一份公告，兩手動作。3月28日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT（下稱“京東倉儲REIT”）同步披露廊坊核心項目續(xù)租結果與二次擴募計劃。在物流倉儲行業(yè)哀聲遍野的當下，這一組合拳究竟是戰(zhàn)略性防御，還是新一輪冒險的開始？

■ 廊坊續(xù)租：一場漂亮的“預期管理”

廊坊項目作為京東倉儲REIT持有的核心資產之一，可租賃面積10.46萬平方米且整體出租，原租賃合同將于2026年4月30日到期，2025年5月至2026年4月執(zhí)行凈有效租金39.39元/平方米/月（含稅含物業(yè)費，無任何租金優(yōu)惠）。

而第三方評估機構高力國際的數(shù)據(jù)顯示，廊坊項目周邊市場租金大幅下滑。2020年第四季度，廊坊項目周邊市場平均凈有效租金仍為38.02元/平方米/月，截至2025年第四季度已跌至18.25元/平方米/月，五年復合增長率-13.65%，跌幅超50%，市場化定價下租金腰斬已成市場普遍預期。

最終續(xù)租結果卻超出市場預判。自2026年5月起，廊坊項目續(xù)租首年起始凈有效租金27.68元/平方米/月，租期內平均凈有效租金29.87元/平方米/月。這一價格較原合同租金下降約24%，但較當前周邊市場均價高出1.64倍，且本次續(xù)租后基金持有不動產項目租期內平均凈有效租金單價僅下降7.50%，降幅遠低于市場預期。

這是一次兼顧市場現(xiàn)實與基金持有人利益的精準妥協(xié)，核心邏輯是“溫和降租+長約鎖定”。本次續(xù)租未按市場底價定價，而是結合項目競爭力、承租人資本化改造投入等多重因素確定價格，同時續(xù)租后2026年一季度末加權平均剩余租期從1102天大幅提升至1773天，增幅超60%，基金資產出租率仍維持100%。這意味著未來近五年，該核心項目的現(xiàn)金流實現(xiàn)確定性鎖定，為基金整體運營穩(wěn)定性筑牢基礎。

但市場的核心疑問仍未消散：在行業(yè)租金持續(xù)下探的趨勢下，27.68元/平方米/月的定價是否具備長期市場支撐？當下的租金溢價，能否在后續(xù)每5年一次的租金調整機制中持續(xù)守住？

■ 二次擴募：逆勢加倉的底牌與風險

首次擴募尚在申報，二次擴募已啟動籌備，京東倉儲REIT的規(guī)模擴張步伐并未因行業(yè)低迷放緩。

2025年7月，京東倉儲REIT發(fā)布首次擴募公告，截至2026年3月28日，首次擴募項目已正式報送國家發(fā)展改革委。同日（3月28日）公告的二次擴募計劃，擬通過定向擴募或其他合規(guī)方式，新購入北京大興空港、昆明空港、廣州花都空港三大不動產項目，合計建筑面積達27.45萬平方米，均為航空樞紐物流資產，分別輻射華北、西南、珠三角經濟圈。這將是對基金現(xiàn)有重慶、廊坊、武漢項目覆蓋區(qū)域的重要補充，有望進一步分散資產組合風險，完善全國化倉儲物流布局。

而在行業(yè)筑底期的大規(guī)模擴募，實際上是機遇與風險并存。從行業(yè)基本面來看，當前物流倉儲行業(yè)仍處于調整階段，高標倉空置率攀升、租金持續(xù)下行成為行業(yè)常態(tài)，此時注入新資產，既存在“低位布局優(yōu)質核心資產”的可能性，也面臨“資產培育周期長、短期難貢獻收益”的現(xiàn)實問題。

公告顯示，京東倉儲REIT擬購入的三大空港項目目前運營情況良好、現(xiàn)金流穩(wěn)定。但參照倉儲物流項目運營規(guī)律，新資產從落地到實現(xiàn)滿租、穩(wěn)定盈利通常需要一定培育期，其收益貢獻難以在短期內體現(xiàn)在基金可供分配金額中，擴募的規(guī)模效應仍需時間驗證。

此外，二次擴募的落地還面臨多重審批與執(zhí)行風險，其需先后獲得國家發(fā)展改革委申報推薦、中國證監(jiān)會變更注冊核準、上交所審核通過，且必須經基金份額持有人大會決議通過，任一環(huán)節(jié)的延遲或變動，都可能影響擴募進度。若采用定向擴募方式，發(fā)售價格需不低于定價基準日前20個交易日基金交易均價的90%，發(fā)行結果將受二級市場價格、投資者認可度等多重因素影響，存在發(fā)售失敗的潛在風險。

■ 京東產發(fā)的“資本局”：兩張牌怎么打？

對于京東系而言，京東倉儲REIT并非單純的基金產品，而是其物流地產資產證券化的核心平臺。

根據(jù)仲量聯(lián)行報告，截至2025年9月30日，京東產發(fā)資產管理規(guī)?？傤~為1215億元，其中12.8%位于境外；總建筑面積為2710萬平方米，在亞太地區(qū)及中國新經濟領域的現(xiàn)代化基礎設施提供商中分別位列前三及前二。

但更具戰(zhàn)略意義的是收入結構，2020年京東產發(fā)超過95%收入來自京東內部，到2025年前九個月外部客戶占比已攀升至62.5%。這意味著京東產發(fā)正在從“京東的物業(yè)部門”蛻變?yōu)檎嬲氖袌龌Y產管理機構。

而作為京東系物流地產運營的重要載體，京東倉儲REIT是京東產發(fā)在中國內地唯一的上市REITs平臺，通過擴募機制，京東系可將成熟的倉儲物流項目注入基金，實現(xiàn)資金快速回籠，進而投入新項目開發(fā)，形成“開發(fā)-運營-證券化-再開發(fā)”的資產運作閉環(huán)，這也是其在行業(yè)低谷期仍持續(xù)推進擴募的核心邏輯。

而本次交易的關聯(lián)屬性，也成為市場關注的焦點。公告顯示，擬購入項目的原始權益人為京東耀弘，運營管理機構為京東東鴻，計劃管理人為嘉實資本，均為基金關聯(lián)方；基金核心租戶為北京京訊遞科技有限公司，與京東系存在關聯(lián)關系，且本次廊坊項目續(xù)租也屬于基金合同約定的關聯(lián)交易事項。

盡管本次續(xù)租及擴募均已履行相應內部程序，且關聯(lián)方作出了“不損害基金持有人利益”的承諾，但核心資產的關聯(lián)租賃定價公允性、擴募交易的資產定價合理性，仍需持續(xù)接受市場與投資者的檢驗。

2025年末，京東倉儲REIT持有的三大首發(fā)項目維持100%滿租率，展現(xiàn)了資產的優(yōu)質性，但“體系內租賃”的模式能否在行業(yè)周期中持續(xù)維持高出租率與租金收繳率，仍是市場對其資產獨立性的重要考量。

同時，頻繁擴募帶來的權益稀釋效應也不容忽視。由于每一次擴募都會增加基金份額，若新注入資產的收益率無法覆蓋稀釋效應，原持有人的長期收益將受到影響，這也是基金管理人需要平衡的核心問題。

■ 冷思考：REITs平臺的成色幾何？

在物流倉儲行業(yè)最低谷期，京東倉儲REIT打出“廊坊續(xù)租穩(wěn)存量+二次擴募擴增量”的組合拳，本質上是一次精準的預期管理與戰(zhàn)略布局。

廊坊項目的超預期續(xù)租，打破了市場對租金大幅下滑的悲觀預期，穩(wěn)住了存量資產的現(xiàn)金流與投資人信心；二次擴募計劃的披露，則打開了基金的資產規(guī)模與成長空間，展現(xiàn)了管理人對優(yōu)質物流資產長期價值的判斷，以及對REITs平臺的戰(zhàn)略性重視。

從基金運營現(xiàn)狀來看，截至2025年第四季度末，基金上市以來累計收益分配金額超2.09億元，2025年完成4次收益分配合計7284萬元，底層資產還通過新增新能源汽車充電樁場地租賃等方式豐富收入來源，基本面具備一定支撐。

但回歸本質，REITs的價值最終仍由底層資產基本面與行業(yè)周期決定。當前物流倉儲行業(yè)的租金拐點、空置率拐點尚未出現(xiàn)，行業(yè)磨底仍需時間；新注入的三大空港項目雖具備區(qū)位優(yōu)勢，但能否在行業(yè)調整期保持穩(wěn)定運營、如期貢獻收益，仍需持續(xù)跟蹤；京東系物流地產的市場化轉型進度，以及關聯(lián)交易的透明度與公允性，也將直接影響基金的長期估值。

對于投資者而言，嘉實京東倉儲基礎設施REIT成為行業(yè)低谷期的典型觀察樣本：它既展現(xiàn)了頭部物流地產運營商通過REITs平臺實現(xiàn)資產優(yōu)化配置的戰(zhàn)略思路，也暴露了行業(yè)調整期REITs投資面臨的租金波動、擴募不確定性、關聯(lián)交易等潛在風險。

行業(yè)磨底，信心比黃金重要，但價值的驗證更需要時間 。 對于京東倉儲 REIT 而言，守住存量資產的現(xiàn)金流穩(wěn)定性，保障新增資產的盈利兌現(xiàn)能力，是其在行業(yè)周期中穿越調整的核心關鍵。