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存量街區(qū)更新中如何通過城市體檢發(fā)現(xiàn)街區(qū)發(fā)展中的短板與隱性風險？如何實現(xiàn)從現(xiàn)狀體檢到更新治理的閉環(huán)？本文以海淀區(qū)海淀街道實踐為例，探索面向街區(qū)更新行動的街道層級體檢工作方案，總結(jié)出“體檢+更新”流程和方法體系。

2023年7月，住建部發(fā)布《關(guān)于扎實有序推進城市更新工作的通知》，明確提出“要建立城市體檢機制，將城市體檢作為城市更新的前提，依據(jù)城市體檢結(jié)果，堅持盡力而為、量力而行，統(tǒng)籌推動城市更新工作”，城市體檢成為實施城市更新行動的必要前提條件。

圖1 城市體檢作為城市更新的必要前提條件

海淀街道是北京市海淀區(qū)第一個建制街道，總面積6.9平方公里，轄區(qū)內(nèi)有海淀區(qū)政府、中關(guān)村西區(qū)、中國人民大學、萬柳居住區(qū)等，是海淀區(qū)政治、文化、經(jīng)濟、科技和金融中心，也是海淀區(qū)社會經(jīng)濟和科技創(chuàng)新發(fā)展的重要核心區(qū)和承載地。現(xiàn)狀空間建設(shè)基本飽和，具有典型存量街區(qū)空間特征。

2022年以來，依托責任規(guī)劃師制度，海淀街道挖掘首都高校專家智庫資源，通過“高校聯(lián)盟”機制模式，持續(xù)開展城市更新改造，已形成小南莊兒童樂園、海淀南路沿街綠帶提升項目、海淀路墻上博物館等一系列城市更新案例。但散點式更新的工作模式，缺乏片區(qū)策劃的環(huán)節(jié)，對片區(qū)整體的提升效果相對有限。

同時，由于缺少前置的體檢評價環(huán)節(jié)，街道面對數(shù)百項目謀劃，難以全面、直觀地了解各項目的重要性、實施可能性、實施效果等，從而對項目實施時序、更新資金等做出統(tǒng)籌安排。

圖2 海淀街道“高校聯(lián)盟”謀劃項目分布情況

面向海淀街道開展更新工作的需求，需要切實發(fā)揮體檢助力城市更新工作的重要作用，探索面向街區(qū)更新行動的街道層級體檢工作方案。探索一套“以城市體檢發(fā)現(xiàn)問題、以城市更新治理問題”的街區(qū)級“體檢+更新”流程和方法體系。堅持體檢先行，深入查找街區(qū)現(xiàn)狀空間建設(shè)的短板、弱項；重視總體謀劃，切實謀劃“支撐街區(qū)發(fā)展目標和框架、補齊街區(qū)建設(shè)短板和問題”的更新項目。

圖3 街區(qū)“體檢+更新”技術(shù)框架

評價體系與內(nèi)容

面向街道“基層治理”需求，針對街道“存量空間”特色，在歷年工作基礎(chǔ)上，創(chuàng)新街道體檢研究方法，全面補齊、增強街道層面的空間數(shù)據(jù)分析和支撐，制定項目評價標準，謀劃更新項目行動，切實發(fā)揮體檢工作檢視已有規(guī)劃及更新實施工作情況、支撐未來更新項目和行動謀劃的重要作用。

3.1 建立體檢評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫

切實發(fā)揮體檢科學性、精準性的監(jiān)督和反饋作用，統(tǒng)籌用好部門、大數(shù)據(jù)、空間數(shù)據(jù)三大數(shù)據(jù)源。明確數(shù)據(jù)來源和統(tǒng)計口徑，形成多源數(shù)據(jù)互為支撐、互為補充、互為校核的體檢評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，建立可持續(xù)的數(shù)據(jù)獲取和跟蹤反饋機制。

3.2 用地空間數(shù)據(jù)評價

持續(xù)搭建和完善街道層面的空間數(shù)據(jù)底座，構(gòu)建以歷年空間基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、規(guī)劃目標數(shù)據(jù)組成的包含用地性質(zhì)、規(guī)模、權(quán)屬等綜合信息的數(shù)據(jù)庫，持續(xù)梳理保留、待更新、待新增的空間資源分布，全方位搭建“體檢+更新”數(shù)據(jù)平臺。

3.3 體檢指標數(shù)據(jù)評價

以《海淀分區(qū)規(guī)劃》指標為基礎(chǔ)，主要考慮街道層面數(shù)據(jù)的可獲取性和評價意義，進行篩選和調(diào)整，并結(jié)合海淀街道發(fā)展目標，新增特色指標，形成5大方面、24項指標的指標體系。持續(xù)性獲取和更新指標數(shù)據(jù)，識別指標實施進展或變化情況，持續(xù)觀察街道發(fā)展進程，直觀識別問題。

圖4 海淀街道體檢指標體系構(gòu)建過程

結(jié)合指標變化情況，開展深入分析研究，精準識別街道問題、更新改造及發(fā)展?jié)摿?，為下一步開展項目謀劃打好基礎(chǔ)。

3.4 建設(shè)空間現(xiàn)狀資源評價

在指標評價基礎(chǔ)上，綜合考量現(xiàn)狀街區(qū)空間資源基礎(chǔ)，明確街區(qū)6.9平方公里范圍內(nèi)的空間資源分類，圍繞5個發(fā)展目標，梳理產(chǎn)業(yè)（辦公）、商服、公服配套、綠地公園、居住社區(qū)等全方位體檢評價體系。

圖5 海淀街道建設(shè)空間現(xiàn)狀資源評價體系

結(jié)合普查資料、現(xiàn)狀數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡(luò)地圖、現(xiàn)場調(diào)研踏勘等，形成29個辦公樓宇、44個居住小區(qū)、6塊綠地公園等的體檢定量評價結(jié)果，形成街區(qū)更新資源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。對評價結(jié)果進行均值誤差分析，可以直觀了解到街區(qū)內(nèi)該類空間的整體情況、優(yōu)勢與短板，通過極端值可篩選出現(xiàn)狀品質(zhì)較差、近期迫切需要改造的空間及核心問題，為更新項目謀劃提供支撐和依據(jù)。

項目謀劃與行動

緊扣街道層面城市更新職責范圍和重點、資金來源和規(guī)模、項目規(guī)模和周期等特征，結(jié)合城市更新政策熱點、趨勢，在已實施更新工作評價和街區(qū)價值挖掘基礎(chǔ)上，以街區(qū)特色空間結(jié)構(gòu)為依托，系統(tǒng)性推動“體檢+更新”項目謀劃，建立分片區(qū)、分層次、分主題、分時序的項目臺賬。

4.1 更新工作績效評價

匯總街區(qū)歷年來已實施和推動的更新項目,建立績效評價體系。通過評價，全面總結(jié)經(jīng)驗，查找問題，分析原因并提出改進措施，為優(yōu)化更新項目專項資金配置效率和使用效益提供參考依據(jù)。

圖6 海淀街道已實施更新工作績效評價評價體系

4.2 街區(qū)更新框架謀劃

深入挖掘街區(qū)價值，以街區(qū)特色空間結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)構(gòu)建更新框架。立足區(qū)域整體發(fā)展視角，充分挖掘街區(qū)的歷史文化價值、區(qū)位與空間價值，梳理生態(tài)景觀廊道、空間建設(shè)發(fā)展脈絡(luò)和資源分布情況，結(jié)合上位規(guī)劃的大區(qū)域格局，盤點街區(qū)中重要的軸線、節(jié)點。

承接上位和相關(guān)規(guī)劃確定的區(qū)域主要發(fā)展軸線、廊道，明確“一軸三帶”基本格局；結(jié)合街區(qū)歷史文化資源及現(xiàn)狀空間特征，梳理“一核兩片兩路徑”特色空間結(jié)構(gòu)；選取主要軸帶上具有門戶和重要功能作用的地鐵站周邊及社區(qū)中心，作為城市更新的點狀觸媒。形成海淀街道“一軸三帶、一核兩片、兩路徑、多點”的城市更新框架：

圖7 海淀街道城市更新空間框架謀劃

4.3 片區(qū)更新項目謀劃

基于已有更新項目基礎(chǔ)，立足街道體檢評估全維調(diào)研分析，建立一個更具廣闊區(qū)域視角、可執(zhí)行操作的海淀街道項目儲備庫。

結(jié)合更新主題、項目區(qū)位、實施條件等因素，建立街道更新項目臺賬，統(tǒng)籌策劃項目實施時序。

圖8 海淀街道城市更新項目儲備庫建立路徑

基于“一軸三帶、一核兩片、兩路徑、多點”的城市更新框架，以片區(qū)為依托，系統(tǒng)謀劃更新項目，統(tǒng)籌考慮片區(qū)更新主題、相關(guān)支撐政策與資金、街道可參與路徑及切入點、近期重點項目等，形成具體可參照的行動計劃手冊，供街道開展城市更新行動參考使用。

規(guī)劃工作團隊

承擔部門：詳細規(guī)劃與設(shè)計二所

項目地點：北京市海淀區(qū)海淀街道

項目規(guī)模：6.9平方公里

完成時間：2024年11月

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編輯/排版｜王淑蕓

封面圖/圖片｜圖蟲網(wǎng)

供稿｜清華同衡 詳細規(guī)劃與設(shè)計分院 詳細規(guī)劃與設(shè)計二所