全國政協(xié)委員、九三學社江蘇省委員會副主任委員、南通大學教授施衛(wèi)東

老舊小區(qū)改造應激發(fā)資金源頭活水，調動居民參與的積極性。

中房報記者 曾冬梅 兩會報道

剛剛過去的2025年，我國城市更新工作取得明顯成效，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.71萬個、499萬戶，共完成投資1332億元。在今年的政府工作報告中，城市更新依然被置于重要位置，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)增至3.9萬個，將惠及更多居民。

本次兩會期間，部分代表、委員亦圍繞這一民生課題積極建言獻策。全國政協(xié)委員、九三學社江蘇省委員會副主任委員、南通大學教授施衛(wèi)東帶來了21份提案，其中一份便是《關于進一步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)高質量“煥新”、提升人民群眾幸福感的建議》。

3月10日，施衛(wèi)東對中國房地產(chǎn)報記者表示，自“十四五”以來，包括南通市在內(nèi)的不少城市都在大力推進老舊小區(qū)改造工作，不僅讓“老破小”實現(xiàn)“靚麗重生”，也有效帶動了建筑行業(yè)和社會投資，更在城市節(jié)能減碳、綠色發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。但隨著老舊小區(qū)改造不斷深入，推進過程中一些長期存在但未予重視的問題也日益凸顯，涉及政府、企業(yè)、居民等不同利益主體，牽一發(fā)而動全身，制約了改造進程。而隨著時間的推移，大量新建小區(qū)也都將陸續(xù)成為老舊小區(qū)，可以預見未來將有大批小區(qū)面臨更新、拆除、重建等情況。

“我們應在當前工作積累的經(jīng)驗基礎上，進一步探究老舊小區(qū)改造的思路、模式和方式，推進老舊小區(qū)改造擴面提速增效，不斷提升人民群眾的獲得感和幸福感?！?/p>

資金籌措是老舊小區(qū)改造的難點、痛點，也是制約改造進程的重要因素。施衛(wèi)東認為，老舊小區(qū)改造資金普遍需求大，單靠財政支撐，政府壓力巨大。他建議激發(fā)資金源頭活水，精準把握改造邊界，涉及房屋安全、公共配套等基礎類改造要盡力而為，而對于完善類、提升類的則應量力而行，可通過適度補貼引導居民出資，調動居民參與的積極性。同時，加強片區(qū)統(tǒng)籌，從整體上考慮老舊小區(qū)改造與城市功能完善和提升的關系，將改造范圍合理拓展至社區(qū)、街區(qū)，統(tǒng)籌配套各類服務設施，以規(guī)?；B片改造降低投資成本。解放思想，創(chuàng)造盈利點，采取“一事一議”的方式，研究制定專門針對老舊小區(qū)改造的規(guī)劃、土地、產(chǎn)權等政策，例如，改造后閑置用地改變性質用于經(jīng)營；通過合規(guī)合法方式增加建筑面積，提高容積率；挖潛地下空間、整合空中資源等，讓社會資本“有利可圖”，愿意參與老舊小區(qū)改造。

他關注到，很多老舊小區(qū)改造“重面子輕里子”，外立面粉刷、舊門窗更新、墻體堵漏補缺并不能滿足現(xiàn)實需求，改造后安全隱患依舊突出。為此，他建議統(tǒng)籌資源提升功能，堅持因地制宜，以“營造”的視角，根據(jù)實情差異化改造，宜改則改、宜拆則拆、拆改結合。通過清理違規(guī)占用點位、拆除違章建筑、拆除附房、公共區(qū)域重新布局等方式，增加優(yōu)化公共空間。打破圍墻界限，推進相鄰小區(qū)及周邊街區(qū)聯(lián)動，實現(xiàn)片區(qū)化公共服務設施、圍墻外生態(tài)環(huán)境等共建共治共享。結合背街小巷整治等工作，利用好閑置的碎片化土地，加快布局公共服務。

施衛(wèi)東表示，老舊小區(qū)改造是一項多部門協(xié)作的系統(tǒng)工程，必須建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作的工作機制，既要合理安排水、電、氣、通信等改造施工進度，實現(xiàn)“最多挖一次”“綜合改一次”，還要把老舊小區(qū)改造與智慧城市、垃圾分類、地下管廊等市政工程結合起來，通過城市更新解決歷史欠賬?！白〗ú块T要著手研究制定老舊小區(qū)認定和改造標準規(guī)范，除房屋結構安全問題外，還要從健康舒適、生活便利、環(huán)境宜居、資源節(jié)約等居民可觀可感的維度制定標準，為老舊小區(qū)改造提供可循依據(jù)?！?/p>

此外，老舊小區(qū)改造簡單地“重改輕管”只會導致問題反彈、勞民傷財。他建議加強宣傳引導，提高居民管護意識，強化業(yè)主自治。同時，將大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等先進技術運用到老舊小區(qū)設施更新和小區(qū)管理模式上，提升管理智慧化水平及管理效能。引導老舊小區(qū)引入物業(yè)服務，強化監(jiān)管，建立服務質量與收費動態(tài)掛鉤機制，以物業(yè)管理的專業(yè)化鞏固改造成果。依據(jù)設施生命周期建立體檢維修制度，對現(xiàn)有房屋做好日常維護檢修，有針對性地實施房屋建筑、基礎設施、服務設施以及無障礙環(huán)境建設和適老化改造，以常態(tài)化“保養(yǎng)”保持小區(qū)良好品質。