本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

隨著“十五五”規(guī)劃的發(fā)布，未來5年樓市發(fā)展基調(diào)已經(jīng)明確。

《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃綱要》（下稱《綱要》），共分為18篇62章。《華夏時報》記者注意到，《綱要》共在4處提到了房地產(chǎn)。一處是在表述“十五五”時期面臨的主要風(fēng)險中，提到了防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險任務(wù)；一處是在“大力提振消費(fèi)”方面，提到要穩(wěn)定大宗消費(fèi)，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策；一處是在保障和改善民生方面，設(shè)置了“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”一章，下設(shè)“完善住房保障體系”和“推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”兩節(jié)；最后一處是在“保障國家經(jīng)濟(jì)安全”方面，提及統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險。

值得注意的是，與“十四五”規(guī)劃綱要相比，《綱要》未提“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“遏制投資投機(jī)性需求”，也未涉及“房地產(chǎn)稅”。中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人向《華夏時報》記者表示，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，供需兩端政策將協(xié)同發(fā)力?！毒V要》中“推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”單獨(dú)為一節(jié)，側(cè)重部署房地產(chǎn)供給端政策，整體與控增量、去庫存、優(yōu)供給思路基本一致，與“十四五”提法明顯不同。而房地產(chǎn)需求端政策更多分布在“大力提振消費(fèi)”和“建設(shè)生育友好型社會”章節(jié)中，意味著“十五五”時期，住房需求政策將與消費(fèi)、人口政策更好結(jié)合。

未再提及房地產(chǎn)稅

與2021年出臺的“十四五”規(guī)劃綱要相比，本次《綱要》涉及房地產(chǎn)的側(cè)重點(diǎn)發(fā)生了一些變化。一方面，房地產(chǎn)稅、“房住不炒”未被提及。此前，2024年發(fā)布的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》也未提及“房住不炒”，但對房地產(chǎn)稅收方面有所提及，提出要“完善房地產(chǎn)稅收制度”。

另一方面，此次對房地產(chǎn)表述，強(qiáng)調(diào)了消費(fèi)和民生兩大屬性。再消費(fèi)領(lǐng)域，在“大力提振消費(fèi)”內(nèi)容中，提到因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，支持老舊房屋適老化改造和智能化升級。

再民生領(lǐng)域，房地產(chǎn)核心內(nèi)容由第八篇“完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略”調(diào)整至第十二篇“加大保障和改善民生力度”。內(nèi)容共分兩小節(jié)，在完善住房保障體系一節(jié)，要求優(yōu)化保障性住房供給，加強(qiáng)保障性住房全流程管理，探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉(zhuǎn)換和統(tǒng)籌使用。深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍，支持靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。

在剛剛結(jié)束的2026年全國兩會上，“深化住房公積金制度改革”也是一個重要的關(guān)鍵詞。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者指出，這一方向之所以從去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議開始受到社會輿論重視，原因就在于住房回歸居住屬性后成為大宗消費(fèi)品，在基本需求得到解決以后，接下來就是新市民、無房戶、外來人口的需求，以及城市更新過程中的需求。但由于住房總體仍然高總價、高單價，投入大，消費(fèi)者迫切需要新的住房進(jìn)入制度。過去的住房金融主要是商業(yè)性按揭，適應(yīng)了商品房快速發(fā)展、樓市高歌猛進(jìn)的幾十年。進(jìn)入新時期，定位、需求主體變了，民生屬性強(qiáng)了，自然就需要新的普惠金融。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時報》記者表示，“探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉(zhuǎn)換和統(tǒng)籌使用”這一表述在歷次規(guī)劃中也較為罕見。傳統(tǒng)模式下，保障房在立項之初即鎖定租或售的用途，但市場需求是動態(tài)變化的，某些區(qū)域保租房需求飽和而配售型需求旺盛時，房源便難以靈活調(diào)配。此次提出的“有序轉(zhuǎn)換”，意味著從靜態(tài)的房源管理轉(zhuǎn)向動態(tài)的需求響應(yīng)機(jī)制，這正是“租購并舉”在保障房領(lǐng)域的具體體現(xiàn)和創(chuàng)新要點(diǎn)。

土地增量要“地隨人走”

而在“推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”一節(jié)，《綱要》提出完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。推行房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產(chǎn)合理融資需求，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。合理安排房地產(chǎn)用地規(guī)模和布局，促進(jìn)土地供應(yīng)與存量住房、人口變動等相協(xié)調(diào)。充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)。推動已供未開發(fā)土地和在建項目分類處置，推進(jìn)存量商品房和閑置商業(yè)辦公用房盤活利用。因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，培育市場化專業(yè)化租賃企業(yè)。建立房屋全生命周期安全管理制度。

其中值得注意的是，“合理安排房地產(chǎn)用地規(guī)模和布局”的有關(guān)表述，重申了“地隨人走”的理念，既是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式過程中提出的?要素聯(lián)動新機(jī)制的具體體現(xiàn)，也回應(yīng)了最近自然資源部38號文引發(fā)的“暫停房地產(chǎn)供地”傳聞?！啊侠戆才欧康禺a(chǎn)用地規(guī)模和布局，促進(jìn)土地供應(yīng)與存量住房、人口變動等相協(xié)調(diào)’與自然資源部發(fā)文說的‘新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)’實際上是一致的?！崩钣罴蜗蛴浾咧赋?。

他進(jìn)一步表示，從房地產(chǎn)用地總量上看，去年下半年自然資源部和住建部對全國已出讓土地庫存的排查發(fā)現(xiàn)，目前存量未開發(fā)用地，特別是房地產(chǎn)用地規(guī)模非常大，包含已批未供、已共未用、低效閑置地塊等，很多城市夠5至10年利用，且主要分布在外圍。盡管各地披露的短期新房在售庫存消化周期并不長，很多城市低于18個月，但廣義庫存處于歷史高位，在建未批售的規(guī)模也不小。人口來說，除老齡化、少子化、結(jié)婚率下降以外，大中城市人口流動還呈現(xiàn)出回歸中心區(qū)的態(tài)勢，表現(xiàn)在具有通勤和學(xué)位優(yōu)勢的中心區(qū)二手房交易占比上升，“好房子”導(dǎo)向的新房開發(fā)也轉(zhuǎn)向中心區(qū)。因此，需要在供地端調(diào)整，以適配存量住房、人口的變動趨勢。

責(zé)任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳