近日，北京國樽律師事務所代理的中國籍委托人李女士與受托方陸女士的西班牙馬德里房產(chǎn)委托租賃糾紛案件圓滿辦結。國樽律所涉外團隊憑借對跨境民商事糾紛領域法律法規(guī)的深刻理解與豐富的涉外案件處置經(jīng)驗，僅用 4 個工作日便通過非訴方式幫助委托人完成房產(chǎn)授權終止手續(xù)，并全額追回被隱匿的租金收益，高效實現(xiàn)委托人全部核心訴求。

案件梳理

委托人李女士為中國籍公民，在西班牙馬德里擁有合法產(chǎn)權的住宅房產(chǎn)，委托其朋友陸女士代為辦理該房產(chǎn)的出租運營、租金收取及日常管理事宜。受托履職期間，陸女士嚴重違反受托人法定忠實義務，就案涉房產(chǎn)與承租方簽訂租金標準更高的實際履行合同，同時向委托人李女士出具租金標準大幅降低的備案合同，通過 “陰陽合同” 的方式惡意隱匿、截留差額租金收益，非法侵占委托人的合法財產(chǎn)權益。委托人發(fā)現(xiàn)相關事實后，為維護自身合法權益，正式委托國樽律師事務所介入處置，核心訴求為終止案涉房產(chǎn)的委托授權、要求陸女士全額返還非法侵占的租金所得。

案件時間線

1、2024 年 12 月 2 日：委托人李女士與北京國樽律師事務所完成委托手續(xù)，正式委托律所涉外團隊就其西班牙馬德里房產(chǎn)委托租賃糾紛提供全流程法律服務；

2、2024 年 12 月 3 日：承辦律師完成全案事實梳理、證據(jù)材料固定與法律適用論證，向受托方陸女士正式發(fā)送律師函，明確告知其違約行為的法律后果，提出終止委托授權、返還非法所得租金的核心主張；

3、2024 年 12 月 4 日 - 12 月 5 日：國樽律所承辦律師與陸女士開展多輪專業(yè)溝通與談判，厘清案件法律責任邊界，固定其通過陰陽合同隱匿租金的核心違法事實，督促其立即履行租金返還義務，并配合完成委托授權終止的相關手續(xù)；

4、2024 年 12 月 6 日：受托方陸女士全額返還非法截留的租金收益，配合委托人完成案涉房產(chǎn)出租管理委托授權的全部終止手續(xù)，案件正式辦結，委托人對案件辦理效率與結果均表示高度滿意。

辦案律師解讀

本案中主要爭議焦點為：

1、跨境委托代理關系的法律適用與受托人忠實義務的認定

本案委托人系中國籍公民，委托代理行為發(fā)生在西班牙境內(nèi)，需先明確案涉委托合同關系的法律適用規(guī)則；同時需界定受托人陸女士簽訂陰陽合同、隱匿租金的行為，是否違反了委托合同項下的法定忠實勤勉義務，是否構成根本違約。

2、“陰陽合同” 的違法性認定與非法所得的核算標準

陸女士就同一租賃事項出具兩份租金標準存在顯著差額的合同，以低價合同向委托人報備、高價合同實際履行，需明確該行為的違法性，以及其應向委托人返還的非法侵占租金收益的核算范圍與標準。

3、委托授權的單方終止條件與跨境手續(xù)辦理

委托人作為委托方，在受托人存在嚴重違約、損害委托人核心財產(chǎn)權益的情況下，是否有權單方解除委托合同、終止授權委托，以及如何在跨境場景下完成授權終止的合規(guī)手續(xù)，保障委托人對案涉房產(chǎn)的完整處分權。

4、跨境民商事糾紛的高效非訴解決路徑

本案涉及中、西兩國跨境法律事項，相較于周期長、成本高的跨國訴訟程序，如何通過非訴談判的方式快速固定證據(jù)、厘清法律責任，在最短時間內(nèi)實現(xiàn)委托人終止授權、追回租金的核心訴求，避免委托人財產(chǎn)權益遭受持續(xù)損害。

法律依據(jù)

（一）委托代理關系的法定權利與義務

1、《中華人民共和國民法典》第九百一十九條：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。

2、《中華人民共和國民法典》第九百二十二條：受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。需要變更委托人指示的，應當經(jīng)委托人同意；因情況緊急，難以和委托人取得聯(lián)系的，受托人應當妥善處理委托事務，但是事后應當將該情況及時報告委托人。

3、《中華人民共和國民法典》第九百二十四條：受托人應當按照委托人的要求，報告委托事務的處理情況。委托合同終止時，受托人應當報告委托事務的結果。

4、《中華人民共和國民法典》第九百二十七條：受托人處理委托事務取得的財產(chǎn)，應當轉交給委托人。

（二）委托合同解除與違約責任認定

1、《中華人民共和國民法典》第五百六十三條：當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同。

2、《中華人民共和國民法典》第九百三十三條：委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同造成對方損失的，除不可歸責于該當事人的事由外，無償委托合同的解除方應當賠償因解除時間不當造成的直接損失，有償委托合同的解除方應當賠償對方的直接損失和合同履行后可以獲得的利益。

3、《中華人民共和國民法典》第五百七十七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

（三）涉外民事關系的法律適用規(guī)則

1、《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第十六條：代理適用代理行為地法律，但被代理人與代理人的民事關系，適用代理關系發(fā)生地法律。當事人可以協(xié)議選擇委托代理適用的法律。

2、《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第三十七條：當事人可以協(xié)議選擇動產(chǎn)物權適用的法律。當事人沒有選擇的，適用法律事實發(fā)生時動產(chǎn)所在地法律。

3、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百七十二條：因合同糾紛或者其他財產(chǎn)權益糾紛，對在中華人民共和國領域內(nèi)沒有住所的被告提起的訴訟，如果合同在中華人民共和國領域內(nèi)簽訂或者履行，或者訴訟標的物在中華人民共和國領域內(nèi)，或者被告在中華人民共和國領域內(nèi)有可供扣押的財產(chǎn)，或者被告在中華人民共和國領域內(nèi)設有代表機構，可以由合同簽訂地、合同履行地、訴訟標的物所在地、可供扣押財產(chǎn)所在地、侵權行為地或者代表機構住所地人民法院管轄。

封躍平

國樽律師事務所-全球管委會主席

福布斯出海全球化領軍人物TOP30

職業(yè)領域：跨國企業(yè)并購、涉外法律服務、公司治理、知識產(chǎn)權、涉外企業(yè)注冊、跨境投資等

國樽律師事務所是深耕涉外法律服務領域的專業(yè)律所，以 “立足中國，服務全球” 為宗旨，構建起覆蓋 106 個國家及地區(qū)的全球服務網(wǎng)絡，在美國、香港、新加坡、歐洲等多地擁有直設分支機構與本土執(zhí)業(yè)團隊，匯聚 2000 余名具備海外教育背景、精通多國語言及不同法域法律的精英律師團隊。

國樽律所涉外企業(yè)服務團隊經(jīng)驗豐富，精通美國、新加坡、歐洲等多個國家及地區(qū)的企業(yè)注冊規(guī)則，依托各地分所本地資源，可為客戶提供“資料整理、合規(guī)審核、材料提交、流程跟進、后續(xù)配套”一站式涉外企業(yè)注冊服務，尤其擅長美國各州企業(yè)注冊代辦，熟悉特拉華州、加州等熱門注冊州的規(guī)則與流程，能夠精準適配客戶需求，高效完成注冊事宜。多位律師入選北京市律師協(xié)會涉外律師人才庫，斬獲錢伯斯、ALB、LEGALBAND 等國際權威獎項認可，服務客戶涵蓋騰訊、海爾、波音、樂高等世界知名企業(yè)，以及各類跨境創(chuàng)業(yè)個人、中小企業(yè)。

作為 “一帶一路” 十周年企業(yè)家大會唯一簽約中方律所，國樽聚焦跨境投資并購、涉外企業(yè)注冊、國際貿(mào)易合規(guī)、國際商事爭議解決等核心涉外業(yè)務，深度適配不同法域監(jiān)管要求，憑借熟悉各國企業(yè)注冊規(guī)則、跨境服務網(wǎng)絡完善的優(yōu)勢，為中國公民、企業(yè)“走出去”提供全鏈條、定制化法律支持，成功助力多起涉外企業(yè)注冊、跨境創(chuàng)業(yè)布局高效落地，是跨境經(jīng)營、投資的可靠法律伙伴。