2026年，你買(mǎi)不買(mǎi)房？如果買(mǎi)，你打算買(mǎi)什么房？

有人在觀望商品房，也有人在法拍市場(chǎng)打算對(duì)小眾標(biāo)的出手——法拍私宅。

近日，龍華一棟7層法拍私宅在法拍平臺(tái)上成交，起拍價(jià)365.5萬(wàn)，你可能不會(huì)想到，它的成交價(jià)達(dá)到了1006.3萬(wàn)，溢價(jià)175.3%。

▲ 圖源：阿里拍賣(mài)平臺(tái)

成交價(jià)約1.32萬(wàn)/㎡！

38人搶著買(mǎi)、競(jìng)價(jià)212輪

簡(jiǎn)單說(shuō)一下這棟私宅的情況：

房產(chǎn)位于龍華油松社區(qū)的水斗新圍富豪新村，房地產(chǎn)證為深圳市房地產(chǎn)證綠本，靠近華為坂田園區(qū)。

建筑為多層結(jié)構(gòu)，總樓層7層，建面約764.51㎡，戶型為多室多廳。其中，

一層為一個(gè)大商鋪，

二至五層每層有三套房，分別是：一套單間，一套一房一廳，一套二房一廳；

六層一套三房一廳，七樓一單間。

標(biāo)的物現(xiàn)狀顯示，房屋已騰空，無(wú)租約，這對(duì)于法拍房來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的加分項(xiàng)。

▲建筑現(xiàn)狀|圖源：阿里拍賣(mài)平臺(tái)

這棟被俗稱(chēng)為“農(nóng)民房”的私宅，吸引多達(dá)38人參與競(jìng)買(mǎi)，共出價(jià)212輪，最終成交價(jià)1006.3萬(wàn)元。

以建面764.51㎡來(lái)計(jì)算，這棟房子的成交單價(jià)約13163元/㎡。

事實(shí)上，深圳樓市進(jìn)入冷靜期的這幾年，法拍市場(chǎng)上的私宅卻出現(xiàn)小爆點(diǎn)。

在阿里拍賣(mài)平臺(tái)上，今年2月寶安沙井沙四社區(qū)（蠔四社區(qū)）友誼路西四巷的1棟私宅，12人報(bào)名、156次出價(jià)，成交價(jià)586萬(wàn)，溢價(jià)約46.5%。

往前看，去年2月，龍崗坂田雪象社區(qū)花園新村1棟私宅，43人報(bào)名、215次出價(jià)，906.1萬(wàn)成交，溢價(jià)約150%。

2024年8月，龍崗橫崗1棟4層私宅以約507萬(wàn)成交，29人報(bào)名、136次出價(jià)相比起拍價(jià)約186.2萬(wàn)，價(jià)格翻了2.7倍。

▲橫崗法拍私宅的整體面貌

2021年還曾出現(xiàn)過(guò)沙井1棟私宅的價(jià)格從285萬(wàn)→1652萬(wàn)的記錄，溢價(jià)約479%。

但并非所有法拍私宅都受歡迎。今年初上架的房源里，龍崗坪地、布吉也有因無(wú)人問(wèn)津而流拍的標(biāo)的。

法拍私宅為什么成為“香餑餑”？

高租金回報(bào)率和相對(duì)安全

為什么這類(lèi)法拍私宅會(huì)這么火呢？
一般來(lái)說(shuō)，拿下這棟多層私宅的買(mǎi)家，基本都是用來(lái)出租，圖的是租金回報(bào)率。
以上述富豪新村這棟7層私宅為例，可供出租的房源有15套，包括1樓建面約121㎡的大商鋪，2-7層的5套單間、4套一房一廳、4套兩房一廳和1套三房一廳。
參考社交平臺(tái)上網(wǎng)友發(fā)的富豪新村轉(zhuǎn)租帖，單間的月租在900元左右，一房一廳可以租到1300-1800元/月（視乎裝修情況），兩房一廳約1600-2000元，精裝后甚至可以租到2600元左右。約60㎡商鋪的租金約5000元。

▲圖源：社交平臺(tái)上的轉(zhuǎn)租帖
粗略計(jì)算，如果全部出租，每月租金大概能有2.6萬(wàn)，再算上6樓精裝修的三房一廳，收租大概能到2.9萬(wàn)，算下來(lái)租金回報(bào)率能到3.46%甚至更高。

▲ 上述私宅原用于自住的三房一廳 |圖源：阿里拍 賣(mài)

可供對(duì)比的是，據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，2025年深圳住宅租金回報(bào)率約1.7%。

而據(jù)觀察，深圳租金回報(bào)率超過(guò)3%的，大多是核心區(qū)核心地段的小戶型公寓。

另一方面，法拍渠道為這類(lèi)私宅提供了關(guān)鍵的“確權(quán)”背書(shū)。

眾所周知，深圳對(duì)于所謂“農(nóng)民房”交易的打擊從未放松，包括禁止村委蓋章見(jiàn)證、律師公證等。而與一般的交易相比，法拍私宅的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)不成問(wèn)題，因此相對(duì)安全。

“針對(duì)綠本私宅，深圳用的是司法備注產(chǎn)權(quán)?！?/p>

廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師表示：“司法裁決備注就等于確權(quán)。只是因?yàn)榈怯洍l例綠本產(chǎn)權(quán)證，沒(méi)有過(guò)戶規(guī)則，那只能在登記中心的司法登記簿上備注一下這個(gè)事實(shí)。”

也因?yàn)闆](méi)有過(guò)戶流程，所以不需要繳納交易稅費(fèi)。

“使用、出租、拆遷等，都沒(méi)有問(wèn)題。”周爭(zhēng)鋒律師說(shuō)。

當(dāng)然，如果與普通商品住宅相比，這類(lèi)房源最大的問(wèn)題在于流通性，由于無(wú)法辦理新的產(chǎn)權(quán)證，這類(lèi)房產(chǎn)“不能夠再次出售或抵押”。

長(zhǎng)持并從中獲取穩(wěn)定的租金，或許是這類(lèi)房源的唯一用途。但真的要花超千萬(wàn)買(mǎi)下這樣一棟樓，你覺(jué)得香嗎？