近日，中國金茂評級展望調(diào)整為負面。

一、評級調(diào)整的基本情況

2026年3月19日，國際評級機構標普全球（S&P Global）正式將中國金茂控股集團有限公司的長期發(fā)行人信用評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”，同時確認其“BBB-”的長期發(fā)行人信用評級。這一調(diào)整反映了標普對中國金茂未來12-24個月財務杠桿狀況的擔憂。

二、評級展望調(diào)整的核心原因

1. 財務杠桿率高企，去杠桿進程面臨挑戰(zhàn)

標普指出，中國金茂的杠桿率將維持在較高水平，且未來12-24個月的去杠桿速度可能低于預期。具體數(shù)據(jù)如下：

? 債務/EBITDA比率：標普估計該比率在2024年為14.9倍，2025年為13-14倍，預計2026-2027年改善至10-11倍，但仍顯著高于大多數(shù)國有開發(fā)商同行。

? 資產(chǎn)負債結構：截至2025年6月末，中國金茂總資產(chǎn)4437.77億元，總負債3230.12億元，資產(chǎn)負債率72.79%。剛性債務1232.96億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為38%。

? 短期償債能力：一年內(nèi)到期的短期債務274.53億元，賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物340.65億元，可以覆蓋短期債務，短期償債風險不大。

2. 行業(yè)環(huán)境持續(xù)低迷，銷售去化壓力增大

標普預計2026年中國新房銷售額將同比下降10%-14%，至7.2萬億-7.6萬億元，不到2021年峰值18.2萬億元的一半。市場疲軟將在未來12-24個月對中國金茂的項目去化及盈利能力造成壓力，使其去杠桿目標更難實現(xiàn)。

3. 土地購置策略與盈利能力的矛盾

中國金茂的去杠桿策略依賴新開發(fā)、較高毛利項目的強勁銷售，以抵消2024年前獲取項目的較低盈利。但公司繼續(xù)在一線及部分二線城市積極拿地：

? 2025年上半年按權益口徑投入222億元用于土地購置，約占同期權益合約銷售額的60%。

? 2025年上半年所有土地購置均位于一線和二線城市，其中66%在北京和上海。

? 標普估計2026-2027年公司拿地支出將占權益銷售額的35%-40%，高于2023-2024年的25%-35%。

土地購置支出的增加可能無法轉(zhuǎn)化為足夠的合約銷售增長，從而完全緩解杠桿壓力。標普預測2026-2027年公司合約銷售額將小幅下降2%-5%。

4. 利潤率改善空間有限

標普下調(diào)了對中國金茂利潤率的預測，預計其房地產(chǎn)開發(fā)板塊的利潤率在2025-2027年將維持在10%-12%，與2024年的11%及2025年上半年的12%相近。在當前市場環(huán)境下，利潤率改善空間有限。

三、公司的積極因素與戰(zhàn)略調(diào)整

盡管面臨挑戰(zhàn)，中國金茂仍有一些積極因素支撐其業(yè)務發(fā)展：

1. 戰(zhàn)略聚焦高線城市，產(chǎn)品力提升

? 區(qū)域布局優(yōu)化：公司將重心轉(zhuǎn)向高線城市，2025年在西安、鄭州、太原等城市的合約銷售額位居開發(fā)商首位，加強了在北京、上海等一線城市的布局。

? 產(chǎn)品線升級：2025年公司升級“金玉滿堂”四大產(chǎn)品線（府系、璞系、滿系、棠系），聚焦改善型需求。2025年上半年住宅銷售均價達2.6萬元/平方米，較2024年全年的2.2萬元/平方米增長18.2%。

? 銷售業(yè)績回升：2025年全年簽約銷售金額1135億元，同比增長15.52%，重返“千億陣營”，行業(yè)排名躍升至第八位。

2. 財務運營保持穩(wěn)健

? 盈利修復：2025年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入251.13億元，同比增長14%；歸母凈利潤10.9億元，同比增長8%。

? 融資成本創(chuàng)新低：2025年上半年新增融資平均成本降至2.70%，較2024年底下降69個基點，處于行業(yè)領先水平。

? 債務結構優(yōu)化：外幣債務占比從2024年末的25%降至21%，低息開發(fā)貸和經(jīng)營貸占比提升至41%。

3. 母公司支持與融資渠道

中國金茂是世界五百強企業(yè)中國中化集團旗下房地產(chǎn)和酒店板塊的平臺企業(yè)，母公司中化控股有限公司的支持將在一定程度上緩解其高負債比率帶來的風險。截至2024年底，公司的資本結構包括向母公司發(fā)行的150億元永續(xù)證券和227億元股東貸款，標普將兩者均視為債務，但也體現(xiàn)了中國中化對中國金茂增長及拿地戰(zhàn)略的資金支持。

4. 資產(chǎn)盤活與存量去化

公司制定“奮進計劃”，明確用三年時間解決80%的存量問題，2025年目標處置35%存量資產(chǎn)。通過轉(zhuǎn)讓非核心資產(chǎn)（如2026年初以22.65億元轉(zhuǎn)讓三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店全部股權）、優(yōu)化土地用途等方式，加快低效資產(chǎn)處置，回籠資金。

四、未來展望與評級可能調(diào)整的情形

可能下調(diào)評級的情形（負面展望的具體風險）：

1. 財務杠桿惡化：未來24個月內(nèi)，債務/EBITDA比率持續(xù)顯著高于10倍。

2. 利息保障能力下降：EBITDA利息保障倍數(shù)降至1.5倍以下。

3. 母公司支持減弱：如果標普對母公司集團支持的評估減弱。

4. 激進拿地未帶來相應收益：在房地產(chǎn)下行周期中的拿地意愿比預測更為激進，且未伴隨收入或盈利能力的相應提升。

可能調(diào)整展望至“穩(wěn)定”的情形：

1. 杠桿率改善：債務/EBITDA比率改善并接近10倍。

2. 利息保障能力保持：EBITDA利息保障倍數(shù)保持在1.5倍以上。

3. 債務控制與盈利保持：在保持銷售和盈利能力的同時，嚴格控制債務。

五、市場環(huán)境與行業(yè)背景

2026年中國房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整期：

? 銷售數(shù)據(jù)：2026年1-2月全國商品房銷售面積9293萬平方米，同比下降13.5%；銷售額8186億元，下降20.2%。

? 政策導向：2026年政府工作報告定調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，政策重心從“救急”轉(zhuǎn)向“常態(tài)化穩(wěn)市”。

? 行業(yè)分化：市場呈現(xiàn)“冰火兩重天”格局，部分財務穩(wěn)健的房企（如龍湖、濱江、新城控股）保持經(jīng)營韌性，而高杠桿房企則深陷債務危機。

六、投資機構觀點

多家券商在評級調(diào)整后仍對中國金茂保持關注：

? 國信證券：在2026年3月18日的報告中，將中國金茂列為推薦個股之一，認為當前是布局減值充分、拿地改善強的優(yōu)質(zhì)房企的較好時點。

? 華創(chuàng)證券：在2026年3月20日的報告中，建議關注中國金茂等區(qū)域深耕型房企，認為這些企業(yè)更適應本輪房地產(chǎn)市場縮圈的大趨勢。

七、總結

中國金茂評級展望調(diào)整為負面，核心反映了在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下，公司高杠桿率與去杠桿速度可能低于預期的風險。盡管公司通過聚焦高線城市、升級產(chǎn)品線、優(yōu)化融資成本等舉措保持了一定的經(jīng)營韌性，并在2025年實現(xiàn)了銷售業(yè)績的回升，但行業(yè)整體低迷、利潤率改善空間有限以及積極的土地購置策略可能帶來的財務壓力，仍是標普擔憂的主要因素。

未來12-24個月，中國金茂能否通過有效盤活存量資產(chǎn)、控制債務規(guī)模、維持銷售去化速度來實現(xiàn)杠桿率的實質(zhì)性改善，將是決定其評級是否會進一步下調(diào)的關鍵。投資者需密切關注公司的財務杠桿變化、銷售回款情況以及行業(yè)政策環(huán)境的變化。