說起房地產(chǎn)市場的走向，很多人現(xiàn)在還在糾結(jié)幾年后房價到底會怎樣。2017年那時候王健林就用一句話把事情講透了，他當時帶領(lǐng)萬達集團做了一次大動作，把重資產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓出去，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。這一步走得早，也讓后來的人看清了行業(yè)周期不是一直往上走的。

王健林那句話是在2017年前后說的。他講全世界沒有哪個地方的房地產(chǎn)能一直繁榮超過50年，一般來說發(fā)展20多年就已經(jīng)到了飽和階段，房屋供應(yīng)和購買力都到頂峰。這話放在當時聽起來挺直白，因為國內(nèi)商品房改革從上世紀90年代末算起，到2017年正好過了20多年，市場從過去短缺慢慢轉(zhuǎn)向充足。

他這句話的核心是提醒行業(yè)已經(jīng)過了高速擴張期。供應(yīng)多了，購買力跟不上，價格自然會出現(xiàn)調(diào)整。很多人當時還在繼續(xù)擴大規(guī)模，王健林卻選擇減持重資產(chǎn)，把精力放在運營和服務(wù)上。這一步后來被證明是穩(wěn)的，萬達集團之后專注國內(nèi)業(yè)務(wù)，現(xiàn)金流壓力逐步緩解。

進入2022年以后，各地房價開始出現(xiàn)調(diào)整。二三線城市先進入下跌通道，一線城市也陸續(xù)跟進。各地出臺政策取消限購，降低房貸利率和首付比例，目的是穩(wěn)定市場預(yù)期。整體來看，房價連續(xù)幾年走低，投資炒房的人開始逐步退出，二手房掛牌量明顯增加。

王健林當年的預(yù)測和后來市場走勢對上了。房地產(chǎn)經(jīng)過20多年發(fā)展，房子總量已經(jīng)不少，空置情況也存在。每年還有新房入市，供應(yīng)遠大于有效需求。老百姓收入增長放緩，對高價房產(chǎn)的承受能力有限，大家買房越來越理性，不再像以前那樣沖動。

實體經(jīng)濟波動讓很多家庭對未來收入預(yù)期謹慎。過去房價上漲時，很多人把房子當投資，現(xiàn)在賺錢效應(yīng)沒了，炒房群體拋售多余房產(chǎn)的情況越來越多。這進一步加大了市場供給壓力，房價下行趨勢也就延續(xù)下來。

王健林的觀點不是空談。他結(jié)合全球經(jīng)驗和國內(nèi)實際，指出房地產(chǎn)不可能永遠只漲不跌。市場到了飽和階段，價格就會回歸居住屬性，和當?shù)鼐用袷杖胨綊煦^。多數(shù)家庭經(jīng)過努力就能負擔(dān)得起住房，而不是靠幾十年不吃不喝。

萬達集團在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)后繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。王健林擔(dān)任董事長，帶領(lǐng)企業(yè)專注商業(yè)管理和品牌輸出。集團國內(nèi)資產(chǎn)占比提升，業(yè)務(wù)布局更健康。這也從側(cè)面說明，提前適應(yīng)周期變化的企業(yè)能走得更穩(wěn)，而不是被高負債拖住。

現(xiàn)在2026年，討論3年后房價是黃金價還是白菜價的聲音很多。看多的人覺得政策支持下可能反彈，看空的人認為長期趨勢難改。王健林那句話把規(guī)律說清楚了，行業(yè)已經(jīng)過了頂峰，調(diào)整是必然的，黃金價反彈的空間不大。

房價和收入比如果長期脫離實際，市場就難持續(xù)。高房價不可能一直脫離購買力，一旦趨勢形成，泡沫部分就會擠出。未來房價大概率會降到合理區(qū)間，和居民收入匹配，這才是白菜價的真正意思。