如果到了2026年底，去評選北京樓市10大影響力事件，我會首推御林灣開盤。

這件事絕對是天崩開局。

因為

從來沒有一個純新盤，用價格屠刀的方式開盤，且大殺四方。

1.

先來看御林灣的屠刀陣法，是如何砍向望京市場？

先來看奶西板塊價格矩陣。

望京云尚的住宅成交均價是8.19w/元；

望京國譽府的住宅成交均價是8.97w/元；

中建宸園的住宅成交均價是8.8w/元。

根據(jù)銷冠100的線報，御林灣的開盤成交均價居然不是8字打頭，也不是7字打頭，而是6字打頭，

而且低到6.3萬元/㎡，

還是精裝。

這也直接拉低了奶西板塊8w+的價格底線。

奶西板塊，到底值多少錢？

這個話題又重新拾起來被討論。

那么，拋掉奶西板塊的價值不說，御林灣的產(chǎn)品力單價，又值多少錢？

御林灣是9年前報規(guī)，戶型設(shè)計停留在好幾年前。

能不能說，這中間2萬的差價，就是御林灣的產(chǎn)品力的價差？

如果把2w價差算在御林灣產(chǎn)品力頭上，中建宸園、望京云尚和望京國譽府的業(yè)主們，就不用擔(dān)心資產(chǎn)貶值了。

實際上呢？

一個可驗證的佐證是，已經(jīng)交房的中建宸園，它的二手房價格是否堅挺？

有一個未曾求證的信源說，中建宸園的二手房價格破發(fā)了，目前是7w+。

中建系宸園的產(chǎn)品力，一直是智地行走江湖的驕傲。它是中建智地第一個宸園系產(chǎn)品，后來紅得發(fā)紫的北京宸園，再到在售的紫京宸園都以宸園系為驕傲。

而且，中建宸園是宸園系第一次交付的宸園系作品，交付力肯定是翹楚。

排除了產(chǎn)品力因素，中建宸園的二手房價格只能歸結(jié)于奶西板塊。

這個結(jié)論，其實挺嚇人的。

因為望京國譽府在扛價，目前是在售樓盤中的價格標桿。

還有，望京云尚要不要跟進調(diào)價？

這就是北京御林灣這位價格屠夫帶來的連鎖反應(yīng)。

2.

當然也很難說，北京御林灣的持續(xù)影響有多深遠？

因為

這里面還有去化率。

這位信源透露，北京御林灣的去化是

3%

具體來說，就是開盤認購47套，認購金額是4個小目標。

這又是一個信號：

低價屠刀，在當下市場未必好使。

是對剛需客戶不好使，還是對改善客戶不好使？

我們具體再來看戶型成交結(jié)構(gòu)。

據(jù)信源透露，按套數(shù)段排序是這樣的：

1.123/124/125㎡三居推484套，認購15套，6.2萬/㎡，總價770萬；

2.145㎡三居推398套，認購12套，6.1萬/㎡，總價890萬；

3.119㎡三居推190套，認購6套，6.2萬/㎡，總價730萬;

4.140㎡三居推175套，認購5套，6.4萬/㎡，總價890萬

5.155㎡四居推140套，認購4套，6.5萬/㎡，總價1010萬；

6.90㎡兩居推100套，認購3套，5.9萬/㎡，總價530萬；

7.213㎡五居推38套，認購1套，7萬/㎡，總價1490萬

8.220㎡五居推38套，認購1套，6.9萬/㎡，總價1510萬

你發(fā)現(xiàn)沒有，賣得最多的是123-124面積段的三居，15套。

其次是145的三居，12套。

只有這兩個面積段的三居過了10套。

也就是說，北京御林灣不是坊間傳言的小戶型走量，不是剛需盤。

定位錯了？！

這個結(jié)論，其實挺嚇人。

其實也不嚇人，9年前的定位，肯定是錯了。

你看，最小的90㎡，只認購3套。

更準確點講，北京御林灣，其實妥妥是改善面段段的剛需盤。

我也怕說錯話，就仔細看了立面效果圖和園林效果圖，還看了戶型圖。

一開始感覺挺有檔次的。

看到戶型圖時，就不淡定了，確實是超大進深的保障房氣質(zhì)。

這在內(nèi)卷的奶西市場，產(chǎn)品力明顯是上一個時代。

3.

價格能突圍嗎？

從目前的信源透露數(shù)反饋來看，調(diào)整還是相當有難度的。

基本上，我可以下第一個結(jié)論：

北京御林灣的價格屠刀，砍到鐵板上了。

第二個結(jié)論：

奶西板塊肯定會受到了御林灣的價格沖擊。

這兩個結(jié)論說的是兩件事，但是對市場的預(yù)期影響，實在太大了。

戶型不好，就不要談得房率低、現(xiàn)房優(yōu)勢的問題。

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。

所以，從去化率上看，北京御林灣低價低得還不到位。

這是市場的選擇：

脫離產(chǎn)品力談低價策略，在當下市場無解。銷冠100

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