文/深圳進(jìn)深 李奕和

前幾天，深圳規(guī)自局披露了檀府調(diào)規(guī)的最終情況。

調(diào)整較為明顯的一點(diǎn)，是1棟三單元住宅塔樓，局部建筑層數(shù)由“48F”調(diào)整為“47F”。

建筑高度相應(yīng)由156.6m調(diào)整為153.6m，標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)備平臺(tái)輪廓調(diào)整。

住宅戶數(shù)由292戶調(diào)整為291戶，總戶數(shù)相應(yīng)調(diào)整。

其實(shí)，作為深圳西部曾經(jīng)的網(wǎng)紅神盤。

萬豐海岸城檀府最近受到關(guān)注的，還有價(jià)格的大幅調(diào)整。

近日，項(xiàng)目推出特價(jià)房源，其中：

91㎡折后總價(jià)365-385萬，單價(jià)4.0-4.25萬/㎡；

93㎡折后總價(jià)426-455萬，單價(jià)4.6-4.9萬/㎡；

125㎡折后總價(jià)517-585萬，單價(jià)4.15-4.7萬萬/㎡；

139㎡折后總價(jià)616-675萬，單價(jià)4.43-4.85萬/㎡。

萬豐海岸城新一期檀府，是在去年10月25日開盤的。

當(dāng)時(shí)開盤約94折優(yōu)惠，折后總價(jià)406萬起，折后單價(jià)4.57萬起。

半年不到，上面四個(gè)面積段戶型，總價(jià)降了25-85萬不等。

如果是按備案總價(jià)，降價(jià)幅度最高則超過100萬。

幅度之大，引起市場(chǎng)的關(guān)注，一度在深圳中介圈熱議。

據(jù)稱，項(xiàng)目還最高享36個(gè)月月供補(bǔ)貼。

開發(fā)商的這一劑“降價(jià)”猛藥背后。

或與萬豐海岸城檀府去化不佳有關(guān)。

去年項(xiàng)目開盤時(shí)，曾官宣當(dāng)天銷售8.6億元。

不過截至目前（3月17日），萬豐海岸城檀府網(wǎng)簽備案38套，去化率8.58%。

差不多半年過去了，還不到一成。

看得出，開發(fā)商是真的著急了。

畢竟，萬豐海岸城曾經(jīng)創(chuàng)造了深圳西部的樓市神話。

整個(gè)萬豐海岸城，規(guī)劃建筑面積超過500萬平方米。

集商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)、甲級(jí)寫字樓、酒店等于一體，是超大型城市綜合體項(xiàng)目。

由深圳市海岸新城投資有限公司（簡稱“海岸新城投資”）開發(fā)建設(shè)。

是深圳海岸集團(tuán)和萬豐股份合作開發(fā)的項(xiàng)目。

海岸新城投資成立于2013-12-04，注冊(cè)資本17億元。

公司法定代表人、董事長為陳波。

而海岸集團(tuán)的最終實(shí)控人為李奕標(biāo)。其是妥妥的“創(chuàng)二代”。

萬豐海岸城已推出多個(gè)項(xiàng)目，包括錦園、瓏園、珺園、璽園、海岸大廈（三期）、瑧園（三期）、瀚府（四期）等。

2021年初，萬豐海岸城璽園、錦園推出，均價(jià)約5.75萬/㎡。

沒有售樓中心與樣板房、開盤不打折，當(dāng)天依舊售罄。

更重要的是，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目還創(chuàng)下了最低社保入圍月數(shù)278個(gè)月，成為深圳當(dāng)年最難買的樓盤。

同年9月，臻園入市，一千多套房4小時(shí)售罄，同樣一房難求。

深圳西部網(wǎng)紅神盤的地位，也自此奠定。

不過短短幾年時(shí)間，樓市的供需邏輯已發(fā)生深刻的改變。

打新潮退去，行業(yè)回歸高質(zhì)量發(fā)展，市場(chǎng)回歸理性。

萬豐海岸城也從曾經(jīng)人人追捧的掌上明珠，變成如今依靠降價(jià)以換取去化。

其實(shí)，檀府作為萬豐海岸城新一期產(chǎn)品，并非沒有亮點(diǎn)。

其作為新規(guī)產(chǎn)品，使用率高達(dá)93-104%。

另外地處沙井的區(qū)位，大城的配套以及深圳外國語寶安分校就在邊上等。

都是不錯(cuò)的加分項(xiàng)。

但同時(shí)，檀府也存在一些硬傷，比如高容積率、樓棟布局緊湊；

以及保障房占比高、周邊城市界面差等。

更重要的，可能還來自萬豐海岸城前期產(chǎn)品，一定程度也侵蝕了市場(chǎng)的信任。

項(xiàng)目前期產(chǎn)品，此前曾多次遭業(yè)主反映問題。

據(jù)媒體以往披露，萬豐海岸城錦園和璽園同期開盤，不少業(yè)主看房時(shí)，銷售介紹兩園同質(zhì)同價(jià)。

但隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，錦園的業(yè)主發(fā)現(xiàn)“與璽園同價(jià)不同質(zhì)”、“走廊設(shè)計(jì)過窄”、“濃濃宿舍風(fēng)”等問題。

而萬豐海岸城三期瑧園也曾因“小區(qū)花園被開發(fā)商惡意侵占”、“每棟樓下見縫插針的布滿設(shè)備”等問題而被曝光。

此外，萬豐海岸城臻園開盤，沒有售樓處、沒有沙盤、沒有樣板間，業(yè)主僅根據(jù)戶型圖和裝修標(biāo)準(zhǔn)公告“開盲盒”。

而有業(yè)主在合同簽約時(shí)，發(fā)現(xiàn)公正選房與預(yù)售合同戶型不一致，預(yù)售合同以及補(bǔ)充協(xié)議中還存在“公攤面積差異不退不補(bǔ)”、“裝修工程保修年限為0”等條款。

還是那句話，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)邏輯已經(jīng)完全變了。行業(yè)回歸理性，任何一點(diǎn)的不足都被放大，成為勸退購房者的因素。

萬豐海岸城檀府在這樣的背景下，經(jīng)歷著一場(chǎng)“祛魅”。

不過現(xiàn)在看來，檀府的降價(jià)還是起到了一定效果的。

在上上個(gè)周末，項(xiàng)目的網(wǎng)簽備案還顯示只有22套，去化率不足5%。

相比之下，如今的網(wǎng)簽去化情況已經(jīng)提升了不少。