我是紫沐，這是我第483篇日記。

躺平半月，補下坑。

開年樓市最大的王炸，無疑是馬場。

總價+單價雙料地王，直接拉爆了市場情緒。

順便，也給廣州樓市完成了兩個任務。

第一，是提振了市場信心。

開年第一拍就誕生雙料地王，是極強的強心劑。

對觀望的買家來說，至少能給小陽春托底，不用擔心一買房就暴跌。

這周末，市場成交活躍度，就已經(jīng)明顯回暖了。

第二，是補全了珠城的價值拼圖。

珠城東區(qū)雖然是無可爭議的頂豪板塊，但主要強在圈層和環(huán)境，在商業(yè)和教育上存在瑕疵。

而馬場地塊帶來了頂奢SKP和九年制教育用地，則讓東區(qū)的頂豪屬性徹底閉環(huán)。

更重要的是，馬場迭代利好的不止珠城。

現(xiàn)在珠城和金融城的連接區(qū)域，城市界面很low，景觀落差很大。

而馬場的更新，就能撫平這城市斷層，讓珠城和金融城真正融為一體。

但除了利好，也有不確定的博弈。

馬場是有隱藏任務的，要打造成廣州的新地標、新名片。

而地標，不可能靠一個頂奢商場就能撐起來。

它考驗的是內(nèi)部規(guī)劃、商業(yè)運營、產(chǎn)品設(shè)計、高端圈層維護的全鏈條綜合能力。

越秀能不能跳出“利潤至上”的開發(fā)邏輯，做出代表廣州頂豪水準的產(chǎn)品，說實話還有待時間驗證。

而且馬場住宅的定價，也可能鎖死珠城二手的房價上限。

畢竟馬場住宅的產(chǎn)品力和配套力，能碾壓珠城大部分二手。

如果這批新房最終定價17萬/㎡，那包括雙子星在內(nèi)，房價天花板也會被焊死在17萬。

后續(xù)想再沖20萬+，回到之前的巔峰房價，難度會很高。

唯一的破局可能，是今年樓市超預期復蘇。

珠城量價齊升，馬場才有開高價的底氣，形成“新盤抬價、二手跟漲”的正循環(huán)。

只是這個預期能否兌現(xiàn)，就現(xiàn)在的數(shù)據(jù)看，還言之尚早。

還有一盆冷水。

就算今年頂豪市場復蘇，也不代表全廣州的房子都能迎來反轉(zhuǎn)。

因為頂豪市場和剛需市場，是完全獨立的兩個世界。

不管經(jīng)濟環(huán)境如何變化，富人圈層的購買力和消費能力，始終是穩(wěn)定的。

但普通人不一樣，購買力跟大環(huán)境掛鉤。

而目前的大環(huán)境，用兩會工作報告的話來講，就是“回暖還在路上，居民增收還是核心發(fā)力點”。

購買力的巨大落差，就注定了樓市會出現(xiàn)分化。

成交量回暖確實板上釘釘，但成交價能修復多少，就得看圈層和產(chǎn)品。

頂豪和優(yōu)質(zhì)改善產(chǎn)品，或許能率先企穩(wěn)，把超跌部分補回來。

但絕大多數(shù)剛需剛改房，大概率還是維持低位震蕩。

最黑暗的時刻確實過去了，但盲目樂觀也不可取。

兩會報告里 “著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場” 這幾個字，已經(jīng)足夠直白。

目前房價離全面止跌還有距離，飯還是要一口一口吃的。

另外兩會對房地產(chǎn)的定調(diào)，應該也戳破了很多人的炒房幻想。

今年報告里，沒有一句“讓房地產(chǎn)重新成為經(jīng)濟增長引擎”的表述或暗示。

所有政策核心，都圍繞一個“穩(wěn)”字。

存量房收儲、保障房供給優(yōu)化、推動好房子建設(shè)、防范債務違約風險……都只是房價維穩(wěn)的手段。

樓市在經(jīng)濟中的定位，隱隱有從“發(fā)動機”到“穩(wěn)定器”的轉(zhuǎn)變。

所以別說重拾輝煌，未來幾年樓市能回到歷史高位，就已經(jīng)很理想。

基于以上判斷，給不同需求的朋友，有不同的操作建議。

第一，如果你是投資買房，趁早放棄幻想。

房價短期沒有大幅反轉(zhuǎn)的可能，更多是低位震蕩。

而且定位調(diào)整后，能跑贏通脹的房子，就已經(jīng)是頂級水平了，別再指望一夜暴富。

第二，如果你是純自住買家，別再執(zhí)著于“是不是最低點”了。

就算后續(xù)還有零星砸盤，但大盤價格已基本觸底，沒啥暴跌空間。

盲目觀望，反而容易錯過一些優(yōu)質(zhì)房源。

第三，如果你有置換需求，一定要抓住這波小陽春先賣房。

小陽春的市場情緒，是今年上半年最好的賣房窗口期。

先出再入，順序不能搞反，不然會很被動。

最后簡單梳理一下，今年值得重點關(guān)注的新房。

雖然待入市新盤不少，但真正有亮點的不多，目前能打的就兩個：

一個是海珠的保利南泰路項目，稱得上真正的六邊形戰(zhàn)士，各方面都很能打，剩下就看價格了。

另一個是白云新城的保利云城，低容積+純板樓+成熟配套，居住屬性拉滿又有地段想象力，比很多珠金琶概念盤更實在。

今年新房市場，大概率又是保利和越秀神仙打架。

保利手握多個優(yōu)質(zhì)項目，越秀則擁有馬場這個絕對王炸。

希望越秀能撿起點匠心，把馬場給搞好，別浪費這么一塊絕版地。

有實際購房需求的朋友，可以動起來了。