“2025年依然是房地產(chǎn)持續(xù)下滑、并未觸底的狀態(tài)，所有與地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的物業(yè)企業(yè)，過去三年關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)都在持續(xù)減少，由此產(chǎn)生的影響在財務(wù)報表中均有體現(xiàn)�！�3月20日，萬物云（HK02602）董事長朱保全在2025年業(yè)績會開場時這樣說道。

2025年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入372.7億元，同比增長2.7%，剔除開發(fā)商相關(guān)業(yè)務(wù)后，營收同比增長8.4%。受關(guān)聯(lián)方壞賬計提等因素影響，歸母凈利潤出現(xiàn)波動，但公司核心凈利潤仍維持在21.3億元，與去年基本持平。

萬物云2025年業(yè)績會現(xiàn)場 企業(yè)供圖

朱保全在業(yè)績會上指出，過去三年開發(fā)商的核心任務(wù)是“保交樓”，隨著這一任務(wù)接近尾聲，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)均面臨嚴(yán)峻的空置房處置難題。物業(yè)服務(wù)是針對業(yè)主共有財產(chǎn)、公共空間的服務(wù)，需各方共同解決存量物業(yè)空置房問題。他預(yù)判，物業(yè)行業(yè)正處于“戰(zhàn)國時代”，未來從業(yè)企業(yè)數(shù)量將從目前的十萬量級向萬量級縮減，行業(yè)集中度將加速提升。

毛利率下滑系行業(yè)理性回歸 三類項目業(yè)務(wù)將謹(jǐn)慎對待

在解析業(yè)績指標(biāo)時，朱保全毫不諱言住宅物業(yè)毛利率下滑。他分析指出，公司2025年住宅業(yè)務(wù)收入209.3億元，同比增長8.9%，但毛利率受空置房比例上升及新接項目磨合期的雙重影響有所波動。

""

圖片來源：公司公告截圖

“2025年住宅業(yè)務(wù)需關(guān)注新變化，‘保交樓’后出現(xiàn)大量空置房�！敝毂Ｈ硎�，當(dāng)前新承接的住宅物業(yè)空置率可能高達30%甚至以上，這些空置房包括開發(fā)商未售房源及業(yè)主購而未住的房屋。而空置房物業(yè)費收繳率比居住房屋低約17.7個百分點，空置比例提升對項目周轉(zhuǎn)率、毛利率均產(chǎn)生影響。

為了應(yīng)對這一難題，萬物云已啟動協(xié)助開發(fā)商賣房、租房的行動。朱保全強調(diào)：“核心是讓房屋有人居住，空置房屋會加速損耗，我們不希望房屋長期空置。”

對于項目盈利周期的規(guī)律，萬物云通過拆解所有項目數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，無論是新交付、業(yè)委會承接還是收并購項目，接管第一年的收繳率和毛利率通常最低。隨著接管年限增長，尤其在5年之后，隨著入住率提升及服務(wù)磨合，項目盈利能力會顯著改善并趨于均衡。

而收入端變化是萬物云整體毛利率波動的核心原因。

一方面，行業(yè)收繳率持續(xù)下行。萬物云首席運營官何曙華透露，2025年國內(nèi)物企500強真實收繳率僅71%，已連續(xù)四年下降。公司層面，新承接住宅項目空置率高，且空置房收費難、存在打折風(fēng)險；而房價下行也影響業(yè)主繳費意愿，地產(chǎn)下行風(fēng)險正向物業(yè)行業(yè)傳導(dǎo)。

另一方面，新接項目還處于爬坡期。何曙華補充道，存量市場流入項目多存在服務(wù)品質(zhì)、客群關(guān)系問題，接管初期需額外投入，前期毛利率偏低；但項目運營穩(wěn)定后，毛利會逐步修復(fù)。

在拓展策略上，萬物云表現(xiàn)出審慎而理性的態(tài)度。財務(wù)負責(zé)人王緒斌提到，公司會謹(jǐn)慎對待三類項目：一是無明確回款路徑、無預(yù)收款且產(chǎn)生負向成本的業(yè)務(wù)，案場業(yè)務(wù)已基本關(guān)停；二是空置率超20%、無法拆分服務(wù)的新項目；三是回款周期超合同約定兩個月的歷史業(yè)務(wù)。

作為應(yīng)對，萬物云在2025年推出了“彈性定價”模式，全年有51個項目是通過該模式獲取，占存量市場拓展項目的約兩成，這種基于共識的定價機制正成為萬物云在存量市場競爭中的核心優(yōu)勢。

朱保全總結(jié)道，雖然目前行業(yè)處于競爭白熱化的“戰(zhàn)國時代”，但規(guī)模物企的集中度正在加速提升。他預(yù)判：“未來物企數(shù)量會從十萬量級向萬量級縮減，小物業(yè)企業(yè)不會完全消失，會存在‘小而美’主體，但規(guī)模集中趨勢不變，堅守下來的企業(yè)未來將實現(xiàn)倍數(shù)級增長。”

以收繳回款、壞賬管理為生命線 已“轉(zhuǎn)正”9名AI員工

財務(wù)穩(wěn)健性與技術(shù)提效是企業(yè)度過行業(yè)寒冬的底牌。

王緒斌在業(yè)績會上詳細解讀了萬物云的現(xiàn)金流與賬務(wù)處理邏輯。截至2025年底，萬物云貨幣資金余額達120.9億元，全年創(chuàng)造經(jīng)營性凈現(xiàn)金流16.9億元。

針對投資者關(guān)心的壞賬管理，王緒斌表示，2025年開發(fā)商關(guān)聯(lián)營收22.4億元，同比減少12億元，占比從9.5%降至6%；短期帶來收入、毛利壓力，長期是優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營獨立性的必由之路。

針對市場關(guān)心的資產(chǎn)變重問題，資產(chǎn)運營中心總經(jīng)理葉菲表示，公司被動獲取部分重資產(chǎn)旨在控制壞賬風(fēng)險，2025年已實現(xiàn)重資產(chǎn)現(xiàn)金流回流4億元，2026年目標(biāo)為3億元，將通過經(jīng)營保值、擇機退出為未來輕裝上陣做準(zhǔn)備。

在降低行政開支方面，萬物云展現(xiàn)了科技投入的回報。2025年，公司行政開支絕對額下降近2億元，降幅約10.1%。這一成果源于公司對自研平臺和AI（人工智能）智能體的深度應(yīng)用。目前，萬物云已上線超1400個AI智能體，并正式“轉(zhuǎn)正”了9名AI員工，全年消耗token（詞元）數(shù)達725億。

朱保全在回應(yīng)AI與機器人應(yīng)用問題時指出，AI對物業(yè)行業(yè)的核心價值并非替代前端服務(wù)人員、降低現(xiàn)場服務(wù)溫度，而是重構(gòu)中后臺低效人力體系。勞動密集型物業(yè)企業(yè)規(guī)模擴大后，財務(wù)、風(fēng)控、人力、考勤等中后臺人員冗余、審批流程冗長，AI可讓基層員工能力大幅提升、縮短審批鏈條，實現(xiàn)真正的降本提效。

在機器人應(yīng)用層面，朱保全表示，機器人是物業(yè)行業(yè)的必然趨勢，但當(dāng)下仍需結(jié)合具體場景二次開發(fā)，公司不自主研發(fā)機器人，而是希望依托不動產(chǎn)AI大腦“靈石”打通機器人生態(tài)體系。