本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：王小熊。

過(guò)去一年，富力地產(chǎn)的酒店資產(chǎn)在法拍與流拍中加速縮水——16家酒店被擺上拍賣(mài)桌，7家成交、2家流拍。此外，鄭州萬(wàn)達(dá)文華、南通富都國(guó)際、上海安達(dá)仕等地產(chǎn)系酒店紛紛易主國(guó)企，“國(guó)資接盤(pán)潮”正從被動(dòng)紓困轉(zhuǎn)向主動(dòng)布局。當(dāng)千億債務(wù)壓頂、資產(chǎn)化門(mén)檻高企，地產(chǎn)酒店“想賣(mài)賣(mài)不掉”的困局背后，一場(chǎng)關(guān)于存量資產(chǎn)所有權(quán)重構(gòu)的行業(yè)變局已然啟幕。

從"全球最大"到僅剩19家，富力還在甩賣(mài)

過(guò)去一年，富力地產(chǎn)一直在加速甩賣(mài)酒店。以倒敘的手法鋪陳開(kāi)富力的“出售之旅”，“折價(jià)”“流拍”“被動(dòng)”“批量”是屢見(jiàn)不鮮的關(guān)鍵詞。

2月27日，湖北省匯智管理咨詢有限公司以3.39億元競(jìng)得武漢富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店；同日，內(nèi)蒙古蒙泰集團(tuán)有限公司以2.74億元的低價(jià)競(jìng)得呼和浩特富力萬(wàn)達(dá)文華酒店。然而，同日二拍的太原富力萬(wàn)達(dá)文華酒店則流拍，流拍價(jià)格為2.3億元。

這一態(tài)勢(shì)同樣貫穿2025全年。去年9月，長(zhǎng)沙富力萬(wàn)達(dá)文華酒店以5.13億元拍出；11月，泉州富力萬(wàn)達(dá)文華酒店以3.31億元底價(jià)成交，較市場(chǎng)參考價(jià)低30%；12月，鄭州富力萬(wàn)達(dá)文華酒店以3.28億元成交，僅為評(píng)估價(jià)的7折。

流拍同樣頻繁。河北廊坊、福建寧德兩地的富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店于2025年11月啟動(dòng)拍賣(mài)，起拍價(jià)分別為1.55億元和2.22億元，均大幅低于評(píng)估價(jià)，但最終以流拍收?qǐng)觥?/p>

進(jìn)入2026年，富力的處置力度依舊不減。3月17日，廣州市中級(jí)人民法院宣布將于4月7日在京東司法拍賣(mài)平臺(tái)對(duì)成都富力麗思卡爾頓酒店相關(guān)房產(chǎn)進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，起拍價(jià)8.6億元，約為此前評(píng)估價(jià)9.62億元的九折。

此外，富力旗下的大連希爾頓酒店和康萊德酒店也將于3月30日開(kāi)拍，起拍價(jià)格17.49億元。有業(yè)內(nèi)人士表示，這兩個(gè)酒店在同一棟建筑中，總價(jià)和單價(jià)均較高，預(yù)計(jì)即使二拍也難以成交。

2025下半年開(kāi)始，銀行啟動(dòng)了對(duì)68家酒店的司法處置，目前已有16家酒店被上架拍賣(mài)，其中長(zhǎng)沙文華、鄭州文華、泉州文華、武漢嘉華、無(wú)錫喜來(lái)登、合肥威斯汀等7家酒店已經(jīng)成交，廊坊嘉華、寧德嘉華仍在變賣(mài)階段流拍，預(yù)計(jì)將在降價(jià)后迎來(lái)新一輪拍賣(mài)。

2017年，富力以199億元總對(duì)價(jià)收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)持有的77家酒店，銀行為這筆交易提供了并購(gòu)貸；然而，到了2025年中期，富力的酒店?duì)I運(yùn)營(yíng)業(yè)額由2024年同期的27.62億元下降70%至8.27億元，酒店資產(chǎn)規(guī)模也大幅縮水。

在出售酒店的品牌層級(jí)上，既有麗思卡爾頓這樣的超高端品牌，也有萬(wàn)達(dá)文華、萬(wàn)達(dá)嘉華等中高端品牌，多為2017年富力這場(chǎng)“世紀(jì)并購(gòu)案”中的核心標(biāo)的。當(dāng)年，富力憑此一躍成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”；如今，這些曾經(jīng)被寄予厚望的資產(chǎn)卻成為了富力債務(wù)危機(jī)下“甩包袱”的對(duì)象。

空間秘探根據(jù)市場(chǎng)案例和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2026年3月，富力地產(chǎn)自主控制酒店約19家，相較于巔峰時(shí)期的90家，縮減幅度超70%；這一數(shù)字還將持續(xù)縮減。

彈指一揮間，富力的酒店重資產(chǎn)殘夢(mèng)

回溯富力酒店業(yè)務(wù)的發(fā)展歷程，其崛起與衰落始終與企業(yè)擴(kuò)張戰(zhàn)略、行業(yè)周期深度綁定。

對(duì)于富力而言，酒店業(yè)務(wù)曾是實(shí)現(xiàn)其在地產(chǎn)及其附屬行業(yè)多元化布局的重要支柱，帶來(lái)過(guò)短期紅利；但從長(zhǎng)期來(lái)看，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式又最終成為了壓垮業(yè)務(wù)的重?fù)?dān)，與債務(wù)困局形成惡性循環(huán)。

毋庸置疑的是，酒店業(yè)務(wù)曾為富力創(chuàng)造多重價(jià)值。自2017年收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)包后，富力以極快的速度切入了中國(guó)的酒店市場(chǎng)，借助萬(wàn)達(dá)布局基礎(chǔ)與自身地產(chǎn)資源，迅速擴(kuò)大品牌影響力，成為國(guó)內(nèi)高端酒店領(lǐng)域的“頭號(hào)玩家”。

2017年，富力地產(chǎn)的酒店板塊營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)逾190%至70億元，一度成為企業(yè)最重要的營(yíng)收補(bǔ)充。

此時(shí)，富力的酒店資產(chǎn)板塊和地產(chǎn)板塊可謂相輔相成。作為優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，酒店資產(chǎn)曾是富力獲取銀行貸款、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的重要籌碼，在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展期為擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金支撐。

不過(guò)，酒店業(yè)務(wù)所帶來(lái)的紅利期并不持久。作為富力地產(chǎn)的重資產(chǎn)板塊，其巨大的前期投入、漫長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)和回本周期，以及建設(shè)、裝修及運(yùn)營(yíng)等，均需要充足的時(shí)間和持續(xù)且大量資金投入。

彼時(shí)，富力在收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店后，并未形成成熟的運(yùn)營(yíng)體系，疊加整合成本高企、行業(yè)周期下行，導(dǎo)致酒店業(yè)務(wù)持續(xù)虧損。

2018年酒店業(yè)務(wù)凈虧損4.59億元，2019年至2021年虧損態(tài)勢(shì)持續(xù)，長(zhǎng)期資金投入成為企業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)。

不僅是酒店業(yè)務(wù)本身面臨的盈利壓力，富力地產(chǎn)也處于“腹背受敵”的狀態(tài)。自2019年陷入流動(dòng)性危機(jī)，截至2025年6月末，富力總負(fù)債高達(dá)2643.79億元，同期一年內(nèi)到期的短期債務(wù)達(dá)975.9億元。截至2026年3月，富力系旗下至少已有7家境內(nèi)公司進(jìn)入破產(chǎn)、重整或清算程序。

緩解債務(wù)危機(jī)的壓力空前龐大，富力亟需通過(guò)出售資產(chǎn)回籠資金，酒店作為相對(duì)易變現(xiàn)的資產(chǎn)，成為優(yōu)先處置對(duì)象。

因此，富力從2022年開(kāi)始啟動(dòng)酒店資產(chǎn)處置計(jì)劃，當(dāng)年出售廣州、北京、福州、鎮(zhèn)江四處酒店資產(chǎn)，所得款項(xiàng)超12.45億元，隨后更是持續(xù)加速出清手里的酒店資產(chǎn)。

但是，富力處置資產(chǎn)的速度遠(yuǎn)不及債務(wù)壓力累積速度，2024年富力旗下68家酒店及一幢寫(xiě)字樓被委任接管人實(shí)施資產(chǎn)接管，此次接管讓富力喪失了對(duì)這些資產(chǎn)的管理控制，也讓這位“中國(guó)最大豪華酒店業(yè)主”徹底走上資產(chǎn)“大甩賣(mài)”之路。

密集的資產(chǎn)交易使得富力持有酒店規(guī)模大幅縮水，數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，富力擁有22家自建酒店，總建筑面積約111.06萬(wàn)平方米，總客房數(shù)7513間。

從“世紀(jì)交易”到“折價(jià)甩賣(mài)”，富力的酒店資產(chǎn)處置軌跡折射出地產(chǎn)系酒店在周期反轉(zhuǎn)中的集體困境。當(dāng)流動(dòng)性壓力成為首要矛盾，當(dāng)估值邏輯從“地段溢價(jià)”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金流折現(xiàn)”，即便是麗思卡爾頓這樣的頂級(jí)品牌也難以逃脫折價(jià)命運(yùn)的裹挾。

進(jìn)場(chǎng)光鮮退場(chǎng)難，地產(chǎn)酒店"出清時(shí)代"進(jìn)入加速度周期

富力酒店業(yè)務(wù)的困境，實(shí)際上是當(dāng)前房企酒店業(yè)務(wù)面臨的共性難題。在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿、消費(fèi)仍處刺激復(fù)蘇期的大背景下，酒店業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)屬性、資金壓力及變現(xiàn)難題，成為壓在房企身上的共同重?fù)?dān)。

資金壓力巨大，是房企酒店業(yè)務(wù)面臨的首要難題。如前所述，酒店行業(yè)屬于典型的重資產(chǎn)行業(yè)，回報(bào)周期往往長(zhǎng)達(dá)10年以上。

但短期的債務(wù)壓力早已讓富力喘不過(guò)氣，最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，富力地產(chǎn)逾期有息債務(wù)規(guī)模高達(dá)368.1億元，總負(fù)債更是達(dá)到2643.78億元，資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期居高不下。

即便是經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較好的房企，也面臨著酒店業(yè)務(wù)占用大量資金、影響主業(yè)現(xiàn)金流的問(wèn)題。而對(duì)于陷入債務(wù)危機(jī)的富力而言，持續(xù)的資金投入已難以為繼，只能通過(guò)處置資產(chǎn)回籠資金。

與此同時(shí)，當(dāng)前酒店行業(yè)有大量運(yùn)營(yíng)超過(guò)10年的酒店需要翻新，但房企資金鏈緊張，無(wú)力投入資本性支出，導(dǎo)致設(shè)施老化、客戶體驗(yàn)下降，進(jìn)而面臨運(yùn)營(yíng)難題。

/ 地產(chǎn)酒店進(jìn)入“加速度出清”時(shí)代

誠(chéng)然，地產(chǎn)酒店在中國(guó)酒店業(yè)曾一時(shí)輝煌。曾經(jīng)的恒大，是中國(guó)民族酒店企業(yè)中的中堅(jiān)力量，加之地產(chǎn)巨頭的背書(shū)，持有著一眾標(biāo)桿物業(yè)。

恒大酒店集團(tuán)2007年成立，2009年第一家酒店廣州恒大酒店開(kāi)業(yè)，隨后逐步擴(kuò)張至全國(guó)50多個(gè)地區(qū)，并購(gòu)了杭州法云安縵、成都瑞吉酒店和麗江大研安縵等一眾高端及以上酒店。

然而，在2025年正式港股退市后，這家市值曾一度超過(guò)4000億港元的地產(chǎn)巨頭面臨著約3500億港元的帶償還債務(wù)。早在2020年，業(yè)內(nèi)就曾流傳一份恒大出售項(xiàng)目名單，恒大�；◢u雙塔酒店、歐堡酒店、七星半島酒店等資產(chǎn)赫然在列。

去年5月，恒大旗下眾多的酒店資產(chǎn)更是進(jìn)入“加速度出清”階段，其中就包括兩家安縵酒店、成都瑞吉，還有加拿大的費(fèi)爾蒙蒙德貝羅城堡酒店以及自營(yíng)的22家恒大酒店，這些曾象征實(shí)力的資產(chǎn)，如今成為債務(wù)清償?shù)幕I碼。

同樣處于“風(fēng)暴中心”的碧桂園，早在2022年就將廣州碧桂園金葉子溫泉酒店以3.9億元、惠州碧桂園十里銀灘酒店以5億元等資產(chǎn)掛牌出售。2024年，碧桂園又以15億元價(jià)格掛牌二次出售佛山希爾頓酒店。

曾經(jīng)“百花齊放”的地產(chǎn)酒店，如今早已進(jìn)入到“加速度出清”階段，這一戲劇性的反轉(zhuǎn)不僅是一家企業(yè)的戰(zhàn)略收縮，更象征著地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)型酒店模式的系統(tǒng)性退場(chǎng)。

/ 不僅賣(mài)不掉、想發(fā)REITs還發(fā)不了

除加速出清外，對(duì)于仍持有酒店資產(chǎn)的房企而言，如何優(yōu)化運(yùn)營(yíng)、盤(pán)活資產(chǎn)，如何利用金融工具工具實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)，成為亟待解決的課題。

但資產(chǎn)變現(xiàn)難度大，也是房企酒店業(yè)務(wù)的突出困境之一。

2025年底，政策開(kāi)始允許四星級(jí)及以上酒店獨(dú)立申報(bào)REITs，這無(wú)疑為酒店資產(chǎn)變現(xiàn)提供了新路徑，但反觀市場(chǎng)現(xiàn)存的酒店資產(chǎn)，仍較難滿足REITs對(duì)穩(wěn)定分紅、資產(chǎn)組合穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的政策標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)空間秘探了解，酒店REITs申報(bào)需滿足多重指標(biāo)，包括資產(chǎn)凈值不低于10億元、資產(chǎn)負(fù)債率不高于60%、運(yùn)營(yíng)滿3年且現(xiàn)金流穩(wěn)定、未來(lái)3年分派率達(dá)標(biāo)，此外還需產(chǎn)權(quán)清晰、土地性質(zhì)合規(guī)、品牌合作穩(wěn)定等，如若存在瑕疵，可能導(dǎo)致申報(bào)停滯。

對(duì)于富力而言，其剩余酒店資產(chǎn)中，部分存在產(chǎn)權(quán)和運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)瑕疵、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等問(wèn)題，難以滿足REITs發(fā)行要求；同時(shí)，企業(yè)債務(wù)問(wèn)題也將導(dǎo)致其難以完成REITs發(fā)行相關(guān)的資產(chǎn)梳理和合規(guī)整改。

而對(duì)于富力，這條圍繞酒店資產(chǎn)的處置之路還將持續(xù)。當(dāng)政策紅利消退、高周轉(zhuǎn)模式終結(jié)，酒店資產(chǎn)從“擴(kuò)張籌碼”回歸“運(yùn)營(yíng)本體”，房企酒店業(yè)務(wù)的真正考驗(yàn)，或許才剛剛開(kāi)始。

國(guó)資接盤(pán)潮的背后，是市場(chǎng)兜底和價(jià)值重構(gòu)

在上述富力的出清案例中，國(guó)資接盤(pán)特征尤為顯著。

位于武漢市楚河漢街的武漢富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店在經(jīng)歷兩次法拍后，日前終于以3.4億元、相當(dāng)于評(píng)估價(jià)5.6折的價(jià)格成交。競(jìng)拍人湖北省匯智管理咨詢有限公司股權(quán)穿透后為十堰市國(guó)資委實(shí)控企業(yè)，今年2月于武漢成立。

類似情形并非孤例。通州世紀(jì)大道旁閑置超12年的“五星級(jí)地標(biāo)酒店”南通富都國(guó)際酒店，以1.32億元價(jià)格成功拍出，花落南通聚晟園區(qū)管理有限公司，該公司由國(guó)有企業(yè)南通高新科技城投資有限公司控股。

去年12月，鄭州富力萬(wàn)達(dá)文華酒店以3.28億元起拍價(jià)成交，競(jìng)買(mǎi)人河南鄭風(fēng)鄭韻酒店管理有限公司于2025年12月3日剛剛注冊(cè)成立，注冊(cè)資本3.65億元，由河南資產(chǎn)管理有限公司下屬企業(yè)100%持股。至此，該酒店成功易主，換上國(guó)企“身份證”。

以上案例無(wú)不證明國(guó)資正大筆接手地方不良酒店資產(chǎn)，富力的數(shù)樁收購(gòu)案即為最典型例證。而這樣的現(xiàn)象早已超越單一企業(yè)范疇。

去年6月，中山投資控股集團(tuán)通過(guò)旗下文旅公司完成對(duì)中山國(guó)際酒店的收購(gòu)，成為推動(dòng)中山市酒店康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展的重要里程碑。同期，中旅酒店宣布戰(zhàn)略投資雅閣酒店集團(tuán)，標(biāo)志著央企與國(guó)際酒店集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同打造民族酒店品牌。

今年1月，重慶文化旅游集團(tuán)牽頭對(duì)重慶市17家市屬國(guó)企旗下的82家酒店進(jìn)行整合重組，旨在打造統(tǒng)一的國(guó)資酒店管理平臺(tái)，并計(jì)劃在3至5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市，塑造“渝字號(hào)”酒店品牌。

更具戲劇性的是今年1月上海新天地安達(dá)仕酒店的“0元購(gòu)”事件。北京國(guó)資旗下的京投發(fā)展擬以0元收購(gòu)Trillion Full Investments Limited持有的上海禮仕酒店有限公司45%股權(quán)，同時(shí)以3500萬(wàn)元收購(gòu)復(fù)地集團(tuán)對(duì)上海禮仕的一筆債權(quán)，該債權(quán)本息合計(jì)2.09億元。

在一系列國(guó)資加速入局酒店資產(chǎn)的背后，其邏輯值得行業(yè)細(xì)細(xì)拆解：

首先是資產(chǎn)保值與優(yōu)化配置。酒店作為不動(dòng)產(chǎn)具有抗通脹屬性和穩(wěn)定現(xiàn)金流，尤其在后疫情時(shí)代酒店估值普遍回落的背景下，國(guó)資以較低成本收購(gòu)優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)，可優(yōu)化自身資產(chǎn)負(fù)債表，提升資產(chǎn)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)保值增值。

其次是資本運(yùn)作與融資需求。優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)可作為抵押物或基礎(chǔ)資產(chǎn)，助力國(guó)資平臺(tái)發(fā)行資產(chǎn)支持證券或參與不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬融資渠道，降低融資成本。通過(guò)收購(gòu)上市公司或具有品牌影響力的酒店，獲取資本運(yùn)作平臺(tái)，為后續(xù)資本擴(kuò)張和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供支持。

第三是文旅產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局。酒店是文旅產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，國(guó)資收購(gòu)酒店可完善“吃住行游購(gòu)?qiáng)省币惑w化服務(wù)鏈條，促進(jìn)文旅資源深度整合，提升區(qū)域旅游吸引力和消費(fèi)黏性。例如湖北文旅收購(gòu)君亭酒店，旨在對(duì)接當(dāng)?shù)鼐频旰臀穆镁W(wǎng)絡(luò)，打造特色文旅產(chǎn)品。

最后是政策驅(qū)動(dòng)與改革導(dǎo)向。國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)資優(yōu)化布局、盤(pán)活存量資產(chǎn)，推動(dòng)國(guó)企改革深化，國(guó)資收購(gòu)酒店是落實(shí)政策要求、推進(jìn)“資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)證券化、資金杠桿化”改革的具體實(shí)踐。

綜上，國(guó)資收購(gòu)地產(chǎn)酒店不僅是資產(chǎn)層面的操作，更是戰(zhàn)略層面的布局，旨在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值、產(chǎn)業(yè)整合、資本運(yùn)作、社會(huì)穩(wěn)定和政策落實(shí)等多重目標(biāo)。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)空間秘探表示，行業(yè)內(nèi)流傳一句話，“沒(méi)有賣(mài)不出去的酒店！”，富力酒店剩下不多的酒店資產(chǎn)在時(shí)代的背景下，這次可能要真的“清空”了，關(guān)鍵還是價(jià)格，誰(shuí)接手，以及未來(lái)誰(shuí)運(yùn)營(yíng)？目前看來(lái)，國(guó)資接盤(pán)或許是地產(chǎn)酒店最好的歸宿。

可以預(yù)見(jiàn)，國(guó)資大筆接手地產(chǎn)系酒店中的不良資產(chǎn)將成為往后的業(yè)內(nèi)常態(tài)。在地產(chǎn)酒店的“加速度出清”時(shí)期，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)系酒店集體退場(chǎng)，國(guó)資平臺(tái)正從“被動(dòng)接盤(pán)”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)布局”，從“債務(wù)紓困”邁向“價(jià)值重構(gòu)”。

若這一趨勢(shì)若持續(xù)深化，中國(guó)酒店業(yè)的所有權(quán)結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)邏輯乃至品牌格局，或?qū)⒂瓉?lái)系統(tǒng)性重塑。