2026年底，柔新捷運系統(tǒng)（RTS）將正式通車。這條全長僅4公里的跨境軌道，被很多人視為新山樓市的分水嶺。

長期關(guān)注海外東南亞房地產(chǎn)市場的投資者把目光投向了新山——這個與新加坡一水之隔的城市，正在經(jīng)歷一場由交通驅(qū)動的城市升級。

RTS通車，新山的“時間價值”正在重估

先看一組數(shù)據(jù)：RTS通車后，新山武吉查卡站到新加坡兀蘭北站，僅需5分鐘。這是什么概念？比從北京國貿(mào)到通州還要快。

更重要的是，RTS的運力設(shè)計是單向每小時1萬人，遠(yuǎn)超現(xiàn)有的新柔長堤承載能力。這意味著，過去困擾跨境通勤者的擁堵問題，將得到根本性緩解。

新山樓市的核心邏輯，從來都是“新加坡的溢出”。過去受限于通勤成本，這種溢出主要體現(xiàn)在價格敏感型需求上。而RTS的開通，將把新山納入新加坡的“半小時生活圈”，這種時間價值的重估，是房價最直接的催化劑。

Skypark Kepler距離RTS武吉查卡站僅約7分鐘車程，處在核心輻射區(qū)內(nèi)。在軌道交通驅(qū)動的城市發(fā)展模型中，這樣的位置通常屬于“第一圈層”受益者。

投資邏輯：為什么是現(xiàn)在？

很多人問我，新山房產(chǎn)現(xiàn)在能不能買？我的回答是：要看窗口期。

RTS通車在即，但市場尚未完全兌現(xiàn)這一利好。當(dāng)前階段，屬于典型的“預(yù)期差”階段——基礎(chǔ)設(shè)施即將落地，但房價尚未完成重估。

以下幾個數(shù)據(jù)值得關(guān)注：

• 柔佛州未售房產(chǎn)數(shù)量，2023年同比下降20%（來源：NAPIC）
• RTS建設(shè)推進期間，新山住宅需求指數(shù)上漲17%
• 新加坡房價持續(xù)高位，租金連續(xù)上漲，外溢需求正在加速流向新山

在這樣一個時間節(jié)點上，選擇核心地段 + 品牌背書 + 低門檻總價的項目，是比較穩(wěn)妥的策略。

Skypark Kepler正好符合這三個條件：

• 地段：RTS核心輻射區(qū)，濱海地段，稀缺性強
• 品牌：麗陽+悅榕+SOM，三重背書
• 總價：55萬馬幣起，永久產(chǎn)權(quán)，精裝交付

一些值得留意的地方

當(dāng)然，任何投資都有風(fēng)險，我也說說我的觀察：

• 供應(yīng)量：新山區(qū)域公寓供應(yīng)較多，選擇時需優(yōu)先考慮品牌、地段、產(chǎn)品力的差異化。Skypark Kepler的“品牌公寓”定位，正是為了在存量競爭中建立壁壘。
• 交付周期：項目預(yù)計2029年完工，屬于期房，需要有一定的時間耐心，目前2026年3月工程進度是已經(jīng)建到第8層，開發(fā)商麗陽機構(gòu)實力還是有保障的。

• 購房成本：外國人在柔佛州購房有購置稅3%，馬來西亞政府也在今年實施新的MOT稅費外國人購房是8%，但Skypark Kepler項目目前是有豁免優(yōu)惠，客戶現(xiàn)在購買購房，MOT費用將由開發(fā)商承擔(dān)，具體優(yōu)惠政策有效期及生效條件需及時與開發(fā)商確認(rèn)是否當(dāng)下適用。

總結(jié)

新山的城市轉(zhuǎn)型，正在發(fā)生。RTS不是唯一的變量，但一定是最重要的那個。

麗都海天苑曜華庭這個項目，吸引我的不只是悅榕的品牌光環(huán)，也不只是SOM的規(guī)劃設(shè)計，而是它代表的一種趨勢：新山正在從“價格洼地”走向“品質(zhì)高地”。

對于關(guān)注海外資產(chǎn)配置、新馬雙城生活、或者只是想在東南亞尋找一個兼具自住與投資價值的落腳點的人來說，這個項目值得納入視野。

馬來西亞第二家園房產(chǎn)留學(xué)推介會

—北京站—

活動時間：4月11日（周六）

活動地點：四季酒店 5樓紫禁廳V

具體地址：北京市朝陽區(qū)亮馬橋路48號

地鐵線路：地鐵10號線 亮馬橋站B口出