬得比較死，但成交價(jià)還是比去年低�！�

有意思的是，這波二手房成交里，最活躍的是“老破小”。

近期，成都“老破小”再度走紅。

易居研究院報(bào)告顯示，重點(diǎn)8城“老破小”平均租售比為2.67%，而成都最高，達(dá)到3.8%，已經(jīng)跑贏了1.9%的5年期定存利率。

這說(shuō)明什么？

成都二手房成交量大：

一部分是靠130萬(wàn)中位數(shù)的剛需人群買(mǎi)出來(lái)的；

另外一部分則是靠“價(jià)格降到位+租金有收益”撐起來(lái)的。

成都二手成交總價(jià)中位數(shù) 圖源好好選房小程序

買(mǎi)的人不是看好房?jī)r(jià)上漲，而是算清楚了“收租比存銀行劃算”。

這跟“樓市反轉(zhuǎn)”的邏輯，完全是兩碼事。

04

為什么

成都沒(méi)有“狂歡”？

對(duì)比全國(guó)其他城市，成都這波小陽(yáng)春確實(shí)顯得“冷靜”。

深圳、上海、杭州等核心城市，3月二手房成交量同比都是正增長(zhǎng)。

而成都同比下跌8%，成了少數(shù)幾個(gè)“掉隊(duì)”的。

為什么？

第一，成都房?jī)r(jià)在過(guò)去幾年相對(duì)堅(jiān)挺，調(diào)整來(lái)得更晚。

全國(guó)很多城市2023年就開(kāi)始跌，成都在2024年下半年才進(jìn)入加速下跌通道。

調(diào)整晚，反彈自然也晚。

第二，成都存量房規(guī)模大，去化壓力不小。

截至2025年底，大成都存量面積1410萬(wàn)平方米，去化周期14.43個(gè)月。

雖然“5+2”核心區(qū)去化周期僅10個(gè)月，但外圍區(qū)域壓力不小。

第三，購(gòu)房者心態(tài)變了。

一位中介朋友說(shuō)：“現(xiàn)在客戶看房很理性，不會(huì)再被‘再不買(mǎi)就漲了’的話術(shù)忽悠�，F(xiàn)在客戶算的是性價(jià)比、租售比、月供能不能扛住�！�

第四、分化，是今年樓市的關(guān)鍵詞

回顧這波小陽(yáng)春，我覺(jué)得可以用一句話總結(jié)：

冷熱不均，幾家歡喜幾家愁。

新房市場(chǎng)，聚光燈只給了少數(shù)網(wǎng)紅盤(pán)，其他樓盤(pán)依然暗淡。二手房市場(chǎng)，成交量靠“以價(jià)換量”撐住，價(jià)格還在底部徘徊。

但冷靜下來(lái)想，這未必是壞事。

一位同行跟淘房君說(shuō)：

“現(xiàn)在的市場(chǎng)，是典型的筑底期。沒(méi)有恐慌拋售，沒(méi)有全面普漲，大家心態(tài)反而更健康。可賣(mài)可不賣(mài)的房東選擇‘隨緣’，真正有需求的買(mǎi)家理性上車(chē)�！�

這或許就是成都樓市最真實(shí)的樣子，不是狂歡，不是崩盤(pán)，而是一個(gè)正在尋找新平衡的市場(chǎng)。

至于這個(gè)平衡點(diǎn)在哪里，可能還要再看幾個(gè)月。

你覺(jué)得呢？