高位時總價187萬的房子，如今只賣75萬？

雖然降價跑量早已不是新鮮事兒，但最近南京人還是被江寧正方新城山語春風打4折的消息震驚了。

畢竟，這一次山語春風并不是“孤軍奮斗”，“鄰居”聯(lián)發(fā)云啟也入局降價，97㎡精裝現(xiàn)房只要85萬。

入市5年多還沒賣完，均價從高峰時的兩萬多，降到現(xiàn)在的八千多。新盤組團打折的背后，投射了正方新城怎樣的困境？

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山語春風和聯(lián)發(fā)云啟，與銀城藍溪郡、榮盛雋峰等一道，位于江寧正方新城的銀杏湖大道一帶。

拿地和入市節(jié)點上，聯(lián)發(fā)云啟更早些，2019年8月溢價拿地，2020年10月首開，主打98-125㎡的剛改戶型，銷許均價2.3萬/㎡。

小區(qū)于2022年底完成首批次交付，公建化立面、公區(qū)超40%綠地率、全系三房+雙衛(wèi)的設計等，在當時還算可圈可點。

山語春風的拿地時間是2020年7月，同樣溢價成交，拿地方是中交和路勁。毛坯限價+升級裝修包，年代感滿滿。

項目主打79-129㎡戶型，面積跨度更大，2021年3月首開，全裝修均價約2.1萬/㎡，另有1800元/㎡升級包。

雖然首開晚了半年，但山語春風與聯(lián)發(fā)云啟的首批次交付節(jié)點差不多。

實際上，這并不是正方新城的新盤第一次降價，拿山語春風舉例。

這個樓盤體量很大，入市5年，1800多套房還有260多套房沒賣。加上開發(fā)商路勁暴雷，早兩年就開啟了以價換量模式。

去年10月，項目79㎡含升級包的房源總價降到76萬，相當于正價的4.2折，引發(fā)買房人唏噓。

如今，山語春風89㎡戶型總價僅75萬起，如果這是基礎裝修的總價，相當于正價打了4折。晚幾年買房，怒省一百多萬！

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房價“打骨折”，效果怎么樣？

南京市房地產市場監(jiān)測分析中心統(tǒng)計了今年前兩個月的新房成交數(shù)據(jù)，正方新城，上榜南京新房成交主力片區(qū)榜單。

延續(xù)到最近的成交數(shù)據(jù)，聯(lián)發(fā)云啟格外出圈。

據(jù)聯(lián)發(fā)集團公布的海報，3月的前20天，聯(lián)發(fā)云啟成交了94套，拿下南京新盤成交套數(shù)、面積雙TOP1。

南京網(wǎng)上房地產官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至27日，3月份聯(lián)發(fā)云啟已去化156套，刨去嘉和華府、熙元府、綠洲云湖十里院的車位數(shù)據(jù)，仍然領跑全市。

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一邊是打折帶來的復雜市場情緒，一邊是飄紅的銷售業(yè)績，正方新城，渲染著南京剛需板塊的割裂感。

關于山語春風、聯(lián)發(fā)云啟的組團打折，銳評君有幾點感受要說。

第一，行業(yè)洗牌還在持續(xù)，南京樓市分化格局徹底形成。

復盤這兩年的成交數(shù)據(jù)，無論是新房還是二手房，正形成清晰的走向：改善買家在核心板塊買好房子，撐起價格天花板；剛需群體被擠壓到遠郊板塊，以高性價比的價格上車。

聚焦剛需需求，為什么一打折，聯(lián)發(fā)云啟就能賣成南京新房套數(shù)銷冠？

很顯然，直接因素是國企+實景現(xiàn)房+超低總價等共同作用，促使買房人果斷出手。

更深層次的原因是，南京的小戶型供應越來越少，供應斷檔與可觀需求形成沖突。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示：2025全年，南京90㎡以下小戶型供應了2729套，今年1-3月卻驟降到72套。

但錨定低總價新房的改善需求仍然可觀，即便正方新城配套有待完善，可新房價格降出幸福感，驅使對應客群上車。

第二，好房子正當時，過時的房子難免面對價格出清的殘酷現(xiàn)實。

去年起，好房子被提及的頻率越來越高，相應的，南京的迭代四代宅在多板塊開花，實現(xiàn)熱銷。

在好房子的實得率超100%、科技系統(tǒng)、全齡會所等關鍵詞前，早幾年的傳統(tǒng)三代宅難免過時?；诖?，正方新城新房組團打4折，是價格出清、價值重構的必然。

這同樣，也是開發(fā)商降低自身預期，用更加貼近市場的定價，去對沖來自二手房市場的沖擊。

當然，正方新城并不是個例。此前銳評君關注報道的河西南深業(yè)南灣上府6.5折賣房，也是類似邏輯6.5折清盤？河西南深業(yè)現(xiàn)房，能買嗎？

第三，正方新城新盤集體降價，同樣受配套規(guī)劃與兌現(xiàn)的剪刀差影響。

正方新城向來是南京的剛需聚集地之一，不過，這里也形成了分化：

玖華府、綠城理想城所在的區(qū)域，近地鐵、砂之船等，配套相對完備；

可山語春風、銀城藍溪郡等聚集的區(qū)域近江蘇軟件園，與地鐵的直線距離約3公里，公共交通出行難度較大，且大型商場、醫(yī)院等缺失，長期以來無板塊能級和配套提升的利好刺激，房價也自然陷入惡性循環(huán)。

在銳評君看來，如今這里的新房打4折，本質上是契合“配套等待期”而重新定價。

第四，低總價房源占據(jù)市場成交主流的當下，跌出性價比的現(xiàn)房盤，在為高度適配的買房人發(fā)福利。

當下，南京的新房和二手房成交，都呈現(xiàn)高端改善和剛性剛需兩頭熱的態(tài)勢。

雖然在地段、配套上不占優(yōu)勢，但山語春風、聯(lián)發(fā)云啟總能以價格、景觀或是戶型等某個維度，精準切中買房人的需求，聯(lián)發(fā)云啟能賣成南京套數(shù)銷冠自然也不奇怪了。

說到底，降價盤的本質是用價格換安全墊。我們認為，在江寧工作生活、預算格外有限、做好自住+長期持有準備的剛需買家而言，正方新城的打折新房，可以考慮入手。想投資，或單純被低總價吸引，則趁早打消念頭。