3月27日，廣州正式發(fā)布《廣州市低效用地再開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃（2023-2035年）》。作為全國(guó)首批低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)城市之一，廣州在超大城市中率先拿出了這份“存量發(fā)展總綱領(lǐng)”，標(biāo)志著城市發(fā)展從“增量擴(kuò)張”正式轉(zhuǎn)向“存量挖潛”的新階段。

當(dāng)天，《規(guī)劃》新聞發(fā)布會(huì)召開(kāi)，全面解讀其核心內(nèi)容、創(chuàng)新亮點(diǎn)與實(shí)施路徑。據(jù)悉，廣州共識(shí)別低效用地約622平方公里，將低效用地再開(kāi)發(fā)行動(dòng)目標(biāo)分為2027年、2030年、2035年階段，其中到2035年要累計(jì)推進(jìn)310平方公里低效用地開(kāi)發(fā)。

家底摸清：

622平方公里低效用地在哪？

土地是城市的根基。但廣州經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，也積累了不少低效利用的土地。

廣州市規(guī)劃和自然資源局副局長(zhǎng)鄧堪強(qiáng)介紹，這次《規(guī)劃》先做了一件基礎(chǔ)工作——把城市“家底”徹底摸清楚。通過(guò)從發(fā)展質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出、服務(wù)能力、配套設(shè)施、環(huán)境品質(zhì)、綜合安全六個(gè)維度對(duì)每一塊用地綜合“打分”，并差異化設(shè)定各片區(qū)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，最終識(shí)別出全市低效用地約622平方公里。

這622平方公里不是“一刀切”的判定，而是逐宗核實(shí)、分類評(píng)價(jià)的結(jié)果�；谶@個(gè)家底，《規(guī)劃》定下了清晰的“三步走”目標(biāo)：到2027年推進(jìn)再開(kāi)發(fā)155平方公里，到2030年累計(jì)推進(jìn)220平方公里，到2035年累計(jì)推進(jìn)310平方公里。

低效用地再開(kāi)發(fā)，是否要大拆大建？《規(guī)劃》給出的答案是否定的。

鄧堪強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，這次再開(kāi)發(fā)緊扣廣州“制造業(yè)立市”的戰(zhàn)略，優(yōu)先保障“12218”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的空間需求，推動(dòng)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級(jí)。與此同時(shí)，同步補(bǔ)齊教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房等公共服務(wù)短板，用“微改造”活化歷史建筑和工業(yè)遺產(chǎn)，增加綠地和開(kāi)敞空間。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是讓城市既有產(chǎn)業(yè)高度，也有生活溫度。

在空間布局上，《規(guī)劃》緊扣全市“一帶一軸、三核四極”的空間結(jié)構(gòu)，劃定了三大再開(kāi)發(fā)分區(qū)，布局了先進(jìn)制造、交通樞紐、綜合功能、科創(chuàng)研發(fā)、現(xiàn)代商貿(mào)、文旅休閑等六類共67個(gè)近期重點(diǎn)片區(qū)。所有重點(diǎn)片區(qū)、近期項(xiàng)目都納入國(guó)土空間規(guī)劃“一張圖”平臺(tái)，讓重點(diǎn)項(xiàng)目看得見(jiàn)、落得下、管得住。

在機(jī)制創(chuàng)新上，《規(guī)劃》支持依法征收、自主改造、合作改造等多種模式，鼓勵(lì)連片開(kāi)發(fā)，通過(guò)土地置換、產(chǎn)權(quán)歸集等方式整合零散地塊。優(yōu)化土地供應(yīng)，依法實(shí)施帶設(shè)計(jì)方案出讓、帶項(xiàng)目方案出讓、綜合評(píng)價(jià)出讓等多元化方式，讓“想改的能改、該改的快改、改好的見(jiàn)效”。同時(shí)，全市統(tǒng)一部署，將目標(biāo)任務(wù)分解到11個(gè)區(qū)，支持各區(qū)探索差異化再開(kāi)發(fā)策略與實(shí)施路徑。

守住底線：

既要發(fā)展，也要保護(hù)

“城市發(fā)展進(jìn)入‘存量時(shí)代’，作為超大城市，廣州這道題必須答得出彩�！睆V東省自然資源廳自然資源開(kāi)發(fā)利用處處長(zhǎng)杜偉指出，從“增量開(kāi)拓”轉(zhuǎn)向“存量挖潛”，核心邏輯是向存量要空間、向集約要效益。通過(guò)“二次開(kāi)發(fā)”“精準(zhǔn)開(kāi)發(fā)”，讓每一寸土地發(fā)揮更大價(jià)值。

但這個(gè)過(guò)程不能“跑偏”�！兑�(guī)劃》嚴(yán)格守住底線紅線，把低效用地再開(kāi)發(fā)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)、文脈傳承、生態(tài)保護(hù)、民生改善統(tǒng)籌考量，實(shí)現(xiàn)保護(hù)中發(fā)展、發(fā)展中保護(hù)。同時(shí)，堅(jiān)持“人民城市人民建，人民城市為人民”，優(yōu)先補(bǔ)齊公共服務(wù)短板，優(yōu)化住房和交通。

原廣州市人大常委會(huì)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境工委主任陸原則用“空間轉(zhuǎn)型宣言”來(lái)形容這份《規(guī)劃》。在他看來(lái)，三大再開(kāi)發(fā)分區(qū)各司其職：中心城區(qū)核心區(qū)讓歷史文化活起來(lái)、產(chǎn)業(yè)載體升起來(lái)、民生品質(zhì)提起來(lái)；“三核四極”與地區(qū)中心周邊服務(wù)重大樞紐、承接中心疏解；其他區(qū)域則統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、改善風(fēng)貌。

在底線守護(hù)上，《規(guī)劃》嚴(yán)守生態(tài)保護(hù)紅線，鼓勵(lì)項(xiàng)目“見(jiàn)縫插綠”，增設(shè)口袋公園與立體綠化。對(duì)于承載城市記憶的老建筑、舊廠房，創(chuàng)新探索“歷史文化+經(jīng)營(yíng)性用地”組合供應(yīng)與容積率轉(zhuǎn)移機(jī)制，讓老遺產(chǎn)融入新生活。在動(dòng)力培育上，優(yōu)先保障15個(gè)戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)集群、6個(gè)未來(lái)產(chǎn)業(yè)以及8個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的空間需求，為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)完善配套，促進(jìn)數(shù)智化、綠色化轉(zhuǎn)型。在民生福祉上，通過(guò)空間再優(yōu)化、功能再完善、配套再提升，優(yōu)化住房供應(yīng)，推動(dòng)公服設(shè)施均衡布局，重點(diǎn)推進(jìn)軌道交通站點(diǎn)800米范圍內(nèi)低效用地再開(kāi)發(fā)，為大型公服設(shè)施落地留足空間。

白云樣本：

一個(gè)村級(jí)工業(yè)園產(chǎn)值暴漲1800倍

發(fā)布會(huì)上，白云區(qū)副區(qū)長(zhǎng)王曉杰分享了白云區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

作為低效用地再開(kāi)發(fā)成效顯著的區(qū)域，白云區(qū)識(shí)別出低效用地約133平方公里，占全區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地的40%左右，呈現(xiàn)兩個(gè)“一多半”特征：低效用地一多半在城中村，現(xiàn)狀工業(yè)用地一多半是低效用地。

針對(duì)這一實(shí)際，白云區(qū)將133平方公里低效用地劃分為14個(gè)重點(diǎn)片區(qū)，確定144個(gè)近期重點(diǎn)實(shí)施項(xiàng)目，并劃定五類再開(kāi)發(fā)策略分區(qū)，分別對(duì)應(yīng)保護(hù)活化、存量更新、連片整備、全域土地綜合整治等不同方式。到2035年計(jì)劃盤活65平方公里，占全市盤活量的20%。

廣州設(shè)計(jì)之都的改造案例尤為典型，這是廣東唯一入選自然資源部第二批低效用地再開(kāi)發(fā)典型案例的項(xiàng)目。改造前，這里是570畝手續(xù)不完善的低效村級(jí)工業(yè)園。白云區(qū)采取“村級(jí)工業(yè)園改造+土地收儲(chǔ)+留用地合作開(kāi)發(fā)”的政策組合，通過(guò)連片整備進(jìn)行全面改造。三年后，村集體低端破舊的倉(cāng)庫(kù)廠房變身為產(chǎn)權(quán)完善的高端樓宇物業(yè)，出讓產(chǎn)業(yè)用地160余畝，引入超400家優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新企業(yè)，園區(qū)年產(chǎn)值從5000萬(wàn)元躍升至900億元，畝產(chǎn)值增長(zhǎng)1800倍。

改造前的廣州設(shè)計(jì)之都地塊。

改造后的廣州設(shè)計(jì)之都。

在城中村改造方面，“十五五”期間白云區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)14條城中村改造，計(jì)劃投資超3400億元，改造范圍超32平方公里，將新增產(chǎn)業(yè)載體超1000萬(wàn)平方米、釋放工業(yè)用地超1萬(wàn)畝。以全市城市更新四大重點(diǎn)片區(qū)之一的羅沖圍片區(qū)為例，通過(guò)整村改造貫通云山珠水城市廊道，完善公服配套，同時(shí)發(fā)揮華為廣州研發(fā)中心產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用，打造環(huán)華為數(shù)字經(jīng)濟(jì)帶。

市場(chǎng)參與：

讓“想改的能改、該改的快改”

低效用地再開(kāi)發(fā)，光靠政府不夠，關(guān)鍵是讓市場(chǎng)主體愿意參與、能夠參與。

廣東省“三舊”改造協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)田光明表示，廣州為市場(chǎng)主體提供了三大基礎(chǔ)：市場(chǎng)力量是主力軍，多元路徑是導(dǎo)航圖，政策優(yōu)化是助推器。

企業(yè)怎么參與？渠道很多�？梢詤⑴c公開(kāi)競(jìng)拍獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，符合條件的原土地權(quán)屬人可以申請(qǐng)自主改造。廣州還鼓勵(lì)混合開(kāi)發(fā)和復(fù)合利用、存量建筑用途轉(zhuǎn)換，為市場(chǎng)主體提供更靈活的選擇。

在政策保障上，廣州構(gòu)建了覆蓋“規(guī)劃—供地—建設(shè)—確權(quán)”全流程的“1+11”低效用地再開(kāi)發(fā)系列政策，《規(guī)劃》中亦提供相關(guān)保障措施，從多個(gè)維度拆解壁壘、疏通渠道。春節(jié)后馬場(chǎng)地塊競(jìng)拍出讓的“開(kāi)門紅”，正是市場(chǎng)信心增強(qiáng)的生動(dòng)體現(xiàn)。

隨著《規(guī)劃》落地實(shí)施，廣州正以系統(tǒng)思維、創(chuàng)新舉措、務(wù)實(shí)行動(dòng)，探索超大城市內(nèi)涵式發(fā)展的新路徑。存量空間提質(zhì)增效，為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型筑高地、為歷史文脈續(xù)新篇、為城市生態(tài)添綠意、為民生幸福增質(zhì)感。

南都廣州新聞部出品

采寫(xiě)：南都N視頻記者 莫郅驊