2月數(shù)據(jù)出爐，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，其中，上海上漲4.2%，北京、廣州和深圳分別下降2.3%、5.1%和5.5%。

二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.1%和4.0%；

二手同比方面，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.6%，其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降8.4%、6.2%、8.5%和7.1%。

二線城市二手住宅銷售價格同比下降6.2%，三線城市二手住宅銷售價格同比下降6.3%。

總體趨勢依舊向下，這種情況讓人不禁想起馬云2017年那句“未來房價如蔥”的預言。

如今，市場趨勢持續(xù)向下，對于炒房客，手上有多套房的業(yè)主來說，低迷的市場環(huán)境，也意味著他們的壓力不言而喻。

這種背景下，讓很多人心里打鼓：2026年如果持續(xù)跌，大家又會遇到哪些壓力和難題呢？

02.為啥這幾年房子難賣，下行依舊？

很多賣房人都在吐槽，房子半年屢次降價也賣不掉，比如江西的網友@琦琦說，自己2018年120萬買的房，現(xiàn)在掛牌價降到70萬，半年了都沒人看房，為啥房價便宜這么多，還是賣不掉呢？

1、市場房子太多了經歷多年的高周轉開發(fā)模式，已經不缺房子了，甚至已經出現(xiàn)庫存積壓，

數(shù)據(jù)顯示，全國二手房掛牌量超730萬套，像重慶等地二手房多達超20萬套，尤其是三四線，有的地區(qū)空置率超20%，一些郊區(qū)新區(qū)一到晚上點燈率還不足30%，

再加上保障房供給增加分流剛需客群，商品房市場客源被稀釋。

2、需求逐步萎縮一方面，進城人越來越少了，中國城鎮(zhèn)化率已經達到67%，增速已經放緩，指望農村人進城接盤？不現(xiàn)實了。

另一方面，人口紅利消退：老年人越來越多，現(xiàn)在是3.1億，以后甚至是4億，另一邊新生兒卻比2016年降幅超50%，結婚率下降，這些都預示著需求不斷萎縮。

3、購買力透支

老百姓家庭杠桿率已經超60%，6成家庭資產集中在房產上，有的家庭房貸占比收入超60%，這種情況，借錢？真借不動了。

4、“只漲不跌”神話破滅以前買房是因為相信啦房價只漲不跌，現(xiàn)在呢，從2021年至今，白城二手房價連跌40多個月，打破了房價不跌的神話，投資屬性越來越弱，

尤其是中國老百姓向來是買漲不買跌的，這種心里下，大家更不敢輕易進場，導致交易周期拉長，部分城市二手房成交周期4年。

5、二手房與新房的“內卷式競爭”如今。新房和二手房各種競爭，微辣快速賣房。開發(fā)商打出“零公攤”、精裝交付、送車位等賣點，實際得房率比二手房還高。

另外買新房還能享受契稅補貼、低息貸款，這種情況，二手房業(yè)主為了快速變現(xiàn)，只能在價格上做文章，彼此競爭下，價格跌跌不休。

02.手上房子多，未來會面臨3大難題

投資客也好，普通房東也罷，三大難題躲不掉：

1、房子出租難

以前不僅房子好賣，出租房子也是熱火朝天，再差的房子也能快速出租。尤其是大城市，租房需求旺盛，房東不愁租。

現(xiàn)在呢，很多三四線房子降價50%都找不到租客，租房需求明顯減少。江西的房東@水生吐槽，房子去年6月掛出租到現(xiàn)在，問的人都沒有。

不是租客沒有需求，只因為房子不好賣，很多炒房客投資客都改變了策略，以前寧空不租，現(xiàn)在都在出租降低持房壓力。供給一下子大增，租金跌跌不休，還找不到租客。

更何況長租公寓的興起，加之這兩年大環(huán)境導致收入銳減，很多租客為了省錢寧愿合租，導致出租房子更難了。

2、持有房子的成本增加

房子租不掉，月供又不能少，還有物業(yè)費、維修費、可能的稅費等，持房壓力與日俱增。

更何況，隨著時間推移，房子老化后還要面臨維修等費用逐年增加，尤其是一些老舊小區(qū)，電梯、管道等設施的維修費用高昂，這些都可能成為房東的額外負擔。

3、財富貶值風險逐漸增加

以前說房子多，財富多，現(xiàn)在呢，房子一多，貶值帶來的風險就越大。尤其是人口流出、經濟增長放緩的城市，房價不漲反跌，拿著房子越多，越虧錢。

更頭疼的是，降價也賣不掉，妥妥的不動產。

03.普通剛需，買房要注意啥？

1、“月供”算清楚

買房根據(jù)實力來，最好月供控制在收入的40%以內，比如收入一萬，月供就4000以內，這樣就有更多流動資金應對突發(fā)情況。

2、留足“備用金”

買房以后，手上最后留24個月流動資金，比如月供4000，手上起碼留24×4000=96000，這筆錢可以在我們出現(xiàn)突發(fā)情況時，不至于還不上貸，陷入走投無路只能法拍。

3、規(guī)劃“未來賬”

買房不能只想著當前，最好考慮到未來10年的職業(yè)發(fā)展和家庭規(guī)劃，如果以后打算換工作，就要提前考慮交通問題，如果打算要娃，就得考慮學區(qū)，最好選擇地鐵附近、有學區(qū)配套的房子，這種不僅抗跌將來更增值。

4、 保持理性

剛需買房就是自己住，別跟風，按照自己的需求來，尤其要考慮自己的預算和未來的還款能力，盲目跟風，超預算買房，到時候一點降薪就可能導致房貸供不上，陷入被動。

總之，未來房子不會再普漲普跌，絕大多數(shù)手上有多套房的家庭，都不得不面臨貶值風險，所以現(xiàn)在增加資產配置，一定要三思而行。

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