近期，URI城市租住觀察到，上海二手房市場中，總價較低的老舊小戶型住宅正在掀起一股集中收購熱潮。

從個人投資客的入場，到資管機構(gòu)的主動尋源，再到地方政府的試點收儲，不同主體的資金與行動正同時指向同一類資產(chǎn)——上海核心區(qū)房齡較長、面積較小、總價較低的“老破小”。背后的原因到底是什么？本文我們就一起來分析研究。

01

現(xiàn)象

多方入場“掃貨”上海老破小

市場方面：瑞銀在2026年3月發(fā)布的一份調(diào)研報告（ChinaandHKProperty：Property/ConsumerTour:Stilladowncycleforresidential）顯示，在上海二手房交易中，總價200萬元以下房源的成交占比已從2024年1月的35%上升至2026年2月的49%，大幅提升了14個百分點，且在2025年的11月和12月，這一比例甚至達到50%。

其次，老破小價格已跌無可跌，安全邊際高，像虹口楊浦同濟旁的密云小區(qū)、鞍山八村學區(qū)房僅100-200萬，浦東世紀大道竹園新村一房更是從500萬腰斬至250萬，下行空間有限，相比高價房動輒大額虧損，入手低總價小房子本質(zhì)是樓市消費降級，風險更可控；同時購房門檻極低，以竹園新村為例，如今200萬總價首付最低僅幾十萬甚至可零首付，利率降至3%，租金基本能覆蓋月供，可當作理財產(chǎn)品博反彈，即便不滿兩年拋售，增值稅也僅四五萬，試錯成本小，等市場明朗后可隨時置換。

▲圖：瑞銀：人民幣200萬元及以下住宅交易占上海二手房成交比例從2024年1月的35%上升至2026年2月的49%

機構(gòu)方面，URI在近期走訪中發(fā)現(xiàn)，部分資管機構(gòu)及銀行亦在市場上積極尋找符合標準的“老破小”資產(chǎn)，且希望能夠整棟收購。雖然目前尚未有公開落地的交易案例，但這些機構(gòu)早已有收購意向，并一直在市場尋找合適物業(yè)，表明專業(yè)金融機構(gòu)正在將此類資產(chǎn)納入配置視野。

政府方面，2026年2月上海官宣了浦東、靜安、徐匯三區(qū)將啟動試點，收購符合條件的小戶型二手住房，改造后用作保障性租賃住房。3月份已有收購行動實質(zhì)性進展：徐匯區(qū)已明確將小木橋路13號和15號、日暉六村部分樓棟、東安路240弄等建于1990年之前的“老破小”納入首批收購名單。

綜上，我們可以確認目前的市場現(xiàn)象：從個人投資客、到資管機構(gòu)和銀行、再到政府，不同主體的資金正在指向同一類資產(chǎn)標的——上海建筑年代較久、總面積小、總價較低的二手住宅。

02

動因一

租金回報率驅(qū)動下的經(jīng)濟理性

我們過去普遍認為“老破小”處于二手房住宅市場食物鏈的最底層，為何現(xiàn)在此類資產(chǎn)的成交占比高達上海市二手房市場的近一半？

URI城市租住認為其中原因有二：一是純粹的經(jīng)濟訴求，二是經(jīng)濟訴求疊加民生訴求。

從經(jīng)濟訴求看，人人心中都有一個“賬本”：隨著二手房價格持續(xù)回調(diào)，部分老舊小戶型住宅的總價已降至相對低位，租金回報率隨之顯著抬升，也就是常說的“跌出性價比”：

在瑞銀的報告中提到，上海優(yōu)質(zhì)地段的老破小購買需求呈現(xiàn)上升趨勢，得益于其約2.6%的租金收益率（即租售比）。目前主流四大行一年期定存利率為1.1%，兩相對比，核心區(qū)“老破小”的租金收益率已超出存款利率逾150個基點。

URI城市租住還整理了上海10區(qū)租金回報率，顯示全市二手住宅的平均租金回報率主要分布在1.65%-2.04%區(qū)間內(nèi)，而瑞銀報告中提及的“老破小”租金收益率可達2.6%左右，這恰恰是核心區(qū)老舊小戶型住宅被各方資金關(guān)注的核心原因。

03

動因二

保障房籌建與城市更新雙驅(qū)動

在個人與機構(gòu)基于經(jīng)濟訴求而入場的同時，政府出面收購則體現(xiàn)出更為復(fù)合的考量，經(jīng)濟訴求之上，還需要實現(xiàn)一定的民生訴求：

過去上海保租房項目多位于中外環(huán)甚至更遠區(qū)域，職住分離、遠距離通勤的問題突出。上海三區(qū)收購的內(nèi)環(huán)內(nèi)“老破小”經(jīng)改造后，能夠以低于市場價的租金供應(yīng)給新市民、青年人，使保租房真正走入中心城區(qū)，推動實現(xiàn)職住平衡。

在此基礎(chǔ)上，我們試圖想得更深一層，即政府能夠通過持續(xù)分散收購符合規(guī)定的老破小替代大規(guī)模的拆遷。這一安排的經(jīng)濟邏輯在于：通過分散收購替代大規(guī)模拆遷，政府可顯著降低現(xiàn)金支出壓力，待收購房源連片形成規(guī)模后，再擇機統(tǒng)一改造，其財政成本與執(zhí)行難度均低于傳統(tǒng)的統(tǒng)一拆遷模式。

進一步看，政府收購老破小并非孤立動作，而是上海新一輪城市更新棋局中的關(guān)鍵行動。根據(jù)2026年上海市政府工作報告，今年上海將深入實施城市更新行動，推動城中村改造提速擴容增效，全面啟動整體改造項目，全力做好村居民征收安置，完成20萬平方米舊住房成套改造。

URI城市租住認為，在政策持續(xù)加碼支持的基礎(chǔ)上，隨著收儲規(guī)模擴大，上海核心區(qū)老舊住房的存量盤活將進入提速期，城市更新也將從“大拆大建”轉(zhuǎn)向“微更新”的精細化模式。

04

思考

公寓資產(chǎn)或成未來資金避風港？

當前宏觀投資環(huán)境呈現(xiàn)兩大特征：一是無風險利率持續(xù)走低，一年期定存利率已降至1.1%；二是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺。

在此背景下，上海核心區(qū)老破小以2.6%左右的租金回報率、穩(wěn)定經(jīng)營產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的預(yù)期受到資金追逐并不意外。那么，在此時入場投資老破小是否真的是資金的“避風港”？

在投資中向來流動性、安全性、收益性三者難以兼得，將上海核心區(qū)老破小/公寓產(chǎn)品代入這一框架分析，URI城市租住得出的結(jié)論是，此類產(chǎn)品呈現(xiàn)“中收益+中安全+中偏低流動性”的組合特征，判斷其投資價值需要兼顧三個維度的均衡性。

尤其值得注意的是在流動性方面，對于個人投資者而言，房屋買賣是一件成交周期較長的交易，快速變現(xiàn)能力偏弱，入場需要謹慎再謹慎；不過對于機構(gòu)而言，通過大宗交易退出或發(fā)行保障房REIT，能在一定程度上改善流動性，事實上保障房REIT的順利發(fā)行，是機構(gòu)加速進入該市場的原因。

綜上，上海老破小正在遭遇各方“掃貨”屬于客觀事實，這類一線城市、核心區(qū)位、具備穩(wěn)定運營預(yù)期的資產(chǎn)，以“低流動+中安全+中收益”的組合特征，在當下的環(huán)境中呈現(xiàn)獨特的配置價值。

從投資者角度看，對于能夠接受中低流動性、追求穩(wěn)定現(xiàn)金流的長線資金來說，此類資產(chǎn)在當下確實具備一定的避風港屬性；但對于追求高流動性或短期套利的資金，則并非合適選擇，加之老舊物業(yè)本身存在明顯硬傷，用于公寓投資也隱含較大風險。公寓運營本質(zhì)上是精細化管理，并非人人都能做好。行業(yè)賺的多是辛苦錢，若缺乏專業(yè)知識與基礎(chǔ)運營經(jīng)驗，很難真正把公寓項目運營成熟、做出效益。

所以，“避風港”并非普適屬性，不同項目在收購之后的表現(xiàn)可能千差萬別，投資決策仍需基于對具體標的進行審慎研判。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:山楂美式

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