隨著近期土拍結(jié)束，正好來(lái)聊聊福州今年的土拍匯總，順便整理一下近6年的土拍數(shù)據(jù)，從開(kāi)發(fā)商、區(qū)域等維度看看供應(yīng)的差異。

匯總數(shù)據(jù)

2025年，舉行13次土拍，四區(qū)成交68幅地塊，住宅用地39幅，成交總價(jià)324億，其中住宅292億，供應(yīng)面積1789畝，住宅1177畝。

分析：今年的出讓體量相比于去年有所下滑，從各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，純商的面積大幅下滑，不過(guò)最終金額下滑也僅50億。

從純商的平均樓面價(jià)來(lái)看，今年相比去年也上漲不少。

從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，今年324億是5年新低，福州也從目標(biāo)的450億調(diào)整成300億，最終依靠跨年到1月的土拍，超額完了這個(gè)目標(biāo)。

從住宅面積來(lái)看，今年也是最低的一年，特別相比于高峰期的2020年，腰斬都不止。

區(qū)域?qū)Ρ?/p>

接著看看各個(gè)行政區(qū)的供應(yīng)差異，這次以純商做切入點(diǎn)，這樣可以更好評(píng)估供應(yīng)情況：

分析：今年4個(gè)行政區(qū)的供應(yīng)相對(duì)均衡，其中鼓樓依舊延續(xù)了去年體量，至于臺(tái)江，今年有所下滑，去年是臺(tái)江純商的巔峰。

對(duì)于鼓臺(tái)，雖然今年沒(méi)有爆量，但是對(duì)比前幾年的供應(yīng)量，也就不算低。

接著是晉安、倉(cāng)山，福州主要的土地糧倉(cāng)。

2020年倉(cāng)山區(qū)就能供應(yīng)1600畝純商，2024年同樣是倉(cāng)山區(qū)737畝，2023年是晉安區(qū)655畝。

至于今年，倉(cāng)山區(qū)供應(yīng)面積更多，計(jì)容面積差不多，但是金額比晉安少了接近一倍。

這意味著，晉安區(qū)今年的土地比倉(cāng)山值錢很多。

對(duì)于晉安真正值錢的也就是二環(huán)內(nèi)，所謂的二內(nèi)晉。

這時(shí)候再看看一個(gè)數(shù)據(jù)，即所謂鼓臺(tái)二內(nèi)晉，福州的好位置供應(yīng)：

從數(shù)據(jù)來(lái)看這3年這些好區(qū)域的供應(yīng)可謂爆發(fā)，今年更是達(dá)到巔峰375畝，73萬(wàn)方。

對(duì)比2020年，福州純商拍出1874畝，這些區(qū)域僅138畝，不到10%。

今年純商拍出821畝，占比45%，可謂近年最高的一年。

簡(jiǎn)單盤(pán)點(diǎn)歷年的核心供應(yīng)地塊也能回憶出來(lái)：

2020年福州最大糧倉(cāng)來(lái)自帝封江，鼓臺(tái)最大的供應(yīng)來(lái)自保利天悅2期，這也福州前10年鼓樓最大的一幅純商。

2021年鼓臺(tái)依舊是斷供狀態(tài)，僅臺(tái)江拍出2幅純商，一幅是榕發(fā)江墘云筑，一幅就是國(guó)貿(mào)天琴灣。

2022年，臺(tái)江拿出了上海西舊改，即建發(fā)璞云、國(guó)貿(mào)天琴樾，所謂的二內(nèi)晉也僅保利錦上、華林雍璟。

時(shí)間來(lái)到2023年，由于外圍土拍持續(xù)遇冷，鼓臺(tái)舊改正式開(kāi)啟：

伴隨著鼓臺(tái)開(kāi)啟大規(guī)模供應(yīng)，2023年底的土拍也正式上架，吸引了保建國(guó)等持續(xù)舉牌拿地，溢價(jià)率不低，成為遇冷土拍下少有的回暖局勢(shì)。

這里面涉及：屏西、高工、汽車南站、南湖，這些地塊基本都已經(jīng)上市，大部分也都進(jìn)入尾盤(pán)，只不過(guò)當(dāng)初高價(jià)拿地，也經(jīng)歷了一波均價(jià)的持續(xù)下滑。

2024年大舊改主要來(lái)自臺(tái)江的鳳凰西、狀元小區(qū)、金屏垱，剩余地塊都是體量不大的純商。

2025年隨著零星地塊結(jié)束，立即開(kāi)啟幾大舊改：環(huán)南、寧化、琯尾街、河南。

四大舊改在一年內(nèi)就上架出讓，速度可謂不快。

至此福州近3年，在土拍持續(xù)低迷下，所謂的優(yōu)質(zhì)地塊呈現(xiàn)狂飆的態(tài)勢(shì)。

3年供應(yīng)合計(jì)988畝，計(jì)容面積186萬(wàn)方。

而2020-2023年，福州土拍量更大的時(shí)候，僅360畝，計(jì)容面積58萬(wàn)方。

這意味著這3年，二環(huán)供應(yīng)3倍。

這時(shí)候再看一個(gè)數(shù)據(jù)，即去化數(shù)據(jù)，近3年出讓的34幅地塊，目前已經(jīng)領(lǐng)證銷售的12幅，集中在保建國(guó)、綠城、華潤(rùn)這些外來(lái)房企身上。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，剔除車位后，合計(jì)計(jì)容42萬(wàn)方，平均耗時(shí)15個(gè)月左右。

這時(shí)候去套供應(yīng)面積186萬(wàn)方，網(wǎng)簽占比23%。

近3年的供應(yīng)，按照近一年多的去化速度，要賣完需要66個(gè)月左右，合計(jì)5年半。

這還未考慮已經(jīng)被持續(xù)消耗的客源。

房企情況

再看看房企的維度，首先是本土國(guó)企拿下的純商情況：

分析：從2020年至今的6年，福州幾大頭部國(guó)企，合計(jì)拿下3100畝左右的純商地塊，金額750億。

拿地趨勢(shì)，金額最近3年更是爆發(fā)。

其中榕發(fā)成為代表，房企也是最早進(jìn)行兜底的房企，早期的主力軍也是它。

從房企的年度走勢(shì)也能看到差異，2021年是國(guó)企兜底的開(kāi)啟，隨后的3年都是榕發(fā)領(lǐng)跑。

其中2023年，榕發(fā)更是一家撐起了福州的土拍使命，113億，其他幾家國(guó)企不過(guò)30億出頭。

這里面包括南湖、三遠(yuǎn)舊改。當(dāng)然后來(lái)三遠(yuǎn)兩幅地塊被回收42億。

這2年也能看到房企的變化，明顯的放緩拿地，今年僅拿下兩幅純商，一幅在奧體，一幅在南二環(huán)，面積不過(guò)40畝。

這2年沒(méi)了榕發(fā)，建總、左海成為新的拿地代表。

其中建總這2年557畝，金額141億，成為新的領(lǐng)頭羊。

此外左海也是緊隨其后，520畝，金額133億。

兩家房企這兩年都在改善盤(pán)發(fā)力，推出不少改善新盤(pán)，也拿下多幅優(yōu)質(zhì)地塊，后續(xù)預(yù)計(jì)也是最受關(guān)注的兩家。

目前來(lái)看，建總更講究市場(chǎng)化，產(chǎn)品定位會(huì)更結(jié)合地緣客預(yù)算。

至于左海，可能只想做每個(gè)板塊最豪的產(chǎn)品，一股腦就是給它盡量堆滿。

隨后的國(guó)企就是古厝集團(tuán)，兩家子公司，雖然新榕更早起步，不過(guò)這幾年兜底以福厝為主，最近3年新榕開(kāi)始成為主力。

特別是今年，拿地異常迅猛，也拿下了多幅優(yōu)質(zhì)地塊。

對(duì)于這兩家房企最大的困擾還是產(chǎn)品不夠出圈，目前市場(chǎng)認(rèn)可度略低于上述3家。

簡(jiǎn)單聊完本土國(guó)企后，看看外力房企代表的保建國(guó)：

這6年三家外力房企也貢獻(xiàn)了437億，只不過(guò)這2年拿地可謂直接斷崖。

前4年，年平均貢獻(xiàn)100億，面積258畝，27幅。

近2年，僅3幅地塊，金額合計(jì)30億，面積122畝。

它們分別是保利天瓚，以及國(guó)貿(mào)拿下的2幅，五四北的望樾、以及環(huán)南純商--華樾公館。

這時(shí)候再結(jié)合福州的二環(huán)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)趨勢(shì)，近3年持續(xù)爆發(fā)，結(jié)果只有2023年保建國(guó)大舉拿地，后來(lái)兩年它們就參與度極低了。

這意味著，以前還會(huì)說(shuō)外來(lái)房企不拿地，是福州不給好地。

而目前的趨勢(shì)是給了好地，也沒(méi)有外來(lái)房企的身影了。

可謂是極端寫(xiě)照。

只能說(shuō)2023年那次高價(jià)拿地，后來(lái)的去化表現(xiàn)與價(jià)格走勢(shì)，大體也讓外來(lái)房企對(duì)福州的后續(xù)改善需求，存在很大疑問(wèn)。

供應(yīng)盤(pán)點(diǎn)

最后聊聊供應(yīng)預(yù)期，十五五的各區(qū)規(guī)劃提及了一些：

晉安區(qū)：推進(jìn)連潘新村、新華印刷廠等片區(qū)，以及米廠宿舍等零星舊改，分批分期完成約500萬(wàn)平方米舊屋區(qū)改造。

倉(cāng)山區(qū)：啟動(dòng)飛鳳山周邊項(xiàng)目征遷，力爭(zhēng)全年交地4500畝以上，拆除房屋180萬(wàn)方以上，出讓1200畝以上。

臺(tái)江區(qū)：適時(shí)謀劃推進(jìn)29片、約1000畝房屋征收工作，今年計(jì)劃啟動(dòng)約192畝地塊舊改工作。

鼓樓區(qū)：謀劃推動(dòng)二環(huán)路沿線舊改項(xiàng)目。

以上就是四區(qū)相關(guān)舊改規(guī)劃的描述。

以前最大的糧倉(cāng)晉安、倉(cāng)山，其中倉(cāng)山從規(guī)劃來(lái)看依舊很大，主力在三環(huán)附近的飛鳳山，目前金山新盤(pán)井噴，其中高宅舊改、天翔地塊，成為庫(kù)存主力。

這時(shí)候再拿出飛鳳山，只能說(shuō)金山奧體，很長(zhǎng)時(shí)間都賣不完。

至于晉安，從三遠(yuǎn)、西園舊改，開(kāi)始朝著二環(huán)內(nèi)推進(jìn)，南湖、環(huán)南、琯尾街，下一步就看還會(huì)拿出哪些優(yōu)質(zhì)地塊，其中茶會(huì)小區(qū)期待頗高。

最后鼓臺(tái)，其中臺(tái)江區(qū)對(duì)比上一個(gè)五年，規(guī)劃是持平的，回顧前5年臺(tái)江，上海西、鳳凰新村、寧化舊改、汽車南站、狀元小區(qū)、金屏垱、祥坂新村等。

那后面5年臺(tái)江區(qū)看樣子還要拿出大舊改。

至于鼓樓的描述相對(duì)簡(jiǎn)略，看上去并未提及太多規(guī)劃，借鑒二環(huán)哥的分享，他覺(jué)得這些地方有可能：福大怡園+怡園西村+坡下新村、福嶼、原厝村+同春藥業(yè)、省直屏西的另一邊。

如果最終這些地塊真的舊改，那西二環(huán)可謂混戰(zhàn)。

不管如何，只能說(shuō)福州后續(xù)5年的土拍供應(yīng)，大概率看還是停不下來(lái)。

借鑒前6年的走勢(shì)，2020年主力在郊區(qū)，如帝封江、三江口，后來(lái)民企暴雷，進(jìn)入南二環(huán)北園等，2022年晉安湖成為土拍大賣點(diǎn)，2023年啟動(dòng)鼓臺(tái)核心供應(yīng)，2024年為了土地吸金，拿出高宅、西園、福峽路等地塊，讓國(guó)企兜底，2025年，外圍國(guó)企也不好兜，二環(huán)短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)上架彌補(bǔ)缺口。

2026年，要如何推進(jìn)？

保建國(guó)看到優(yōu)質(zhì)地塊并未出場(chǎng)，庫(kù)存也并不算多。

本土國(guó)企從榕發(fā)吃飽，再到建總左海接力，最終到福厝新榕，再到今年的地鐵置業(yè)。

很明顯很多房企也吃撐了。

后面5年要何去何從？