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從源頭實現(xiàn)“減量提質(zhì)”，推動業(yè)主從“被動接受”轉(zhuǎn)向“主動參與”，使質(zhì)量投訴率和交付糾紛發(fā)生率實現(xiàn)“雙下降”。

于帥卿 中房報記者 李葉丨北京報道

“先驗房后收房”制度正在多個城市推行，有效推動了住宅建設(shè)的高質(zhì)量發(fā)展。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，目前已有山東、江蘇、甘肅、湖北、新疆、廣西、西安等省區(qū)市相繼落地實施該項制度，并已取得階段性成效。

“目前我們正在閻良區(qū)、高新區(qū)推進實施，兩區(qū)共35個項目13128戶通過此模式完成了收房?！蔽靼彩凶〗ň仲|(zhì)安處相關(guān)負責(zé)人對記者表示，下一步，將建立定期的數(shù)據(jù)報送和通報機制，及時向社會公布制度的覆蓋進展。

“‘先驗房后收房’這一制度其實是有跡可循的，我們國家早在十幾年前就開始逐步設(shè)計了?！敝灧繉＜?、DCIC深度中國驗房公司創(chuàng)始人王青宏表示，如2008年，北京市率先推行商品房 “一戶一驗制”；2009 年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正式發(fā)文在全國推廣住宅工程質(zhì)量分戶驗收，此后多地陸續(xù)跟進，政策脈絡(luò)勾勒出我國住宅質(zhì)量管理從“事后維權(quán)”向“事前防范”的清晰演進路徑。

在“先驗房后收房”制度的全面推行和住宅品質(zhì)提升工程的深入推進下，購房者對住房質(zhì)量的滿意度呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年，山東全省高品質(zhì)住宅居住者滿意度達97.4%，其中“建筑質(zhì)量與工藝”滿意度超過92%；廣西住宅質(zhì)量整治成效同樣顯著，截至2025年8月31日，全區(qū)納入整治的在建住宅項目722個，完成質(zhì)量問題整治1598個，重點解決了一批在建住宅工程質(zhì)量問題。

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“這下購房更安心了”

2025年9月1日，《西安市住宅工程“先驗房后收房”工作指南》正式實施，要求全市范圍內(nèi)已取得預(yù)售許可證的新建住宅項目全面實施“先驗房后收房”制度。

指南明確，商品房銷售時，建設(shè)單位應(yīng)將質(zhì)量信息公示、業(yè)主查驗等相關(guān)活動及業(yè)主權(quán)益告知業(yè)主。建設(shè)單位在住宅工程的銷售、施工、驗收、交付等階段，按工程進度、分批次公示工程質(zhì)量信息，主動接受社會監(jiān)督的行為。

值得注意的是，“業(yè)主查驗”被正式納入收房前的法定環(huán)節(jié)。在分戶驗收后、竣工驗收前，建設(shè)單位組織業(yè)主對其所購商品房進行質(zhì)量查驗。

西安市住建局質(zhì)安處相關(guān)負責(zé)人在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時闡述了當(dāng)?shù)氐摹叭湕l、閉環(huán)式”操作框架，涵蓋“質(zhì)量信息公示、分戶驗收、業(yè)主查驗”三大核心環(huán)節(jié)，實現(xiàn)事前公示、事中建檔、事后查驗并整改銷號的“三位一體”管控。

西安的創(chuàng)新亮點在于為每套房屋賦予專屬“質(zhì)量二維碼”，通過“三強制、一追溯”保障措施，確保二維碼作為房屋的“數(shù)字身份證”，涵蓋全量質(zhì)量信息并真實可追溯，實現(xiàn)線上線下同步更新與全生命周期工序留痕，倒逼開發(fā)商嚴控施工質(zhì)量。

對于西安此舉，有購房者留言稱，“西安新政真貼心，買房前先驗房，業(yè)主權(quán)益更有保障了，這下購房更安心了?！?/p>

“先收房后驗房模式本身就違背消費者和購房人的基本權(quán)益。”王青宏表示，一旦簽署收房文件，法律上便視為已接受房屋交付，后續(xù)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題往往只能按維修處理，維權(quán)難度大、成本高。這種模式不僅掩蓋了隱蔽工程等質(zhì)量隱患，更易引發(fā)購房者與開發(fā)商之間的信任危機。

為破解困局，各地住建部門相繼推出“先驗房后收房”制度。據(jù)易居研究院報告，各地普遍強化信息透明、規(guī)范分戶驗收、保障業(yè)主參與、壓實建設(shè)單位首要責(zé)任。

山東是全國首個全省域全面推行“先驗房后收房” 制度的省份。2022年8月，山東省住建廳印發(fā)通知，明確以政府引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、業(yè)主參與、專業(yè)保障為原則，在新建商品住宅中全面實施。

核心機制為三階段閉環(huán)管理：一是質(zhì)量信息全公示，開工至交付分階段公示材料、驗收等信息，以二維碼實現(xiàn) “一戶一檔、掃碼可查”；二是分戶驗收全覆蓋，開發(fā)企業(yè)組織參建方逐戶核驗結(jié)構(gòu)與功能，形成專業(yè)驗收基礎(chǔ)；三是業(yè)主查驗全參與，分主體結(jié)構(gòu)開放、預(yù)驗房、正式驗房三階段，業(yè)主可委托專業(yè)人員參與，問題記錄、整改、復(fù)驗、銷項閉環(huán)，未整改合格不得交付。

制度壓實開發(fā)企業(yè)首要責(zé)任，配套《工作指南》細化21條操作要求。該模式將 “事后維權(quán)”轉(zhuǎn)為“事前防控”，大幅降低交付糾紛，為全國提供可復(fù)制的省級樣板。

廣西“先驗房后收房”制度的探索實踐，最早可追溯至柳州市。2024年起，柳州市率先開展制度探索，柳州萬科城項目自2021年起便已建立“交付前一個月提前驗房”標準流程。2025年3月，桂林市在全區(qū)率先推出“業(yè)主參與房屋分戶驗收”制度；同年7月，南寧市正式啟動首個試點項目（保利錦上），印發(fā)試點通知；8月，桂林市山河公館項目作為全市首個試點正式交付；11月，賀州市啟動預(yù)驗收活動。至此，廣西形成了柳州先行、桂林突破、南寧試點、賀州跟進的推進格局。

在具體制度設(shè)計上，各市形成了各具特色的創(chuàng)新亮點。桂林市首創(chuàng)“業(yè)主參與分戶驗收”機制，建立“馬上修、限期修、承諾修”三類整改標準，形成“發(fā)現(xiàn)—整改—復(fù)驗—交房”良性閉環(huán)。南寧市實現(xiàn)“10分鐘快修響應(yīng)”，組建45人快修隊，到訪收房率達99.4%，同步實現(xiàn)“交付即辦證”。柳州市建立五階段精細化驗收流程，客戶滿意度達98%。賀州市創(chuàng)新多方聯(lián)合驗收機制，對發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場確認整改時限，在交付前完成修復(fù)。

西安市住建局質(zhì)安處相關(guān)負責(zé)人表示，這項制度核心目標是從源頭實現(xiàn)“減量提質(zhì)”，推動業(yè)主從“被動接受”轉(zhuǎn)向“主動參與”，使質(zhì)量投訴率和交付糾紛發(fā)生率實現(xiàn)“雙下降”。

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減量提質(zhì)顯效

推行至今，“先驗房后收房”制度在提升住宅品質(zhì)方面，成效已然顯現(xiàn)。

一線專業(yè)人士提供的數(shù)據(jù)更直觀地體現(xiàn)了制度實效。DCIC深度中國驗房大西南區(qū)域負責(zé)人陳浩表示，西南區(qū)域新建商品房大面積空鼓、貫穿性開裂等重度基礎(chǔ)質(zhì)量問題發(fā)生率從2022年的35%降至2025年的12%；核心城市交付糾紛投訴量2025年較2022年下降62%，其中因質(zhì)量問題引發(fā)的投訴占比從85%降至50%。

另據(jù)DCIC深度中國驗房機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在大灣區(qū)城市，房屋交付戶均缺陷問題從過去的23條降至12條，降幅達50%，顯示業(yè)主在收房前能更有效地發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商整改效率提高。開發(fā)商主動邀請業(yè)主提前驗房的比例也從2022年的不足30%提升至2025年的78%以上，在成都、重慶等城市已成為交付標配。

從行業(yè)整體來看，住宅基礎(chǔ)質(zhì)量尤其是系統(tǒng)性質(zhì)量通病正得到有效遏制。過去常見的衛(wèi)生間、外墻漏水等質(zhì)量問題，發(fā)生概率已從數(shù)年前的10%顯著下降至3%以下。一方面得益于制度的引導(dǎo)與約束作用，另一方面也離不開建造工藝升級，如預(yù)制混凝土構(gòu)件（PC）的普及，系統(tǒng)性緩解了外墻滲漏頑疾。

此外，交付糾紛正從“硬性質(zhì)量問題”向“軟性服務(wù)與配置爭議”遷移。在市場競爭下，房企更注重工程管控與服務(wù)響應(yīng)，部分項目在交付現(xiàn)場即配備維修團隊，提供“即時維修”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，結(jié)合行業(yè)實踐來看，這一制度創(chuàng)新與建造工藝迭代及開發(fā)商服務(wù)升級形成合力下，共同推動了住宅品質(zhì)持續(xù)向好，嚴重質(zhì)量問題發(fā)生率顯著下降，交付投訴率大幅降低，業(yè)主滿意度穩(wěn)步提升，這些都是積極向好的變化，也隱現(xiàn)了住宅質(zhì)量管理模式的制度性演進的作用。

他進一步表示，這套制度還重構(gòu)了開發(fā)商、購房者、監(jiān)管部門的三方關(guān)系。通過驗收前置實現(xiàn)購房者權(quán)責(zé)對等，強化了業(yè)主監(jiān)督權(quán)；依托信息公示與質(zhì)量追溯打破信息壁壘，有效降低了交易成本；將監(jiān)管貫穿分戶驗收與業(yè)主查驗全過程，提升了監(jiān)管的前置約束效力；以整改情況掛鉤交付倒逼開發(fā)商建立全周期品控體系，推動行業(yè)從“重銷售”向“重品質(zhì)”轉(zhuǎn)型。這些創(chuàng)新要素共同構(gòu)成了“先驗房后收房”制度的完整價值鏈條。

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破題仍需合力

盡管成效顯著，但制度在落地過程中仍面臨責(zé)任傳導(dǎo)、業(yè)主參與和爭議處理等多重挑戰(zhàn)。

西安市住建局質(zhì)安處相關(guān)負責(zé)人坦言，制度落地主要面臨兩大難點，一是責(zé)任傳導(dǎo)的“溫差”問題。部分中小開發(fā)商在初期對“先驗后收”存在畏難情緒，擔(dān)心暴露問題影響交付率，導(dǎo)致在分戶驗收環(huán)節(jié)存在“走過場”的風(fēng)險。二是爭議處理的“標準”問題。業(yè)主查驗時，對于一些主觀感受類或觀感瑕疵的訴求，以及超出合同約定的訴求，如何快速、公正地界定責(zé)任并化解糾紛，仍需在實踐中不斷完善調(diào)解機制。

這種態(tài)度差異在開發(fā)商中表現(xiàn)明顯。據(jù)陳浩觀察，央企、國企態(tài)度最積極，常主動引入第三方驗房并將其作為品控閉環(huán)環(huán)節(jié)；品牌民企態(tài)度謹慎，多在高端項目引入；本土中小房企則較為被動，常設(shè)置驗房門檻，擔(dān)心暴露問題增加成本。

針對這些難點，西安通過“提級驗收”制度和加強事中事后監(jiān)管確保制度落地。該負責(zé)人強調(diào)，“保護業(yè)主權(quán)益”與“優(yōu)化營商環(huán)境”本質(zhì)上是統(tǒng)一的，短期內(nèi)雖增加整改成本，但長期看有助于房企建立全周期質(zhì)量管理體系，避免交付后的大規(guī)模群訴和品牌崩塌。

西安建立“分類處置”機制，對小微問題現(xiàn)場維修、一般問題限期整改，對不符合技術(shù)標準的訴求允許開發(fā)商依規(guī)解釋，并通過第三方專家?guī)扉_展糾紛協(xié)調(diào)。同時嚴格執(zhí)行“分戶驗收不合格不得竣工驗收”，以統(tǒng)一標準營造公平競爭環(huán)境。

業(yè)主參與層面的問題同樣突出。陳浩透露，業(yè)主在“先驗房”階段提出問題的整體有效整改比例約70%，但質(zhì)量和完成度差異較大?！盎A(chǔ)易整改問題完成率超95%，而大面積空鼓、貫穿性開裂等重度整改問題完成率僅30%左右，是開發(fā)商拖延整改的重災(zāi)區(qū)?！?/p>

他進一步表示，開發(fā)商常對四類問題口頭答應(yīng)卻實際拖延：需破除墻體、重新施工的重度基礎(chǔ)問題；涉及公共區(qū)域的整改；需協(xié)調(diào)多部門的功能性問題；自身工藝無法解決的問題。對于這類難題，開發(fā)商多以“正在整改”“需要走流程”為由拖延，部分甚至拖延至收房后仍無實質(zhì)性進展。

值得注意的是，當(dāng)開發(fā)商未完成整改時，業(yè)主最終選擇拒絕收房的比例僅占8%~10%。陳浩分析稱，主要原因在于多數(shù)業(yè)主為剛需自住，入住需求迫切；部分業(yè)主不熟悉拒收房的法律依據(jù)與流程，擔(dān)心被追責(zé)；還有少數(shù)開發(fā)商設(shè)置前置門檻，要求先簽收房協(xié)議再整改，變相迫使業(yè)主收房。

除此之外，業(yè)主在驗房過程中普遍面臨認知偏差、訴求爭議和參與障礙三大問題。部分業(yè)主過度關(guān)注表面瑕疵而忽視隱蔽工程，或混淆開發(fā)商與物業(yè)責(zé)任；在綠化裝修標準、設(shè)備保修期起算等問題上易產(chǎn)生爭議；實際參與還受信息不對稱、參與率偏低、組織協(xié)調(diào)困難及程序透明度不足等阻礙，進一步加大了制度推行難度。

嚴躍進認為，想要深化制度落地、守住住宅品質(zhì)，仍需持續(xù)解決業(yè)主查驗?zāi)芰Σ蛔?、整改監(jiān)督剛性等難題。他建議，引入第三方專業(yè)機構(gòu)、完善爭議調(diào)解機制、加強全過程數(shù)字化監(jiān)管，將是鞏固當(dāng)前成果、推動行業(yè)邁向更高質(zhì)量發(fā)展的重點方向。