導(dǎo)讀：對(duì)于普通家庭而言，買房是人生中最大的一筆開銷，承載著對(duì)“安居樂業(yè)”的全部期盼。然而，青島市民馬楊在花費(fèi)69萬元首付款購置位于李滄區(qū)“山水雅居”的房屋后，迎來的卻是墻皮脫落、鋼筋裸露、墻體開裂等一系列問題。更令人憂心的是，專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定該房屋安全性等級(jí)為Csu級(jí)，結(jié)論為“不滿足現(xiàn)有使用要求”。面對(duì)如此嚴(yán)重的質(zhì)量隱患，開發(fā)商不僅未能妥善解決，反將馬楊訴至法院索要百萬余元尾款。一審判決支持了開發(fā)商的部分請(qǐng)求，馬楊不服，已提起上訴。這套“可辦證”的房子，究竟算不算“合格房”？案件的核心爭(zhēng)議將在二審中如何博弈，備受關(guān)注。

一、案情回顧：69萬首付買來“問題房”，Csu級(jí)鑒定揭示安全隱患

2018年1月23日，時(shí)年18歲的馬楊與山東舜都置業(yè)有限公司青島分公司（后更名為星之恩集團(tuán)有限公司青島分公司）簽訂《購房協(xié)議書》，購買位于青島市李滄區(qū)九水東路“山水雅居”項(xiàng)目1號(hào)樓1單元601室。協(xié)議約定房屋暫測(cè)面積為112.11平方米，單價(jià)15400元/平方米，總價(jià)款172萬余元。馬楊依約支付了69萬元首付款，剩余款項(xiàng)約定在開發(fā)商辦結(jié)預(yù)售許可證后7日內(nèi)付清。

然而，滿懷期待的馬楊等來的卻是一套問題頻出的房子。自開發(fā)商交房后，房屋質(zhì)量問題便層出不窮：墻皮大面積脫落，混凝土保護(hù)層剝落，鋼筋裸露并嚴(yán)重銹蝕，墻體及樓板出現(xiàn)多處裂縫，滲漏水現(xiàn)象頻發(fā)。這些問題嚴(yán)重威脅居住安全，馬楊多次向開發(fā)商反映，卻始終未得到有效解決。

2025年12月6日，馬楊與小區(qū)業(yè)主共同委托山東鴻宇工程質(zhì)量檢測(cè)有限公司進(jìn)行鑒定，出具的《檢驗(yàn)檢測(cè)報(bào)告》明確指出：該建筑物存在梁構(gòu)件表面疏松、鋼筋露筋腐蝕等問題，安全性等級(jí)評(píng)定為Csu級(jí)，結(jié)論為“不滿足現(xiàn)有使用要求”。這份鑒定報(bào)告讓馬楊一家的“安居夢(mèng)”蒙上了厚重陰影——花費(fèi)百萬購置的房產(chǎn)，竟存在如此嚴(yán)重的安全隱患。

二、訴訟交鋒：兩份鑒定報(bào)告“打架”，一審判決“先付款后維權(quán)”

在房屋質(zhì)量問題懸而未決的情況下，開發(fā)商于2025年7月1日將馬楊起訴至青島市李滄區(qū)人民法院，要求其支付剩余購房款109萬余元及高額違約金、利息。

原告開發(fā)商認(rèn)為：房屋已于2025年3月5日由青島市自然資源和規(guī)劃局出具《房地產(chǎn)登記明細(xì)》，確認(rèn)具備不動(dòng)產(chǎn)登記條件；小區(qū)部分樓棟已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；開發(fā)商也已與供熱公司簽訂合同并支付費(fèi)用，小區(qū)實(shí)現(xiàn)部分供暖。因此，開發(fā)商主張其已履行合同義務(wù)，馬楊應(yīng)按約支付剩余款項(xiàng)。

被告馬楊辯稱：

1、行使先履行抗辯權(quán)：開發(fā)商交付的房屋存在主體結(jié)構(gòu)安全問題，且基礎(chǔ)設(shè)施（集中供暖）遲遲未能到位，屬于先履行債務(wù)不符合約定，根據(jù)《民法典》第526條，馬楊有權(quán)拒絕付款。

2、質(zhì)疑對(duì)方鑒定報(bào)告：馬楊提交的Csu級(jí)鑒定報(bào)告證明房屋存在嚴(yán)重安全隱患。而開發(fā)商提交的青島建工檢測(cè)鑒定有限公司的鑒定報(bào)告（結(jié)論為B級(jí)）存在重大瑕疵：該機(jī)構(gòu)出具報(bào)告時(shí)資質(zhì)已過期，且報(bào)告中對(duì)施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位均顯示“不詳”，無法證明房屋經(jīng)過合法竣工驗(yàn)收。馬楊申請(qǐng)重新鑒定，但一審法院未予準(zhǔn)許。

3、付款條件未成就：合同約定余款在“辦結(jié)預(yù)售許可證后7日內(nèi)付清”，開發(fā)商始終未能提供已辦結(jié)預(yù)售許可證的證據(jù)。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為： 涉案房屋已具備不動(dòng)產(chǎn)登記條件，且開發(fā)商已履行供暖義務(wù)，因此開發(fā)商已履行了付款前提義務(wù)。對(duì)于馬楊提出的房屋質(zhì)量問題，法院認(rèn)為“本案系民事訴訟，不直接審查不動(dòng)產(chǎn)登記中心行使不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)力的行政行為”，并指出如果馬楊認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問題，可以另案起訴主張維修費(fèi)用等權(quán)利。

2025年12月24日，李滄法院作出一審判決：馬楊于判決生效后十日內(nèi)支付開發(fā)商購房款1098402元及違約金（自2025年7月1日起至付款之日止，按LPR兩倍計(jì)算）。這一判決意味著馬楊必須在支付巨額尾款后，再“另案起訴”去維權(quán)，無疑加重了其訴累。

三、行政與民事雙線作戰(zhàn)：質(zhì)疑項(xiàng)目驗(yàn)收合法性

在一審敗訴后，馬楊并未放棄。除提起民事上訴外，他還于2025年9月向李滄法院提起了行政訴訟，將青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心訴至法庭，請(qǐng)求撤銷“山水雅居項(xiàng)目”的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案決定，并暫停該項(xiàng)目的權(quán)證核發(fā)流程。

馬楊擬在行政訴訟中提出，該項(xiàng)目原系小產(chǎn)權(quán)房，房屋存在明顯質(zhì)量問題，不符合安全居住標(biāo)準(zhǔn)。而相關(guān)部門在施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位均不詳?shù)那闆r下，依據(jù)李滄區(qū)政府出具的《關(guān)于協(xié)助辦理山水雅居項(xiàng)目相關(guān)竣工驗(yàn)收手續(xù)的函》為其辦理相關(guān)手續(xù)，這一做法是否符合法定程序，值得商榷。

這起行政訴訟雖然目前尚未有結(jié)果，但馬楊希望通過此舉，從源頭上質(zhì)疑項(xiàng)目驗(yàn)收及辦證的合法性，為民事上訴提供有力支撐。

四、律師觀點(diǎn)：核心質(zhì)量爭(zhēng)議應(yīng)被正視，行政民事兩條線應(yīng)統(tǒng)籌考量

針對(duì)一審判決，馬楊代理律師的觀點(diǎn)是：

第一，一審判決回避了本案核心爭(zhēng)議——房屋質(zhì)量安全問題。

在存在兩份結(jié)論截然相反的鑒定報(bào)告（一份B級(jí)、一份Csu級(jí)），且上訴人對(duì)對(duì)方鑒定報(bào)告的資質(zhì)、程序及合理性提出質(zhì)疑的情況下，一審法院既未對(duì)兩份報(bào)告進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查比對(duì)，也未依法啟動(dòng)重新鑒定程序，而是直接采信了開發(fā)商提供的存疑報(bào)告。Csu級(jí)的鑒定結(jié)論直接指向房屋主體結(jié)構(gòu)安全，關(guān)乎合同根本目的能否實(shí)現(xiàn)，絕非可以“另案處理”的普通質(zhì)量瑕疵。

第二，行政與民事兩條線應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考量。

馬楊擬提起的行政訴訟，旨在質(zhì)疑該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案及辦證程序的合法性。若該項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案被撤銷或確認(rèn)違法，將進(jìn)一步印證房屋不具備法定交付條件，從而影響民事案件中付款義務(wù)的成立。二審法院應(yīng)當(dāng)關(guān)注這一關(guān)聯(lián)性，避免出現(xiàn)行政判決與民事判決相互矛盾的尷尬局面。

第三，一審錯(cuò)誤適用法律，混淆了行政登記與民事合同履行標(biāo)準(zhǔn)。

行政機(jī)關(guān)準(zhǔn)予登記，僅是對(duì)房屋權(quán)屬形式要件的確認(rèn)，其審查標(biāo)準(zhǔn)與民事合同中“交付合格房屋”的實(shí)質(zhì)安全標(biāo)準(zhǔn)不同。不能以“可辦證”來反推“房屋合格”。在施工單位、設(shè)計(jì)單位等關(guān)鍵信息缺失，無法確認(rèn)是否經(jīng)過合法竣工驗(yàn)收的情況下，房屋是否具備法定交付條件，值得商榷。

五、法律解析：“可辦證”能否等于“合格房”？先履行抗辯權(quán)如何適用？

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，折射出房地產(chǎn)糾紛中一個(gè)關(guān)鍵法律問題：行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的“準(zhǔn)予登記”證明，能否等同于民法意義上的“合格交付”？

1、交付合格房屋是開發(fā)商不可推卸的根本義務(wù)。

根據(jù)《民法典》第六百一十條，因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。對(duì)于購房者而言，獲得一套安全、適于居住的房屋是其最根本的合同目的。當(dāng)房屋主體結(jié)構(gòu)存在安全隱患，被專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為“不滿足使用要求”時(shí)，無論從哪個(gè)角度看，都構(gòu)成了根本違約的可能。

2、“可辦證”不等同于“無隱患”。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查，更多側(cè)重于規(guī)劃符合性、權(quán)屬清晰性等行政管理層面的要件，雖然也涉及材料審核，但其深度和標(biāo)準(zhǔn)與民事訴訟中針對(duì)房屋實(shí)體安全質(zhì)量的司法鑒定不可同日而語。司法實(shí)踐中，不宜簡單以行政審批替代民事責(zé)任的實(shí)質(zhì)審查。

3、“先履行抗辯權(quán)”是法律賦予購房者的權(quán)利。

當(dāng)先履行一方的開發(fā)商交付的房屋存在可能影響安全使用的質(zhì)量問題，以至于可能威脅人身安全時(shí)，后履行的購房者是否有權(quán)依據(jù)《民法典》第五百二十六條，行使先履行抗辯權(quán)，拒絕支付后續(xù)款項(xiàng)？這是二審法院需要認(rèn)真考量的問題。法律設(shè)立這一制度，正是為了平衡雙方當(dāng)事人的利益，防止在先履行一方違約的情況下，后履行一方仍被強(qiáng)制履行。

六、馬楊訴求：撤銷原判，查明房屋安全隱患，期待公平公正

目前，馬楊已依法向山東省青島市中級(jí)人民法院提起上訴，其訴求明確：

1、撤銷原判，發(fā)回重審或依法改判：請(qǐng)求二審法院撤銷李滄法院作出的一審判決第一項(xiàng)，改判駁回開發(fā)商關(guān)于支付購房款109萬余元及違約金的訴訟請(qǐng)求，或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。

2、查明核心事實(shí)：請(qǐng)求二審法院對(duì)涉案房屋的質(zhì)量安全狀況進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，啟動(dòng)重新鑒定程序，查明房屋主體結(jié)構(gòu)是否存在嚴(yán)重安全隱患，是否達(dá)到Csu級(jí)“不滿足使用要求”的標(biāo)準(zhǔn)。

3、正確適用法律：請(qǐng)求二審法院正確認(rèn)定上訴人的先履行抗辯權(quán)，審慎考量開發(fā)商交付的房屋是否符合合同約定。

4、公正裁判：請(qǐng)求二審法院撤銷一審關(guān)于違約金的判決，并判令一、二審全部訴訟費(fèi)用由被上訴人（開發(fā)商）承擔(dān)。

走投無路之際，馬楊及其家人向媒體反映了自身遭遇?！拔抑皇窍胱∵M(jìn)一個(gè)安全的家，這有錯(cuò)嗎？”馬楊母親的話語中滿是無奈與期盼。他們真誠期望能夠得到上級(jí)部門、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)以及廣大網(wǎng)民的關(guān)注和支持，讓這起案件在二審中得到公平公正的審理。

一套房子，傾注了兩代人的心血，如今卻成了懸在心頭的沉重負(fù)擔(dān)。馬楊的上訴和行政訴訟，不僅是為了維護(hù)自身的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，更是為了守護(hù)最基本的居住安全底線。

在全面推進(jìn)依法治國的今天，我們期待二審法院能穿透“可辦證”的表象，審慎考量房屋質(zhì)量的實(shí)質(zhì)問題，以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，作出經(jīng)得起法律、歷史和人民檢驗(yàn)的公正判決。這不僅關(guān)系到馬楊一家的命運(yùn)，也關(guān)系到司法的公信力和老百姓對(duì)“安居夢(mèng)”的信心。同時(shí)，馬楊提起的行政訴訟也應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭婪ㄍ咨铺幚?，讓歷史遺留問題不再成為損害群眾合法權(quán)益的借口。我們也呼吁社會(huì)各界關(guān)注此事，共同推動(dòng)問題的公正解決。