來(lái)源：深圳淘房志

“你敢相信，3000多套房源，現(xiàn)在只剩600多一點(diǎn)，且大戶(hù)型成交反而更多。”

“春節(jié)放假回來(lái)，陸續(xù)賣(mài)了30多套，全部是沖著學(xué)校來(lái)的?！?/p>

“不管外面怎么說(shuō)三道四，確實(shí)讀名校的一個(gè)超低成本渠道?！?/p>

近日，有粉絲給淘房君爆料，“深中南創(chuàng)”的勢(shì)頭越來(lái)越猛，各項(xiàng)升學(xué)數(shù)據(jù)直逼片區(qū)內(nèi)的“頭把交椅”。

據(jù)悉，這一金字招牌，也直接帶飛區(qū)域內(nèi)唯一可售商品房--丹華公館。

該項(xiàng)目是2022年9月入市，賣(mài)了三年半，雖有爭(zhēng)議，卻始終不缺買(mǎi)單者；

小區(qū)共有3019套房源，已經(jīng)賣(mài)掉2400多套，實(shí)際去化超過(guò)80%；

按照去化節(jié)奏來(lái)看，折算下來(lái)一個(gè)月能賣(mài)57套，平均一周去化十幾套。

此外，南山不少優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)了價(jià)量齊升的情況，南二外海德有房源漲價(jià)60萬(wàn)、南外高新不少房源都漲了5千一平......

“深中南創(chuàng)”躋身南山TOP

在這上學(xué)的小孩，家長(zhǎng)大都就在附近上班

“深中南創(chuàng)”即深圳中學(xué)南山創(chuàng)新學(xué)校，是南山教育局、深圳中學(xué)與大疆聯(lián)合創(chuàng)辦以科創(chuàng)、數(shù)學(xué)競(jìng)賽為特殊的學(xué)校，也是市屬“四大”在南山的唯一一所分校。

2024年，四分之一的考生考入“深中”；2025年中考四大率12.9%，排全南山第一；歷屆中考的數(shù)英A+率維持在30%以上；公辦普高錄取率一直徘徊在90%上下。

“深中南創(chuàng)”之所以上限高、下限保底強(qiáng)，

一方面是因?yàn)榻逃龑?shí)力確實(shí)強(qiáng)勁，數(shù)學(xué)教材更是使用深中的自編教材；

另一方面，這里的生源素質(zhì)極高。

目前，在深中南創(chuàng)學(xué)區(qū)內(nèi)包含的小區(qū)有：

深圳市第二高級(jí)中學(xué)宿舍樓、茶光路南光工業(yè)區(qū)天地集團(tuán)宿舍、萬(wàn)科云城、中興通訊人才公寓、TCL科學(xué)園國(guó)際E城、深圳市南山區(qū)社會(huì)福利中心、石鼓花園、中興通訊員工宿舍、玖裕茗院、丹華公館。

也就是說(shuō)，這里的學(xué)生家長(zhǎng)，主要來(lái)自中興，還有部分是來(lái)自大疆、深信服、沃特新材料等高科技名企，他們對(duì)孩子在教育方面得投入和培養(yǎng)自然不會(huì)差。

現(xiàn)在讀“深中南創(chuàng)”的外部渠道

只有丹華公館

這里租金收益不低、還很保值

整個(gè)深中南創(chuàng)學(xué)區(qū)內(nèi)，看似小區(qū)密集，但除了萬(wàn)科云城、丹華公館、玖裕茗院，學(xué)區(qū)內(nèi)絕大部分房產(chǎn)都不對(duì)外流通，只能在企業(yè)內(nèi)部員工流轉(zhuǎn)。

萬(wàn)科云城屬于商務(wù)公寓，初始積分只有20分，只有在商務(wù)公寓是唯一住房的情況下，才可能報(bào)名入學(xué)。

丹華公館、玖裕茗院是區(qū)域內(nèi)唯二的R3類(lèi)居住用地。

目前，南山、福田有很多R3類(lèi)住宅都是按照普通住宅積分；

根據(jù)南山區(qū)最新的義務(wù)教育階段學(xué)校積分入學(xué)分值標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)（R1、R2、R3）初始積分均為40分，沒(méi)有區(qū)別。

玖裕茗院雖然開(kāi)盤(pán)遇冷，但開(kāi)盤(pán)不久之后，剩余房源被某公司打包收購(gòu)，也沒(méi)有對(duì)外出售的房源；

故學(xué)區(qū)內(nèi)在售的新房，只有丹華公館。

同時(shí)，淘房君了解到，丹華公館首批業(yè)主，全部取得房產(chǎn)證并且落戶(hù)，小孩都申請(qǐng)進(jìn)了深中南創(chuàng)。

住在這里的業(yè)主，既有西麗本地上班族，早上騎電動(dòng)車(chē)送孩子上學(xué)之后，再去上班；也有南山其他片區(qū)的上班族，騎電動(dòng)車(chē)到地鐵站附近，再做地鐵去上班。

此外，由于該房產(chǎn)不限購(gòu)，也存在有業(yè)主買(mǎi)了房只用學(xué)位，直接把房子租出去的情況。

小區(qū)內(nèi)58平的復(fù)式中高樓層、西南向房源租金可達(dá)7000元/月，低樓層、東北向房源租金約 6000元/月。

101㎡平層南北通透戶(hù)型租金超1萬(wàn)/月，西北向房源也有8000+元/月。

令人意外的是，小區(qū)現(xiàn)在也有二手房房源掛出，跟買(mǎi)新房要花費(fèi)的成本差距極小，比很多次新房的保值性要強(qiáng)出不少。

淘房君去到現(xiàn)場(chǎng)，銷(xiāo)售給我推薦的一套建面58平、西南向、高樓層的房源，總價(jià)差不多475萬(wàn)，折后約420萬(wàn)，加上1%的契稅，總成本約424萬(wàn)。

中介給淘房君介紹說(shuō)，小區(qū)內(nèi)一套同面積段的二手房、中間樓層、不帶學(xué)位，業(yè)主底價(jià)380萬(wàn)，還要給1%的中介費(fèi)、1%的契稅、11萬(wàn)的增值稅，總成本接近400萬(wàn)。

如果是未使用學(xué)位的二手房，折算下來(lái)，成本跟買(mǎi)新房的幾乎持平。

全深圳的學(xué)區(qū)房都在漲價(jià)！

近段時(shí)間，淘房君也了解到，南山不少優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房也漲價(jià)不少，可以簡(jiǎn)單跟大家講一下，后續(xù)也會(huì)有詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研分享：

對(duì)口南二外海德的漾日灣畔，去年底、今年初上車(chē)門(mén)檻不到850萬(wàn)，現(xiàn)在基本上要接近900萬(wàn)才能買(mǎi)到；

同一學(xué)區(qū)內(nèi)的觀海臺(tái)，上車(chē)門(mén)檻漲了快60萬(wàn)。

對(duì)口南外高新的陽(yáng)光帶海濱城一期，去年底還出現(xiàn)過(guò)單價(jià)9萬(wàn)以下一平的筍盤(pán)，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)最低單價(jià)都要9.5萬(wàn)+/平；

同一學(xué)區(qū)內(nèi)的岸芷汀蘭，入門(mén)單價(jià)都上浮了5千/平。

同時(shí)，根據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，在近期市場(chǎng)交易活躍的背景下，多個(gè)重點(diǎn)教育片區(qū)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格已較去年四季度出現(xiàn)明顯回升。

核電花園東區(qū)99平3房總價(jià)上漲了31萬(wàn)；

金茂禮都40多平的1房小戶(hù)型，總價(jià)上漲了14-16萬(wàn)。

八卦嶺片區(qū)的城市主場(chǎng)公寓，45平1房總價(jià)上漲了9%；

羅湖深中片區(qū)的嘉多利花園，99平3房成交總價(jià)上漲了40萬(wàn)；

龍華紅山的深高北學(xué)區(qū)房，水榭春天5期和金亨利2期的3-4房，漲幅也在4%左右。

市場(chǎng)是真的越來(lái)越熱，如果有購(gòu)房需求的，尤其是對(duì)好學(xué)校有需求的家庭，抓緊時(shí)間進(jìn)場(chǎng)吧