去年一系列打折促銷策略使得李嘉誠家族旗下的長實集團(tuán)交出了一份“增收不增利”的答卷。

近日，長實集團(tuán)發(fā)布2025年財報顯示，報告期內(nèi)實現(xiàn)收入579.35億港元，同比增長27.25%；投資物業(yè)重估前溢利為119.6億港元，每股溢利3.42港元，同比上年增長2.7%。計入投資物業(yè)重估帶來的影響后，長實在2025年的股東應(yīng)占溢利為108.47億港元，每股溢利為3.1港元，較上年度減少20.3%。

就物業(yè)銷售業(yè)務(wù)來看，去年，長實集團(tuán)賣房收入翻倍增長至204.49億港元，但是物業(yè)銷售收益僅27.33億港元，同比僅增長19.34%。那么，長實集團(tuán)為何陷入“增收不增利”局面？

長實集團(tuán)2025年財報截圖

打折促銷致使物業(yè)收益承壓

從物業(yè)銷售業(yè)務(wù)來看，去年，長實集團(tuán)在香港、內(nèi)地展開了一系列打折促銷活動，雖然去庫存效果明顯，但是收益空間壓縮。

拆解長實集團(tuán)去年27.33億港元的物業(yè)銷售收益，其中，內(nèi)地貢獻(xiàn)17.56億港元，同比大增近4倍；香港僅錄得3.75億港元，同比下降76.69%。

單獨從收益來看，香港市場貢獻(xiàn)的收益大幅減少七成以上。長實集團(tuán)表示，這主要是因為此前在市況疲弱之下，為促進(jìn)銷售而提供多項折扣優(yōu)惠，為Blue Coast和Blue Coast II的銷售虧損作出撥備所致。

近兩年銷售收益對比。長實集團(tuán)2025年財報截圖

據(jù)悉，上述兩個項目是長實在2024年打折出售的樓盤。彼時項目推出均價約2.19萬港元/平方呎，與周邊的二手房價相比，相當(dāng)于打了7折，較成本約2.8萬港元/平方呎也折讓了22%。當(dāng)時這一銷售策略被稱為“撈底價”，也迅速讓Blue Coast項目成為當(dāng)時香港新盤“人氣王”，實現(xiàn)快速出貨。

同時，在內(nèi)地，長實集團(tuán)近年來也在打折促銷。去年7月，為吸引港人北上購房，長實集團(tuán)旗下和記地產(chǎn)在香港推出“大灣區(qū)雙居生活”計劃，推介位于粵港澳大灣區(qū)的4個樓盤，包括惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園和東莞海逸豪庭，合計400套房源，且總價最低僅需40萬元起。

這些房源打折力度大，迅速在大灣區(qū)樓市掀起波瀾。以惠州瀧珀花園為例，公開信息顯示，此前51平方米的一房戶型單價在1.04萬-1.4萬元/平方米之間，而如今一套中高樓層的51.34平方米一房，售價僅為44.3萬元，折合單價約8632元/平方米，降幅明顯。東莞海逸豪庭的別墅價格也經(jīng)歷了大幅回落，從2023年5月的每平方米4.4萬元至6.8萬元，降至2025年6月的1.8萬至3.6萬元/平方米，價格幾乎腰斬。

不僅僅是大灣區(qū)，在北京，長實集團(tuán)下位于朝陽區(qū)東四環(huán)的豪宅項目“御翠園”在去年加推時也采取了降價策略。公開信息顯示，2023年7月，御翠園473套房源獲批預(yù)售許可證，高層住宅備案均價約9.8萬元/平方米，聯(lián)排別墅備案均價約9.1萬元/平方米。這批房源曾分三次集中開盤——第一次原價銷售，去化有限；第二次7.5折銷售，因去化較好逐步恢復(fù)至8折順銷；第三次是去年5月以7折銷售，后因售價過低停止促銷活動。

不同于香港項目，長實集團(tuán)在內(nèi)地的項目由于拿地早、開發(fā)慢，即便打折出貨也有充足盈利空間。比如，御翠園所在地塊是由和記黃埔在2001年以7億元拿下的北京姚家園地塊，彼時樓面價僅1750元/平方米。

“只要回報合理，便會參與投地”

談到對今年香港樓市的看法時，在業(yè)績交流會上，長實集團(tuán)管理層表示，隨著香港的經(jīng)濟(jì)回復(fù)穩(wěn)定，2025年的住宅物業(yè)交投已逐漸恢復(fù)動力，“政府物業(yè)印花稅稅率下調(diào)、按揭利率偏低，以及發(fā)展商調(diào)整售價等多項因素，對市民入市吸引力更大，對于整體住宅物業(yè)市場有支持作用。”基于此，長實集團(tuán)也將在今年推動一系列新盤入市。

在被問到是否有興趣在香港繼續(xù)拿地時，李嘉誠長子、長江實業(yè)主席兼董事總經(jīng)理李澤鉅仍稱，只要回報合理，便會參與投地。“在投地或進(jìn)行任何收購合并交易時，集團(tuán)一向遵守‘財務(wù)紀(jì)律’，不會抱有‘志在必得’的心態(tài)，絕對不會盲目追價，始終是回報率決定一切?！?/p>

截至2025年底，長實集團(tuán)擁有可開發(fā)土地儲備（包括合作發(fā)展項目的發(fā)展商權(quán)益，但不包括農(nóng)地及已完成物業(yè)）約6500萬平方呎，其中5600萬平方呎、600萬平方呎及300萬平方呎分別位于中國內(nèi)地、香港及海外。

目前，長實集團(tuán)手握資金達(dá)417億港元。在被問及投資計劃時，李澤鉅表示，集團(tuán)將繼續(xù)專注投資于尊重合約精神、有完善法律制度保障投資者的國家，以及擁有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目，“若有優(yōu)質(zhì)、符合我們IRR（內(nèi)部收益率）要求的項目，我們基本上都會有興趣。重點仍是看項目的利潤回報和所需投入的成本?！?/p>

就多元化投資方面，在退出巴拿馬港口和出售英國電力資產(chǎn)后，李澤鉅在業(yè)績溝通會上透露了石油業(yè)務(wù)的突破，其稱：“旗下Cenovus收購MEG后，石油日產(chǎn)量已接近100萬桶，這一產(chǎn)量超過不少產(chǎn)油國家?！?/p>

對于近年來不斷出售手中資產(chǎn)，李澤鉅在業(yè)績會上也回應(yīng)稱：“公司的財務(wù)狀況非常健康，沒有出售任何資產(chǎn)的壓力?！?/p>

新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 王心