01

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

這些年，溫州樓市竟出現(xiàn)了一個反?，F(xiàn)象：市區(qū)的房價，跌得比部分郊縣更多。

盡管溫州郊縣總體上房價也在跌，但不少縣城、強鎮(zhèn)跌幅沒市區(qū)那么大。

其中，有些郊縣房價還比較堅挺，跌得不多，甚至沒怎么跌，在全國來講都算不錯了。

而溫州市區(qū)，除極少數(shù)豪宅外都在跌，不少房子都腰斬了，甚至有些板塊較高峰時跌了約三分之二。

瑞安

一般來講，中心城市核心地段的房價，比周邊城鎮(zhèn)更保值。

在溫州，在城市建設、優(yōu)質(zhì)資源等方面，市區(qū)確實比郊縣更發(fā)達。

既然如此，為什么溫州市區(qū)的樓市表現(xiàn)，反而不如郊縣？

我們一起來看看。

02

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

市區(qū)與郊縣的樓市差異，其實長期以來一直存在。

從需求端來看，溫州部分郊縣有扎實的制造業(yè)基礎，藏富于民，再加上縣城對下一級鄉(xiāng)鎮(zhèn)有更強的虹吸效應。

而從供給端來看，其中最明顯的差異，要數(shù)二手房規(guī)模與結構。

市區(qū)各類不同年代、類型的住宅

當前，市區(qū)的二手房，有一大批上世紀末、本世紀初建的新村式住宅、老式高層住宅，如今成了“老破小”、“老舊大”。

十年前的“大拆大整”，拆了市區(qū)大量落地房，讓這些居民住上了現(xiàn)代化住房。

那么，市區(qū)居民買新房時，往往要賣掉一套“老破小”、“老舊大”、安置房等。當大家都在賣舊房，就形成了龐大的二手房供應。

樓市下行后，這些“老破小”、“老舊大”很難賣，但只要低于市場價，依舊有賣掉的希望。當然，這加劇了房價的下跌。

樂清的落地房

這看似很正常，郊縣卻不是這么一回事。

走在各大縣城的老城，我們很少看到這類新村式的“老破小”，高層住宅也沒那么多，以落地房為主，其中包括不少聯(lián)建房。

即便十多年前，在樂清、龍港等地，買商品房都不是主流，不少人還在蓋房子。

郊縣較少經(jīng)歷大規(guī)模拆遷，這些落地房大多保留了下來，還被拿來開小作坊，成為其重要收入來源。

直到近幾年，這些落地房愈發(fā)老舊、問題不斷，小作坊又影響人居環(huán)境，有條件的居民開始逃離老城，涌向新區(qū)的商品房。

樂清的新房

不過，這些落地房很少有人接手，幾乎沒有二手房價值與流通性，甚至在交易手續(xù)上存在問題，從而打破了幻想。

既然如此，他們沒想著也沒必要賣掉落地房，不如留著當倉庫、開店、開小作坊，或者出租，極少出現(xiàn)在二手房市場上，無法形成供應。

當落地房賣不掉，“老破小”、“老舊大”又很少，郊縣的二手房市場供應量就很小。買房，大家都去買商品房了，很少想到二手房。

03

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

市區(qū)的二手房，不僅僅只有這些“老破小”、“老舊大”，近年還多了兩類主力供應房源：安置房、新交付商品房。

據(jù)去年市住建局發(fā)布的消息稱，過去5年，溫州市區(qū)累計完成109個行政村整村改造，高標準建成安置房24萬余套。

這24萬余套安置房，還僅僅指5年內(nèi)、城中村改造的安置房，加上其他安置房，這批安置房實際數(shù)量只會更多。

當安置房總量過剩，再加上樓市下行，便被大量投向了二手房市場。

市區(qū)新建的天量安置房

除了安置房，在新交付商品房中，也有大量投向二手房市場，以樓市下行后投資客拋售為主。

正如這些年樓市下行，中弱二線、強三線城市房價往往跌得更多，部分原因就在于這些城市普遍存在投資現(xiàn)象，卻缺乏綜合實力與良好預期來支撐住房總量。

當那么多全新安置房、商品房投向二手房市場，價格還低于周邊在售商品房，尤其是安置房價格要低得多。

既然二手房市場上有那么多全新、便宜的現(xiàn)房，為什么一定要買期房？就這樣，大量潛在的商品房購房者，流向了二手房市場。

樂清的商品房

反而在郊縣，既沒有那么多新建安置房，也沒有那么多住房投資現(xiàn)象，購房普遍以自住為主，樓市自然更穩(wěn)健。

04

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

郊縣的住房結構，還影響了城區(qū)結構。

蒼南靈溪老城

當老城很少拆遷，商品房基本在新區(qū)，在不少縣城，我們會看到，新區(qū)與老城涇渭分明，割裂感嚴重，完全是兩個世界。

老城與新區(qū)的反差越大，新區(qū)的商品房的吸引力就越強。

縣城規(guī)模有限，往往只向一個方向發(fā)展，集全縣之力只發(fā)展這一座新區(qū)，往往是行政中心與商務區(qū)的合體，人口也大多向這座新區(qū)集聚。

優(yōu)質(zhì)資源集聚，且少有安置房、舊房來干擾房價，這些新區(qū)的房價，自然會堅挺一些。

蒼南縣城新區(qū)

部分郊縣大規(guī)模興起買商品房較晚，不少購房者都是第一次買房。對他們來講，哪怕是一個普通商品房，只要是全新的，都是改善居住了，短期內(nèi)不會置換。

從某種程度來講，市區(qū)的首改商品房，在部分郊縣或許可以被視作“豪宅”了，眼下也很難買到更好的，無需掛牌出售。

即便是郊縣真正的豪宅，在品質(zhì)、創(chuàng)新等方面，與市區(qū)的頭部豪宅依舊存在差距。

既然如此，只要在當?shù)刈龅阶詈?，還是會受到當?shù)馗缓赖臍g迎。

因此，差不多品質(zhì)的商品房，在市區(qū)可能被拋售，但在部分郊縣可能被珍藏。

瑞安瑞祥新區(qū)

至于這些縣城的老城，從某種程度來講，被他們“拋棄”了。

05

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

當然，并非所有郊縣都如此，每個郊縣都有各自不同的現(xiàn)象。

比如，城市化啟動更早、水平稍高的瑞安城區(qū)，老城里就有一些新村式“老破小”，也有拆遷后新建的安置房，安陽新區(qū)有一些高層“老舊大”。

同時，瑞安在東、南、北不同方向，都有不同的新區(qū)。好在近幾年，瑞安向東發(fā)展比較堅定，樓市也有一定熱度。

而在永嘉，與市區(qū)一體化、同城化的甌江沿岸，也跌得非常厲害。

永嘉三江商務區(qū)

總體來講，郊縣與市區(qū)的樓市，處在兩個不同的發(fā)展階段。

在郊縣，商品房依舊占據(jù)著樓市成交主力，增量市場特征依舊明顯。

而在市區(qū)，樓市成交主力正逐步轉(zhuǎn)向二手房，存量市場特征愈發(fā)明顯。

不過，即便是那些目前樓市較好的郊縣，只要政府繼續(xù)拓展城區(qū)、供應土地，自然會有更多、更好的新房。

隨著時間的推移，郊縣現(xiàn)在的新房，也會慢慢變舊，不少居民也會產(chǎn)生新一輪改善需求，自然要拋售現(xiàn)在住的房子。

更何況，郊縣老城若推動城市更新，也不可避免會出來一批新房。

到時候，各大郊縣預計也會出現(xiàn)大量便宜的二手房。

簡而言之，溫州市區(qū)的今天，就是郊縣的明天，二手房市場變大、進入存量時代，只是時間問題。

瑞安的城市更新

市區(qū)也好，郊縣也罷，長期來看，樓市的未來終究還是看人口。

這并非簡單地看常住人口數(shù)量，還需看人口結構，尤其是中產(chǎn)階級、高凈值人群等有效購買力。

因此，不管當前樓市好壞，一座城市終需通過城市建設、產(chǎn)業(yè)升級，提升競爭力與吸引力。