2026年3月20日，衛(wèi)浴及建筑陶瓷龍頭企業(yè)帝歐水華發(fā)布公告，宣布接受包括龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科、碧桂園、中國(guó)金茂、新希望置業(yè)、榮盛發(fā)展、富力地產(chǎn)、美的置業(yè)、中梁地產(chǎn)集團(tuán)、美盛地產(chǎn)、祥源控股集團(tuán)、華夏幸福、華遠(yuǎn)置業(yè)、當(dāng)代地產(chǎn)、德信地產(chǎn)集團(tuán)、華鴻嘉信地產(chǎn)等在內(nèi)的19家房企以房產(chǎn)抵償債務(wù)的方案，涉及應(yīng)收賬款1.55億元。這一事件是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)共同應(yīng)對(duì)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的典型案例。

一、 核心交易詳情

1. 抵債方案：債務(wù)人（19家房企）以其已建成和在建的商品房（包括住宅、商鋪、公寓、停車(chē)位）合計(jì)作價(jià)1.61億元（含增值稅），用以抵償所欠帝歐水華的貨款1.55億元。帝歐水華需向債務(wù)人支付差額606.49萬(wàn)元。

2. 執(zhí)行方式：采取兩種路徑：

? 直接過(guò)戶抵債：帝歐水華與債務(wù)人簽訂協(xié)議，將相關(guān)房產(chǎn)網(wǎng)簽備案至公司名下，并聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

? 代售回款抵債：由債務(wù)人在約定時(shí)間內(nèi)自行出售房產(chǎn)，并將銷(xiāo)售回款支付給帝歐水華以償還債務(wù)。

3. 資產(chǎn)評(píng)估與折價(jià)：根據(jù)四川天健華衡資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的評(píng)估報(bào)告（川華衡評(píng)報(bào)〔2026〕59號(hào)），用于抵債的房產(chǎn)在2026年1月31日的評(píng)估基準(zhǔn)日，市場(chǎng)價(jià)值為6454.75萬(wàn)元。這與抵債金額9451.58萬(wàn)元（應(yīng)為扣除公司需補(bǔ)現(xiàn)金后的凈債務(wù)額計(jì)算口徑）存在顯著差異。帝歐水華在公告中明確表示，這是公司為化解應(yīng)收賬款回款風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)安全而作出的“適當(dāng)讓步”。

4. 涉及房企與資產(chǎn)分布：除上述提及的房企外，公開(kāi)報(bào)道顯示融創(chuàng)、富力、榮盛等主流房企也在債務(wù)人名單之列。抵債資產(chǎn)遍布成都、武漢、合肥、廣州、昆明等多個(gè)城市，涉及200多套房產(chǎn)。

二、 帝歐水華的背景與持續(xù)化債行動(dòng)

帝歐水華是國(guó)內(nèi)知名的衛(wèi)浴和建筑陶瓷產(chǎn)品制造商，旗下?lián)碛小暗弁酢睗嵕吆汀皻W神諾”瓷磚兩大品牌。此次交易并非其首次采取“以房抵債”方式。

? 歷史化債規(guī)模：自2024年5月至2025年4月，公司已累計(jì)完成約7.83億元的以房抵債事項(xiàng)。

? 近期重大交易：2024年8月，公司通過(guò)收購(gòu)碧桂園地產(chǎn)子公司上海碧浦置業(yè)100%股權(quán)及債權(quán)的方式，取得三項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，以此沖抵子公司應(yīng)收賬款4.23億元。

? 財(cái)務(wù)狀況：公司近年持續(xù)虧損，主要原因包括對(duì)房地產(chǎn)客戶計(jì)提大額信用減值損失以及對(duì)持有的抵債房產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值損失。截至報(bào)告期末，公司持有抵債房產(chǎn)賬面原值達(dá)6.6億元，資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)是其未來(lái)經(jīng)營(yíng)的重要挑戰(zhàn)。

三、 事件發(fā)生的宏觀行業(yè)背景

此次大規(guī)?！耙苑康謧卑l(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清的關(guān)鍵階段。

1. 債務(wù)重組進(jìn)入深水區(qū)：2025年以來(lái)，房企債務(wù)重組取得重大進(jìn)展。截至2026年1月底，已有21家出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組方案獲批，累計(jì)化債規(guī)模約1.2萬(wàn)億元。行業(yè)正從簡(jiǎn)單的債務(wù)“展期”轉(zhuǎn)向包含“債轉(zhuǎn)股”、“以資抵債”等方式的深度重組。

2. 頭部房企化債案例：碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)等頭部出險(xiǎn)房企的境內(nèi)外重組方案已陸續(xù)獲批。萬(wàn)科也在2026年初成功推進(jìn)了三筆境內(nèi)債券的重組。這表明“以房抵債”已成為化解產(chǎn)業(yè)鏈債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要市場(chǎng)化工具之一。

3. 行業(yè)仍處調(diào)整期：盡管政策層面持續(xù)發(fā)力（如房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”），但市場(chǎng)銷(xiāo)售回款放緩、房企現(xiàn)金流緊張的局面尚未根本扭轉(zhuǎn)。中梁控股總裁何劍判斷，行業(yè)真正恢復(fù)元?dú)饪赡芤鹊?027年底甚至2028年。在此背景下，供應(yīng)商接受房產(chǎn)抵債，實(shí)為在“現(xiàn)金回收困難”與“資產(chǎn)可能貶值”之間的兩害相權(quán)取其輕。

四、 對(duì)帝歐水華的影響與風(fēng)險(xiǎn)

1. 積極影響：

? 降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)：將賬面的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為實(shí)物資產(chǎn)，有助于減少壞賬損失，改善公司資產(chǎn)質(zhì)量和財(cái)務(wù)狀況。

? 加速資金回籠：通過(guò)設(shè)立資產(chǎn)管理部盡快處置資產(chǎn)，有望部分回收現(xiàn)金流。

2. 潛在風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)：

? 資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)：抵債房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值（6454.75萬(wàn)元）遠(yuǎn)低于抵債金額，且公司需在年末對(duì)未出售資產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試。若房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行，可能需進(jìn)一步計(jì)提減值，影響未來(lái)業(yè)績(jī)。

? 資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，大宗房產(chǎn)的處置周期可能較長(zhǎng)，變現(xiàn)存在不確定性。

? 對(duì)利潤(rùn)影響有限：公司表示，由于相關(guān)應(yīng)收賬款已計(jì)提信用減值，此次以房抵債對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)影響較小，主要影響在于未來(lái)資產(chǎn)處置時(shí)的損益。

五、 結(jié)論與展望

帝歐水華接受19家房企以房抵債，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)與化解的一個(gè)縮影。它反映了：

? 上游供應(yīng)商的無(wú)奈選擇：在房企普遍面臨現(xiàn)金流壓力的情況下，接受房產(chǎn)抵債成為供應(yīng)商保全債權(quán)、避免血本無(wú)歸的現(xiàn)實(shí)選擇。

? 化債方式的多元化：“以房抵債”從個(gè)別案例發(fā)展為普遍現(xiàn)象，標(biāo)志著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置進(jìn)入更實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)債務(wù)重組階段。

? 行業(yè)出清的陣痛：這個(gè)過(guò)程伴隨著資產(chǎn)價(jià)值的重估和損失的分?jǐn)偅瑹o(wú)論是房企還是其供應(yīng)商，都在共同消化過(guò)去周期積累的風(fēng)險(xiǎn)。

展望未來(lái)，隨著房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化和“白名單”項(xiàng)目融資支持落地，行業(yè)流動(dòng)性有望逐步改善。然而，市場(chǎng)信心的徹底恢復(fù)和房企造血能力的重建仍需時(shí)日。對(duì)于帝歐水華這類(lèi)企業(yè)而言，成功處置手中的抵債資產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)化為有效現(xiàn)金流，將是其穿越行業(yè)周期、實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵考驗(yàn)。