最近的上海樓市，仿佛每天都在創(chuàng)紀(jì)錄。

　　鋪天蓋地的“爆量”“漲價”消息，把買家看得心慌。

　　客觀來講，成交確實在放量——背后有政策托底，有小陽春季節(jié)性發(fā)力，也有政府回購的落地支撐。

　　但本質(zhì)上，還是剛需在集中入場。

　　真正比樓市更瘋狂的，是輿論。

　　行情是真的熱，但熱的是老破小

　　首先要承認(rèn)，上海樓市確實回暖了。

　　3月份以來，上海二手房市場成交明顯放量。

　　過去兩周，上海二手房每周的實時成交都是八九千套。

　　以這個速度推算，整個3月的實時成交量有可能超過3.8萬套。

　　這種場面，確實很久沒見過了。

　　而引爆這波行情的導(dǎo)火索，還是大家最看不起的老破小。

　　你打開社交媒體，隨便一刷就是買老破小的。

　　有人甚至能買四套、五套，收租理財?shù)壬怠?/p>

　　上海優(yōu)質(zhì)地段的老破小，已經(jīng)基本賣空了。

　　撐起老破小行情的原因：

　　一個是價格真的跌到位了

　　隨便舉個例子，普陀區(qū)的曹楊六村（蘭溪園），高峰時單價7.7萬/平。

　　現(xiàn)在的價格4萬-4.5萬，已經(jīng)低于2016年的價格。

　　對比下來，比最高峰要下來40%多。

　　當(dāng)價格超跌后，租售比的優(yōu)勢就凸顯了。

　　該小區(qū)的1房，在租賃市場，月租金4200元，租售比高達(dá)3.7%。

　　現(xiàn)在的銀行利息2%都很難，公積金貸款利率只有2.6%。

　　老破小3%-4%的租金回報率，已經(jīng)遠(yuǎn)超貸款利率。

　　另一個是升學(xué)季小陽春的季節(jié)性刺激

　　3 月是傳統(tǒng)的升學(xué)季前置期。

　　雖說學(xué)區(qū)概念正在逐步淡化，但核心地段的老破小，多少還吃著學(xué)區(qū)的紅利 。

　　有娃的家庭為求穩(wěn)妥，往往會選擇在這個窗口期下手。

　　最后就是政策托底

　　2月初，浦東、靜安、徐匯三區(qū)正式官宣，下場收購二手房。

　　2月25日，滬七條政策再次加碼：限購松綁、公積金提額、買房門檻降低。

　　增量需求和存量需求同步進(jìn)場，托起了成交大盤。

　　但這波回暖，是超跌后的修復(fù)，是性價比的回歸，而不是什么驚天逆轉(zhuǎn)。

　　上海樓市歷經(jīng)四年調(diào)整，我們看好后市的成交量和局部行情，對房價暴漲并不樂觀。

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　　數(shù)據(jù)背后，是愈演愈烈的分化

　　成交量大漲≠價格暴漲。

　　輿論可以造勢，但數(shù)據(jù)不會說謊。

　　數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

　　年前到年后，只有300萬以下低總價段房源掛牌價微漲0.12%。

　　其余總價段依然在小幅調(diào)整。

　　目前上海樓市不同板塊、不同價位、不同類型的房源，面臨不同的情況：

　　1. 房源分化：優(yōu)質(zhì)房源搶手，劣質(zhì)房源滯銷。

　　從老破小賣爆也能看出，大家買房已經(jīng)不再追求“唯新論”，而是性價比。

　　高性價比的優(yōu)質(zhì)房源被人搶著買，沒性價比的房子再新也沒人要。

　　2.板塊分化：核心區(qū)穩(wěn)，遠(yuǎn)郊冷，冰火兩重天。

　　徐匯、靜安、黃浦等內(nèi)環(huán)核心區(qū)，只要價格到位，優(yōu)質(zhì)房源依然能閃電成交，房東議價空間極小。

　　而奉賢、金山、崇明等遠(yuǎn)郊板塊，骨折價甩賣，依舊無人問津，部分房源較2021年高點優(yōu)化超30%，去化周期十分漫長。

　　3.價位分化：低端回暖，中端承壓，高端壓力更大。

　　300萬以下剛需房源在2025年10月觸底后，價格穩(wěn)步修復(fù)；

　　500-800萬中端改善房暫時疲軟；

　　1000萬以上豪宅要與產(chǎn)品力爆表的新房同步競爭，壓力也不小。

　　尤其需要提醒大家的是，500-800萬總價段的房子，今年的趨勢依然嚴(yán)峻。

　　雖然底層的置換鏈條轉(zhuǎn)動起來了。

　　但500-800萬總價段的改善房并沒有那么大的購買力支撐。

　　一方面，中產(chǎn)的收入預(yù)期還沒有完全修復(fù)，大家對加杠桿這件事變得謹(jǐn)慎。

　　另一方面，500-800萬的次新房，價格并沒有跌透，性價比遠(yuǎn)不如那些已經(jīng)跌回2015年水平的低總價老破小。

　　這類房源既沒有剛需的總價優(yōu)勢，也沒有高端盤的稀缺性，又被開發(fā)商精準(zhǔn)狙擊。

　　更重要的是，近四年的限售解禁房源基本都在這一總價區(qū)間。

　　所以這個總價段今年還是相對有些壓力的。

　　從數(shù)據(jù)來看，500-800萬價格指數(shù)始終在低位徘徊，沒有明顯回升跡象。

　　數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

　　接下來市場能不能真正回暖，關(guān)鍵就看能不能傳導(dǎo)至500-800萬總價段的成交。

　　如果傳導(dǎo)不上去，這波行情可能就只是老破小的獨角戲。

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　　熱度也不是偶然

　　既然沒有全面上漲，為什么上海樓市的熱度這么高？

　　其實這波熱度，是多重因素疊加的必然結(jié)果。

　　第一，225新政精準(zhǔn)激活剛需與改善需求。

　　第二，超跌修復(fù)的市場邏輯，支撐部分房源價格回升。

　　第三，房東與中介的情緒炒作，放大了市場熱度。

　　第四，市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變，加劇了熱度蔓延。

　　總結(jié)下來就是，政策托底+預(yù)期修復(fù)+情緒炒作。

　　至于市面上傳出來的暴漲房源，要么是核心區(qū)稀缺老破小，要么是帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的硬通貨。

　　這些房子本身就存在溢價空間，根本不能代表上海樓市的全貌。

　　而那些連夜跳價的房東，大多是在試探市場。

　　很多跳價房源最終要么僵持不下，要么悄悄回調(diào)價格。

　　真正能按跳價成交的，基本沒有。

　　就像那位吐槽房東跳價50萬的網(wǎng)友所說：

　　該小區(qū)掛牌均價5萬/㎡，成交均價只有4.18萬/㎡，房東漲價后掛牌單價高達(dá)5.5萬/㎡，早已偏離實際成交水平。

　　能不能賣出去，還是個未知數(shù)。

　　所以越是這種輿論滿天飛、市場有點躁動的時刻，越要保持清醒：

　　結(jié)合當(dāng)下市場行情，也給大家?guī)讞l最實在的建議。

　　不唱多、不唱空，只講實操：

　　如果你是剛需，不建議再等下去了。

　　剛需買房，核心是自住，不是投機(jī)，一直糾結(jié)漲跌，只會錯過合適的房源。

　　現(xiàn)在的市場，300萬以下的坑位正在被快速填平。

　　那些總價低、地段好、租售比高的剛需房，正在快速去化。

　　沒有人能絕對抄底，性價比高的好房子越賣越少，真剛需，當(dāng)下就是窗口期。

　　如果你是置換，一定抓住時機(jī)。

　　500-800萬總價段的房子，目前還沒起勢。

　　賣舊換新，節(jié)奏很重要。

　　你要利用好這波行情帶來的流動性，把手里的房子先出掉，然后去核心區(qū)淘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　現(xiàn)在的窗口期，二手房好賣，新房折扣還在，正是置換的好時機(jī)。

　　小結(jié)

　　寫到最后，我想起前幾天在門店聽到的一個細(xì)節(jié)。

　　新政后的第二個周末，有個客戶翹班來訂房，談了一個多小時就下定了。

　　合作中介說，那天他只吃了一個煎餅果子，喝了一瓶檸檬水。

　　這種氛圍，確實讓人恍惚間覺得回到了幾年前。

　　雖然“上海房價暴漲40%”的言論是個別案例的斷章取義。

　　但我們必須承認(rèn)，上海作為超一線城市，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的稀缺性不會變。

　　長期來看，穩(wěn)中有升是大趨勢。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。