最近刷社媒app，賣房買房的節(jié)奏是明顯加快了。

　　比如北蔡某某小區(qū)，昨天剛上一套性價(jià)比房源，今天早上就賣掉了。

　　再比如三林某小區(qū)，一天成交三套，業(yè)主群都炸了。

　　如果你關(guān)注上海樓市，一定感覺到了最近二手房市場的熱度。

　　不是某些中介嘴里天天喊的要漲了要漲了，而是真金白銀的成交。

　　我們自己的業(yè)務(wù)端同樣如此，買房賣房成交都很多。

　　本月二手房網(wǎng)簽量預(yù)計(jì)要突破3萬套。

　　這不僅是近三年的新高，甚至已經(jīng)逼近了上一輪牛市的峰值。

　　但跟牛市不一樣的是，目前為止火起來的不是“漲”，而是“賣”。

　　準(zhǔn)確地說，價(jià)格合適的房子會迅速被交易掉。

　　這些地方，賣爆了

　　先說說幾個(gè)代表性的板塊，你看看是不是最近也在中介朋友圈刷到過。

　　大寧這邊，算是北上海改善的頂流板塊。

　　金茂府、慧芝湖，新梅共和城、明園這些小區(qū)，最近成交特別猛。

　　不少小區(qū)的成交量都比之前要好很多。

　　當(dāng)然漲價(jià)的還是少數(shù)，像一些品質(zhì)在線的次新房，比如靜安府價(jià)格比之前要高。

　　前灘從最高點(diǎn)的20多萬跌到現(xiàn)在的12-14萬，跌幅超過30%。

　　價(jià)格可以說跌回2020年前的水平，不少一直盯著這個(gè)板塊的學(xué)區(qū)、改善客戶，就開始下手了。

　　不完全統(tǒng)計(jì)，到28號已經(jīng)成交量32套。

　　而且有成交的小區(qū)很多，屬于是百花齊放。

　　三林是典型的剛需小區(qū)集中地。

　　承接了很多前灘、張江的外溢需求；前灘買不起？退一步買三林。

　　到3月22日，不完全統(tǒng)計(jì)，三林的成交也超過了100多套。

　　中介表示，他帶看過的房子大部分都已經(jīng)賣掉了。

　　再看另一個(gè)剛需板塊，南翔。

　　南翔呢，印象城加留云湖，城市界面好，現(xiàn)在價(jià)格也是跌了不少。

　　16-22號一周時(shí)間網(wǎng)簽量就有60套。

　　一些熱門小區(qū)周末看房的人是一波接一波。

　　再說一個(gè)板塊，老閔行。

　　這地方其實(shí)沒什么光環(huán)，但成交量一點(diǎn)不輸上面幾個(gè)。

　　每周都是50-60套以上的網(wǎng)簽量水平。

　　這里主打的是總價(jià)200萬上下的老公房、動遷房。

　　買這里的，基本都是新上海人第一套房，或者是預(yù)算有限的剛需家庭。

　　對他們來說，現(xiàn)在上車的性價(jià)比很高，只要花時(shí)間都能找到“便宜”的房子。

　　從這些板塊，能看到，無論是中產(chǎn)改善，亦或是剛需上車。

　　流動性，都被激活了。

　　這就是為什么你會感覺到：

　　最近上海二手房，好像突然就“活過來”了。

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　　誰在賣？誰在買？

　　這一波成交里，賣家和買家各有各的心思，咱們來具體看一下。

　　賣家有三類：

　　第一類，急賣的人。

　　這個(gè)和前兩年著急賣房離場要移民的、要套現(xiàn)的還有點(diǎn)區(qū)別。

　　當(dāng)下著急的，都是想抓住小陽春趕緊賣房的，對后市不確定，不想錯(cuò)過這個(gè)窗口期，拿著錢等機(jī)會。

　　不算是純?yōu)榱速u房套現(xiàn)。

　　第二類，置換的人群。

　　這應(yīng)該是當(dāng)下的成交主力。

　　既有換房為了改善的，也有換房為了上學(xué)的。

　　他們不追求賣在最高點(diǎn)，只求能賣掉順利置換。

　　對他們來說，賣和買是一個(gè)整體操作——只要總賬算得過來，就可以出手。

　　第三類，貪心想賣更高的。

　　他們看到成交量起來了，或者是帶看情況非常好，就要臨時(shí)加價(jià)。

　　雖然這類人群不算多，但我相信也有不少買房的最近應(yīng)該遇到過。

　　買家有兩類：

　　第一類，抄底的人。

　　主要針對前灘、大寧這些核心資產(chǎn)。

　　他們研究過歷史數(shù)據(jù)，知道每一輪周期底部都是這樣的：成交量先起來，價(jià)格后起來。

　　他們現(xiàn)在進(jìn)場，就是為了搶在價(jià)格反彈之前。

　　但這類人群不多。

　　第二類，不得不買的人。

　　主要針對老閔行、南翔、三林這些板塊。婚期定了、孩子要上學(xué)了、租房實(shí)在租夠了……他們是真正的居住需求驅(qū)動。

　　他們可能不懂什么周期不周期，但他們知道一件事：

　　現(xiàn)在買，比前兩年便宜了幾十萬甚至幾百萬。

　　第三類，老破小。

　　絕對的市場主力人群，因?yàn)楹芏嗬掀菩≌娴牡搅丝梢砸再I代租的程度。

　　現(xiàn)在這個(gè)市場，確實(shí)處在一個(gè)微妙的博弈階段：

　　低價(jià)房源被不斷被清空，新的掛牌價(jià)開始往上試探。

　　部分買家開始有點(diǎn)慌了的感覺，怕“踏空”；

　　少數(shù)賣家開始飄了，覺得自己也能賣更高。

　　如果買家恐慌性追高，市場就可能進(jìn)入“量價(jià)齊升”；

　　如果買家保持理性，市場就會在“量縮價(jià)穩(wěn)”中進(jìn)入下一輪博弈。

　　目前來看，理性還是占上風(fēng)的。

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　　該怎么辦

　　如果你要問我該怎么辦，我有幾點(diǎn)說給你聽聽。

　　對于現(xiàn)在必須要賣房的房東來說：

　　不要因?yàn)槌山涣科饋砭兔つ刻鴥r(jià)。

　　你的目標(biāo)不是賣在最高點(diǎn)，而是以合理的價(jià)格快速賣掉，在談判桌上爭取一個(gè)更高的成交價(jià)。

　　拿到錢完成置換是最重要的。

　　流動性比那幾萬塊的差價(jià)重要得多。

　　建議盯著小區(qū)近期真實(shí)成交價(jià)，出價(jià)合適的，就出手。

　　如果你是買房的。

　　先問問自己：你是剛需，改善置換。

　　如果你是真剛需（結(jié)婚、上學(xué)、首套房）：

　　現(xiàn)在的筍盤確實(shí)在快速消失，該果斷的時(shí)候還是要果斷。

　　當(dāng)熱現(xiàn)在也沒到房價(jià)漲的時(shí)候，買家優(yōu)勢依然在，選擇范圍還是很大。

　　建議聚焦你預(yù)算范圍內(nèi)的板塊，劃定幾個(gè)目標(biāo)小區(qū)，盯緊房源。

　　如果你是賣一買一：動作要快，節(jié)奏要對。

　　你是這波行情里最需要“踩準(zhǔn)節(jié)奏”的人。

　　先賣后買，雖然現(xiàn)在二手成交火熱，但不確定性依然存在。

　　先把手里的房子賣掉，拿著現(xiàn)金再去談你想買的房子，你會更有底氣。

　　最后

　　3萬套的成交量，是一個(gè)好的兆頭，但也要請大家保持清醒。

　　接下來幾個(gè)月的持續(xù)成交才是決定未來走勢的關(guān)鍵。

　　但上海樓市的企穩(wěn)可能是正在發(fā)生的事情。

　　如果你正在考慮買房或賣房，卻搞不清現(xiàn)在的行情到底是該沖還是該等，別自己瞎琢磨。

　　我們每天都在一線跑盤，哪里的筍盤被掃了、哪個(gè)小區(qū)還有漏可撿，不同小區(qū)賣房采取什么策略，我們門清。

　　私信我們，說出你的需求，我們來幫你診斷。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。