（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王老先生與李老太太系夫妻，育有三子：王甲、王乙、王丙。王老先生于1997年去世，未留遺囑。李老太太于1999年通過房改政策，以成本價(jià)購(gòu)買了單位分配的“一號(hào)房屋”，購(gòu)房時(shí)使用了王老先生31年工齡及自身28年工齡，并享受教師優(yōu)惠，房屋登記在李老太太一人名下。

2011年4月，李老太太與小兒子王丙簽訂《存量房屋買賣合同》，約定以43萬(wàn)余元價(jià)格將“一號(hào)房屋”出售給王丙，并當(dāng)日完成過戶。但王丙從未支付房款，李老太太亦未主張。李老太太于2018年去世后，王甲、王乙發(fā)現(xiàn)房屋已被過戶，遂起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)該買賣合同無(wú)效。

王丙辯稱：房屋系母親個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因自己長(zhǎng)期照顧母親，母親自愿將房屋贈(zèng)與自己，簽買賣合同僅為辦理過戶手續(xù)，屬“名為買賣、實(shí)為贈(zèng)與”，合同合法有效。他還提交了一份2008年的自書遺囑及授權(quán)委托書，但兩原告質(zhì)疑簽名真實(shí)性。

二、裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理后判決：

確認(rèn)王丙與李老太太于2011年4月19日就“一號(hào)房屋”簽訂的《存量房屋買賣合同》無(wú)效。

該判決意味著房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)回轉(zhuǎn)至原狀態(tài)（或作為遺產(chǎn)重新分割），王甲、王乙依法享有對(duì)父親遺產(chǎn)部分的繼承權(quán)。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

房改房使用已故配偶工齡，對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)權(quán)益屬遺產(chǎn)

雖然房屋登記在李老太太名下，但購(gòu)房時(shí)使用了王老先生的工齡折抵房款，該政策性福利所對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，屬于王老先生的遺產(chǎn)，應(yīng)由全體法定繼承人（包括李老太太及三子）共同繼承。

未經(jīng)其他繼承人同意，擅自處分含遺產(chǎn)份額的房產(chǎn)，構(gòu)成惡意串通

李老太太與王丙在明知房屋包含王老先生遺產(chǎn)份額的情況下，未通知其他繼承人，以“買賣”形式將房屋過戶至王丙名下，且無(wú)實(shí)際付款，實(shí)質(zhì)是規(guī)避遺產(chǎn)分割，損害了王甲、王乙的合法權(quán)益。

“名為買賣、實(shí)為贈(zèng)與”不能對(duì)抗第三人繼承權(quán)

即便雙方真實(shí)意思為贈(zèng)與，但因標(biāo)的物包含他人遺產(chǎn)份額，處分行為無(wú)效。贈(zèng)與只能處分自己的財(cái)產(chǎn)，不能處分屬于其他繼承人的潛在份額。

遺囑真實(shí)性存疑，且即使真實(shí)，亦不能溯及影響此前處分行為的效力

法院未采信遺囑證據(jù)，但即便采信，2008年遺囑也不能證明2011年過戶行為合法，因遺產(chǎn)尚未分割，母親無(wú)權(quán)單獨(dú)處分全部產(chǎn)權(quán)。

四、律師辦案心得

本案核心在于打破“房產(chǎn)證寫誰(shuí)名字就是誰(shuí)的”誤區(qū)。我們重點(diǎn)圍繞三點(diǎn)展開：

工齡折算的財(cái)產(chǎn)屬性：引用最高人民法院相關(guān)復(fù)函及司法實(shí)踐，證明使用已故配偶工齡購(gòu)房形成的財(cái)產(chǎn)利益屬于遺產(chǎn)；

惡意串通的認(rèn)定：強(qiáng)調(diào)“零對(duì)價(jià)過戶+隱瞞其他繼承人”的典型特征，符合《合同法》第52條無(wú)效情形；

舉證策略：雖對(duì)方提交遺囑，但我們聚焦于過戶行為本身的違法性，而非糾纏于遺囑真?zhèn)?，降低舉證難度。

最終，法院采納我方觀點(diǎn)，確認(rèn)合同無(wú)效，為后續(xù)遺產(chǎn)析產(chǎn)和繼承奠定基礎(chǔ)。此案也警示：父母想把房給某個(gè)子女，必須合法合規(guī)，否則可能被認(rèn)定無(wú)效！

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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